Эхо Urban
Закон о долевом строительстве, который закрепил права покупателей квартир в строящемся жилье, заработал в 2004 году. Затем, в 2014 году, появилось обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиками. Таким образом, в соответствии с законодательством любая строительная компания перед процессом регистрации договора о долевом участии (ДДУ) обязана застраховать новостройку, а затем и сам договор долевого участия. В октябре 2017 года был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, куда все застройщики перечисляют 1,2% от стоимости каждого договора.
Дольщики могут быть также защищены с помощью добровольного страхования, банковского поручительства или счетов эскроу (условный счет, на котором учитываются активы до наступления определенных обстоятельств). Как показывает практика, говорят эксперты, чаще всего дольщики выбирают преимущественно страхование долевого участия.
Все эти меры были приняты в результате неоднократных случаев банкротства на рынке недвижимости, которые происходили в течение многих лет. Однако ситуация с Urban Group показала, что принятых правил игры недостаточно, теперь государство пытается усилить контроль за деятельностью его участников. В июле текущего года суд признал банкротами пять компаний Urban Group, в результате застройщик встал в один ряд с СУ-155, Mirax Group и Московским комбинатом хлебопродуктов.
Инцидент затронул и страховой рынок. Ответственность этого застройщика страховали несколько компаний, в том числе «Проминстрах», РИНКО (отозвана лицензия), «АйАйСи». Страховой дом ВСК, у которого заключены договоры с пятью компаниями Urban Group, признанных банкротами, объявил о том, что с 20 июля оформление договоров страхования ответственности застройщиков перед дольщиками приостанавливается, новые договоры заключаться не будут. При этом в ВСК подчеркивают, что по действующим договорам компания продолжит нести ответственность в полном объеме.
В конце июля Банк России объявил, что занялся мониторингом рынка страхования ответственности застройщиков. Регулятор намерен жестко следить за тем, чтобы у компаний были достаточные резервы для выплат на случай, если застройщики не смогут выполнить свои обязательства. Ранее ЦБ выпустил информационное письмо, согласно которому страховщик обязан сформировать резерв заявленных, но не урегулированных убытков; его размер должен быть не меньше страховой суммы по договору страхования ответственности застройщика. Такие резервы должны быть у компании с момента опубликования сведений о банкротстве застройщика.
В апреле текущего года генеральный прокурор России Юрий Чайка заявил, что Генпрокуратура будет проверять договоры страхования у всех застройщиков без исключения.
Стремление к нулю
Учитывая, что риски банкротства других застройщиков сохраняются, а требования к финансовой устойчивости страховых компаний очень серьезны, можно ожидать, что страховщики будут уходить с этого рынка. Только за 2017 год совокупная страховая сумма по данным рискам составила 2,3 трлн руб. Даже если придется возместить убытки в размере 2–3% от данной суммы, то страховщики застройщиков, с большой долей вероятности, уже не смогут справиться с этим объемом выплат без поддержки государства, уверен Дмитрий Шишкин, начальник управления страхования ответственности компании «Ингосстрах».
За ушедший год рэнкинг страховщиков ответственности застройщиков, по оценкам опрошенных экспертов, заметно изменился. Так, лидер 2016 года — Региональная страховая компания — в конце 2017 года лишился лицензии. Вместо нее в 2017 году в число ведущих компаний вошел страховщик «Проминстрах», значительно увеличивший сборы. Компания страховала по ДДУ 387 квартир в ЖК «Царицыно», который строил признанный в апреле банкротом Московский комбинат хлебопродуктов. В настоящее время «Проминстрах» работает с десятью проблемными застройщиками; дольщикам четырех из них, по заявлению руководства страховой компании, возмещение уже выплачено в полном объеме. В апреле лишилась лицензии компания «Инвестстрах». Суд в начале года обязал ее выплатить страховое возмещение в размере 130 млн руб. дольщикам обанкротившейся компании ГАСК, при том что годовая премия страховщика составляла порядка 170 млн руб.
Сейчас на этом рынке работают только 15 компаний, включая «Респект», «Проминстрах», «ОВС Застройщиков», Страховой дом ВСК, «Абсолют Страхование», «ВТБ Страхование» и другие. Более того, если судить по агрегированной отчетности регулятора, активно страхованием дольщиков занимаются далеко не все допущенные компании.
«Есть один фактор, свидетельствующий о рисках этого рынка. Страхованием ответственности застройщиков сейчас занимается очень ограниченный круг страховщиков. Пока не было громких страховых случаев, после которых страховщик бы не выполнил свои обязательства. Выплаты были, хотя и по небольшим объектам, — поясняет Павел Самиев, генеральный директор компании «БизнесДром». — Поэтому проверить гипотезу о том, что страховщики могут не справиться с выплатами, пока на практике не получилось».
Совокупные сборы страховщиков по этому страхованию сравнительно невелики — по экспертным данным, 17,5 млрд руб. за прошлый год. В 2017 году произошло сокращение рынка на 10–11%, и страховщики прогнозируют, что он еще больше уменьшится. «Это напрямую коррелирует с отрицательной динамикой ввода жилья в стране — по данным Минстроя, в 2017 году введено 78,6 млн кв. м, что на 2,1% ниже показателей 2016 года, — комментирует Евгений Попков, начальник отдела маркетинговых исследований СК «МАКС». — И, учитывая, что жилое строительство сокращается уже третий год подряд, вряд ли стоит ожидать, что и страхование ответственности застройщиков покажет рост».
Страховщики говорят, что рынка страхования ответственности застройщиков скоро вообще может не быть. «Объем страховых премий по страхованию ответственности застройщиков должен снизиться в 2018 году и продолжит сокращаться далее, пока не достигнет нуля, — прогнозирует Дмитрий Шишкин. — Потому что с осени 2017 года все строительные компании, начинающие строительство новых жилых объектов, должны вносить взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства; таким образом, страховать можно только объекты строительства, по которым был зарегистрирован хоть один ДДУ до 20 октября 2017 года. С момента создания государственного компенсационного фонда стало понятно, что через несколько лет этот рынок прекратит свое существование».
Эксперты говорят, что страхование ответственности застройщика выгодно прежде всего самому застройщику. А дольщику нужно достроенное жилье, а не страховое возмещение, которое к тому же теряет в цене и к моменту выплаты может оказаться недостаточным для покупки квартиры. Кроме того, страховщик имеет право выплаченные деньги вернуть, прервав тем самым действие договора, если обнаружится факт манипуляций с деньгами дольщиков, то есть если банкротство будет вызвано не объективными, а субъективными причинами. Поэтому в настоящее время важно, чтобы заработала система, которая будет больше отвечать интересам дольщиков. «Выбор страхования выгоден для застройщика — эта гарантия получается наиболее дешевой. Но ведь проблема строительной отрасли не в том, что финансовых гарантий недостаточно, а в том, что многие дольщики не получают своих квартир, — говорит Павел Самиев. — Сейчас строительная отрасль переходит от долевого строительства к модели проектного финансирования, и эта проблема будет решена».