События нынешнего года еще долго будут анализироваться специалистами, но уже сейчас очевидно, что строительная отрасль сумела его пройти без критических последствий.
Назло рекордам
Ввод в эксплуатацию жилья в целом по стране на 1 октября 2020 года лишь на 2,6% отстает от аналогичного прошлогоднего показателя и на 8,3% превышает цифру 2018 года, сообщил в октябре вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. И это при том, что из-за эпидемиологической ситуации стройки в Московском регионе, дающем более 15% нового жилья от общероссийского объема ежегодно, два месяца фактически простаивали.
Во втором квартале 2020 года в реализацию активно выходили новые проекты, говорит директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев: «Такая высокая активность была связана с тем, что ряд девелоперов перенесли старты продаж проектов из-за периода самоизоляции».
Интересной была динамика спроса на жилую недвижимость в столице (см. график). После введения в Москве ограничительных мер в связи с пандемией коронавируса количество сделок резко сократилось. «Онлайн-процессы при покупке квартиры были не сильно развиты, и не все клиенты были готовы к такому формату, — напоминает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Из-за нестабильной экономической ситуации многие разумно отложили приобретение недвижимости».
В итоге в апреле и мае количество сделок снизилось. К примеру, в массовом сегменте этот показатель упал на 50% относительно прошлого года, подсчитали в «Метриуме».
После завершения режима самоизоляции начал реализовываться отложенный спрос, который стимулировался программой субсидирования ипотечных ставок на первичное жилье. Как отмечают в Est-a-Tet, в третьем квартале наблюдалась обратная картина: сравнительно небольшое пополнение рынка новым предложением и высокая активность покупателей. С конца второго квартала действительно сильно увеличился спрос, констатирует Роман Родионцев, который объясняет тренд целым рядом факторов: «Среди них — рост валютных курсов, опасения, что доступная ипотека скоро закончится, массовое изъятие гражданами банковских депозитов и, конечно же, продолжающийся рост цен на недвижимость — как первичную, так и вторичную». Только за третий квартал среднерыночная стоимость жилья выросла на 3%, при этом годовая динамика составила 9,5%, добавляет эксперт.
К перечню потребительских опасений, влияющих на активизацию спроса, смело можно добавить удорожание себестоимости строительства, связанное с нестабильностью рублевого курса, добавляет директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development Алексей Лухтан. Сыграла роль и программа льготного ипотечного кредитования, которая стартовала в конце апреля с ограничением времени работы до 1 ноября. Сейчас программу продлили до марта 2021 года.
В итоге к концу лета спрос превзошел показатели 2019 года. В августе в массовом сегменте Москвы было заключено на 6% сделок больше, чем в прошлом году, в сентябре — на 58%, говорит Мария Литинецкая.
Большинство сделок заключались с привлечением заемных средств. «Доля ипотечных сделок в Москве по итогам сентября составила около 60%, по проектам Московской области достигает 70–74%», — подчеркивает директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
Рост спроса вместе с ростом цен привел к тому, что стали появляться опасения относительно перегрева рынка, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При этом статистические показатели с января по сентябрь нивелируют подобные страхи, продолжает эксперт: например, в сегменте «бизнес» средняя цена квадратного метра выросла на 13,5%, в комфорт-классе — на 5,5%. «Это свидетельствует о том, что недвижимость продолжает оставаться хорошим инструментом, в том числе для сохранения сбережений. В отличие от депозитов, которые в лучшем случае предлагают ставку 4–5% годовых», — подчеркивает Ирина Доброхотова.
Смена ориентиров
Снижение ставок по ипотеке изменило и запросы потребителей. «Деньги, которые люди получают, «выгадывают» дополнительно, идут не столько на рост числа сделок, сколько на увеличение цены сделки. В связи с этим изменяется и класс жилья, и площадь в сторону повышения», — объясняет гендиректор ГК «Омакульма» (Omakulma) Виолетта Басина.
Тренд подтверждают сами застройщики. Спрос на трехкомнатные квартиры в этом году увеличился вдвое, их доля составила 13% от суммарного объема всех сделок, говорит коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин. По его словам, на долю двухкомнатных квартир пришлось 32% сделок, спрос на студии и однокомнатные упал с 65 до 55%. «Популярность многокомнатных квартир объясняется низкой процентной ставкой по программе льготной ипотеки», — добавляет эксперт.
«Поскольку ставка по ипотечному кредиту ниже, ежемесячный платеж позволяет увеличить заем. Да и как показала практика самоизоляции, в квартирах больших площадей жить комфортнее», — уточняет заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. При этом, по его данным, сегмент небольших квартир в проектах компании также показал рост: «Мы заметили повышение спроса на жилье небольшого метража — на студии площадью до 25 кв. м и апартаменты до 30 кв. м». По его мнению, тенденция связана с тем, что многие приобретатели нового жилья сегодня не уверены в получении стабильных доходов в будущем. Другие покупатели пришли из тех, кто еще недавно снимал квартиры, а в пандемию решил обзавестись собственной жилплощадью.
Согласно статистике продаж ЖК «Румянцево-Парк» за второй и третий кварталы, наибольшим спросом также пользовались просторные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. «Те покупатели, кто приобрел жилье по льготной ипотечной ставке 6,5% годовых, сделали выбор в пользу квартир большей площади, чем планировали изначально, до старта программы», — констатирует Алексей Лухтан.
После завершения режима самоизоляции многие люди сформировали для себя и новые требования к организации личного жилого пространства, рассказывает Мария Могилевцева-Головина.
Так, среди покупателей одно- и двухкомнатных квартир спрос перераспределился в пользу жилья европейского формата, предполагающего объединенные кухню и гостиную. Значительное число приобретателей недвижимости также теперь интересуются, приспособлено ли новое жилье для организации полноценного рабочего места, а то и нескольких, добавляет эксперт.
Пандемия также существенно увеличила спрос на загородную жилую недвижимость и городские комплексы с ее элементами (см. материал Лекарство от стагнации).
