Годичная пандемия в буквальном смысле опустошила абсолютное большинство московских офисных пространств, и далеко не все из них заполнятся по окончании коронакризиса. Более 34% работников будут продолжать работать из дома, еще столько же выбрали бы гибридный режим труда, согласно данным декабрьского опроса hh.ru. В самом начале 2021 года количество резюме соискателей — либо фактически трудоустроенных, либо ищущих удаленную работу — превысило 1 млн, что является рекордным значением, добавляет директор по организационному развитию HeadHunter Марина Львова: «Возможность работать на удаленке может стать для соискателей в одном ряду с зарплатой или соцпакетом».
По данным сервиса «Работа.ру», 27% компаний запланировали возвращение только части дистанционных работников, 31% пока вообще не планируют отмену удаленки, а 8% компаний приняли решение теперь всегда работать дистанционно. Количество вакансий с постоянной удаленкой на hh.ru также растет. «Уже можно говорить о том, что бизнес оценил преимущества такого формата работы: прежде всего это экономия на аренде и обслуживании офисов», — отмечает коммерческий директор «Работа.ру» Владимир Корицкий.
Запас прочности
Итогом карантинно-корпоративных изменений стал рекордно низкий объем сделок в сегменте офисной недвижимости в 2020 году. По данным JLL, совокупный годовой объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке Москвы составил 768 тыс. кв. м — вдвое ниже объема предыдущего года и минимум за всю историю наблюдений (с 2007-го).
Показатель чистого поглощения — разницы между числом занятых помещений в результате сделок купли-продажи и аренды и числом высвободившихся помещений — в последнее время действительно оказался на исторически минимальной отметке, констатирует директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина: «Но не было полного прекращения спроса, а также значительного увеличения доли свободных помещений и снижения ставок аренды». Причину эксперт видит в низком объеме ввода нового строительства — 224,4 тыс. кв. м в 2020 году, что на 41% меньше, чем в 2019-м, по данным Knight Frank.
Еще одна причина — успехи благополучного для офисного сегмента 2019 года. «Влияние пандемии в первой половине 2020-го сдерживал рекордный спрос годом ранее, — поясняет аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Полина Афанасьева. — Начало торможения рынка стало очевидным только к концу года».
В текущем году эксперты ожидают улучшения ситуации. Так, глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов прогнозирует восстановление спроса до 1 млн кв. м. Дополнительный объем предложения за счет ввода нового строительства, по ожиданиям экспертов CBRE, также может превысить 1 млн кв. м. «Но половина этой площади не будет доступна на рынке и будет занята конечными собственниками», — предупреждает старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.
Разнонаправленная динамика
По оценке аналитиков CBRE, вследствие влияния пандемии на рынке офисной аренды Москвы высвободилось порядка 106 тыс. кв. м, включая субаренду, переуступку прав аренды или замену арендатора. При этом снижение спроса на аренду самых дорогих офисов было компенсировано ростом спроса в среднем ценовом сегменте. По подсчетам Knight Frank, в классе А доля вакантных площадей по итогам года увеличилась на 2,3 процентного пункта (до 11,7%), а в классе B снизилась с 7,4 до 6,1%.
«Переход на удаленку привел к снижению спроса в первую очередь на самые дорогие объекты класса А. Средняя ставка аренды здесь в декабре 2020 года составила 45,6 тыс. руб. за квадратный метр в год — на 20% ниже, чем в начале года, — рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. — Аренда офисов класса В, наоборот, показала рост: средняя ставка в конце года достигла 24,5 тыс. руб. — на 17% выше, чем в январе».
Подобная динамика сохранится и в ближайшие месяцы. «К концу 2021 года ожидается дальнейший рост показателя вакантности класса А (до 12,1–12,3%) и дальнейшее снижение показателя вакантности в классе В (до 5,7–5,8% к концу 2021 года)», — прогнозирует Мария Зимина.
От гибкого к клубному
По промежуточным итогам пандемии дополнительный толчок к развитию получил сегмент гибких офисов (офис с сервисом и более комфортными условиями аренды. — РБК+), а среди главных тенденций — рост объема предложения в субаренду и снижение среднего размера арендуемого офиса, говорит Виктория Кирюхина.
«Гибкий» офис постепенно превращается в «клубный», где главная задача — коммуникации и командная работа, считает управляющий партнер UNK corporate interiors Николай Миловидов: «Индивидуальный формат» переносится на удаленку, поэтому количество так называемых зон концентрации становится все меньше, а зоны коммуникации — больше и разнообразнее как по размеру, так и по функционалу».
Данная тенденция уже наблюдалась в последние годы. Однако сегодня пространства для командной работы дополняются ИТ-решениями для онлайн-коммуникаций. Ярким примером данной тенденции является конкурс «Яндекса» на идеи для офиса будущего, добавляет эксперт.
По данным JLL, на начало марта 2021 года в Москве было 252 тыс. кв. м гибких офисных пространств, из которых 29 площадок общей площадью 49 тыс. кв. м были открыты в кризисном 2020 году и еще шесть проектов общей площадью 11,5 тыс. кв. м — за два месяца 2021 года. До конца года анонсировано еще 64 тыс. кв. м.
Эта часть рынка далека от насыщения. «Доля гибких офисов в Лондоне составляет 7% общего объема рынка офисов, в Амстердаме — 6,3%, в Париже — 3,5%, — приводит примеры Алексей Ефимов. — В Москве это 1,3%». Такие проекты сейчас появляются даже в спальных районах столицы, в составе новых жилых комплексов и апартаментов, подчеркивает эксперт.
Логичным продолжением перехода на гибкий формат стало снижение среднего размера арендуемой площади и выход на рынок предложения по сдаче в субаренду. Согласно данным Knight Frank, по итогам 2020 года совокупный объем площадей в субаренде оценивался на уровне 150–200 тыс. кв. м. «Предложения субаренды и переуступки прав аренды были доступны и до пандемии, однако их объем был в два раза меньше», — подчеркивает Елена Денисова.
К ключевым трендам в Knight Frank также относят уменьшение среднего размера арендуемого офиса: с 2169 кв. м в 2019-м до 1757 кв. м в прошлом году.