Коронакризис изменил поведение конечных потребителей и, как следствие, ситуацию на российском рынке аренды коммерческой недвижимости, определив вектор его развития на ближайшие годы.
Пандемия сыграла огромную роль в изменении деятельности ретейлеров, девелоперов и собственников торговых объектов и скорректировала их планы развития, говорит Вероника Лежнева, директор департамента аналитики Colliers: «Так, в 2020 году в регионах России открылось всего три крупных торговых объекта: в Казани, Калининграде и Нижневартовске. Сокращение числа выходов новых международных брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ретейла на расширение собственного бизнеса».
В офисном сегменте главным российским трендом стало переосмысление офисного пространства. Так, по итогам опроса участников рынка из списка РБК 500, проведенного в этом году Cushman & Wakefield и Space 1, каждая пятая крупнейшая компания России рассматривает переезд в сервисный офис.
При этом львиная доля сделок традиционно приходится на российскую столицу. По данным CBRE, в Москве представлено 25% всего российского объема предложения качественных торговых площадей. В сегменте качественных офисных площадей на Москву приходится около 70%.
Офисный спрос
По данным Cushman & Wake-field, за первые три месяца 2021 года в Москве было куплено и арендовано 432 тыс. кв. м офисов, что соответствует уровню докарантинного периода прошлого года.
«Мы рассчитываем на рост объема новых сделок. Однако в связи со снижением размеров офисов поглощение площадей может оказаться на минимальном уровне 2020 года», — соглашается директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Ставки аренды в целом по рынку в первом квартале 2021 года оказались ниже средневзвешенного значения 2020 года на 2% (данные Cushman & Wakefield). В бизнес-центрах класса А по итогам первого квартала средневзвешенные рублевые ставки упали на 5,8%, до 29 854 руб. за 1 кв. м в год. В офисах класса B они выросли на 2,3% (до 17 тыс. руб. за 1 кв. м).
Доля вакантных площадей в конце марта было на уровне конца 2020 года — 11,4% в обоих классах. К концу года, по прогнозам Cushman & Wakefield, она достигнет 12,2%.
Согласно исследованию Knight Frank, совокупный объем предложения офисов на столичном рынке достиг 17,3 млн кв. м, из которых 4,8 млн кв. м — класс А, а 12,5 млн кв м. — класс В. С января по март на рынок вышло шесть новых объектов общей арендуемой площадью более 309 тыс. кв. м, что уже больше, чем за весь 2020 год. Итоговый годовой ввод (450 тыс. кв. м) превысит показатель прошлого года на 91%, ожидают в Cushman & Wakefield.
Крупные компании сегодня заинтересованы в консолидации всех подразделений и нередко рассматривают строительство в одной штаб-квартире. При отсутствии подходящих проектов компания рассматривает строительство собственного бизнес-центра. Таким образом, объекты вводятся в эксплуатацию уже заполненными, констатирует Вероника Лежнева.
Еще одна тенденция — растущий интерес к гибким пространствам. «Доля flex-офисов в Москве составляла 1% в 2019 году, 1,3% — в 2020-м, сегодня это 1,36% площадей. В 2021 году с учетом открытия всех заявленных площадок она может вырасти до 2,1%», — говорит аналитик Cushman & Wakefield Полина Афанасьева. Через два года, по прогнозу Марии Зиминой, этот показатель может достичь 3%.
Классический коворкинг — сдача в аренду рабочих мест — переживает не лучшие времена. «Ес
Торговые предложения
Давление кризиса на торговую недвижимость ощущалось сразу с нескольких сторон. Сказались локдаун и снижение покупательской активности. «Большинство арендаторов стали оптимизировать сети своих магазинов», — напоминает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости Саян Цыренов. Также в 2020 году на российский рынок вышло на 20% меньше международных брендов, чем годом ранее, добавляет Вероника Лежнева.
Дополнительной нагрузкой стал рост стоимости эксплуатации ТЦ. По словам операционного директора MD Facility Management Бориса Мезенцева, за год рост составил 5–20%: «Правда, это стало лишь восстановлением после падения весной 2020 года, но это падение рынок уже отыграл».
При этом арендные ставки за год снизились на 25%, согласно данным Knight Frank. Доля вакантных площадей в сравнении с первым кварталом 2020-го увеличилась на 5,8% и достигла 12,3%. До конца года вакантность вырастет еще на 0,5–1%, согласно прогнозу Cushman & Wakefield. В большинстве объектов, открытых в 2020 году, этот показатель достигает 40%, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.
В первом квартале 2021 года были открыты всего два торговых объекта суммарной арендопригодной площадью 38,5 тыс. кв. м, что на 70% меньше, чем 128 тыс. кв. м, вышедшие на рынок в первые три месяца 2020-го (данные Knight Frank).
Осторожный оптимизм
Позитивные сигналы восстановления вполне отчетливы. К примеру, есть «первые ласточки» восстановления российского fashion-рынка: многие бренды российских дизайнеров возобновили развитие, констатирует Евгения Хакбердиева. Становится все больше коллабораций ретейлеров. Гендиректор R2 Asset Management Вячеслав Рожманов в качестве примера приводит тестирование сетью «Магнит» магазинов-киосков площадью 18 кв. м, сотрудничество X5 Retail Group с «Макдоналдсом», продажи продуктов из «Азбуки вкуса» через интернет-магазин Ozon.
Главное — вновь растет трафик. В январе—феврале текущего года посещаемость столичных ТЦ находилась на уровне 75–80%, а к концу 2021 года достигнет 90% от докоронавирусного показателя, говорится в отчете Cushman & Wakefield.
