В сентябре 2015г. прокуратура Кубани распространила информацию о возбуждении уголовного дела в связи с «земельной аферой» в районе Западного обхода Краснодара. По данным ведомства, Росимущество предоставило под застройку земельный участок площадью 433 га в районе Западного обхода Краснодара. Стоимость продажи участка составила 15 млн руб. при среднерыночной цене около 9 млрд руб. Низкая стоимость была обусловлена необходимостью строительства здесь социальной и инженерной инфраструктуры. Но спустя 2 недели после получения участков проект планировки был скорректирован юрлицом и утвержден постановлением заместителя главы города. После этого юрлицо получило право строить на участках ИЖС. Также в плане застройке произошло сокращение количества школ с 8 до 1, детских садов с 25 до 5, строительство поликлиник было исключено из проекта.
По данным ГК «Европея», дело было возбуждено на 2 физлица — бывших сотрудников ООО «Статус» (один из 20 застройщиков проекта ГК «Европея»). При этом ни одна из указанных компаний, по данным главы ГК «Европея» Ризвана Исаева, в деле не фигурирует.
В компании заявляют, что все изменения были проведены в соответствии с действующим на тот момент законодательством. В общей сложности инвестор заплатил за участок 250 млн руб. (35 млн за право аренды, еще 200 млн за год аренды и 15 млн за право выкупа). При этом стоимость покупки была назначена с учетом того, что инвестор рассчитывал вложить в инфраструктуру не менее 6-8 млрд руб. По словам Исаева, застройщик согласовал с мэрией отступление от первоначальной планировки территории и изменил в том числе этажность застройки и численность проживающих. Соответственно изменилось количество необходимой социальной инфраструктуры. Также, по мнению руководства компании, указанная стоимость участка 9 млрд руб. является завышенной даже с учетом уже построенной инфраструктуры.
Ризван Абдулаевич, сегодня вокруг ГК «Европея» развернулась целая информационная война. Вы уже ни раз давали свои комментарии по этому поводу, позиция компании была растиражирована в СМИ. Но до сих пор остается открытым вопрос, который вы сами озвучивали: почему претензии правоохранителей к сделке многолетней давности вдруг «всплыли» именно сейчас? Кому нужно было поднимать эту волну?
Я действительно не могу сейчас на этот вопрос ответить. Но мы обязательно это узнаем, просто на это понадобится время.
В некоторых СМИ прозвучали намеки на то, что не случайно сообщение прокуратуры появилось сразу после официального вступления в должность нового губернатора. Мол, вы человек, близкий к команде бывшего главы края. А новой власти везде нужны только «свои» люди. Вы лично как-то связываете произошедшее со сменой власти?
Это совершенно не так. Вениамин Кондратьев - юрист, это достойный человек, который будет поддерживать и развитие города, и развитие жилищного рынка. Я много лет его знаю, так как он долго работал в крае. Я никак не связываю эту ситуацию с ним, потому что он как никто другой заинтересован в развитии региона.
Подумайте, если сейчас начнут «падать» крупнейшие бизнесмены в регионе, с кем потом работать? Можно «свалить» одного, потом второго, потом третьего. А вы думаете, их так много в крае? Ничего подобного. Сколько человек выросло за последние 20 лет? Нисколько, бизнесмены, которые были в 90-95 годы, те и остались. И по сути не появилось ни одного нового человека, ни одной новой фамилии. Сейчас в крае всего 5-7 крупных бизнесменов. Давайте нас всех «свалим» по одному, и что останется, какая экономика останется? Наша группа компаний в год платит 1,5 миллиарда рублей налогов. И разве губернатору, образованному человеку, необходимо «валить» тех, кто развивает бизнес? Нет. Я более чем уверен, что никакого отношения наш новый губернатор к этому не имеет. А вся эта ситуация заварилась «под шумок». Пока губернатор избирался, пока ему было некогда, пока была инаугурация, кто-то воспользовался ситуацией. Кто и зачем — это мы сейчас и пытаемся выяснить.
Раз уж зашел разговор о новой власти. Вениамин Кондратьев заявил, что до 21 октября он сформирует новую структуру администрации края и пересмотрит позиции вице-губернаторов. На ваш взгляд — это правильно? Менять сейчас всю команду и назначать новых для региона людей.
Хороший вопрос. Конечно, подсказывать губернатору никто из нас не в праве. Но могу высказать свое мнение. Я в бизнесе уже очень давно, с 1989 года. Есть люди, которые со мной работают с самого начала и по сегодняшний день, я не называю их не старыми, ни молодыми. Но я знаю, что это люди, которых никто не сможет заменить. Бывают люди временные, которые приходят и уходят, их большинство. Также и в политике, и во власти, и в бизнесе есть ключевые фигуры, с кем нужно работать. Молодых ребят, конечно, надо подбирать, их надо обучать и обновлять команду, я с этим абсолютно согласен. Но даже когда есть молодой человек, амбициозный и образованный , в любом случае за ним должен быть закреплен специалист старше и опытней, который будет его учить и направлять. Если вся команда будет молодая, ей очень сложно будет управлять. Вот единственное, что могу сказать. Я не допускаю в своей системе полного «омоложения» команды. Если я взял 5 молодых специалистов, одного нужно держать взрослого и опытного, который им будет подсказывать и подстраховывать.
А вы после возвращения Кондратьева в регион уже встречались с ним?
Еще нет. Пока шла предвыборная кампания, ему нужно было много ездить, встречаться, и на конкретные дела времени не хватало. Сейчас, конечно, будут обсуждения и встречи с бизнесом, конечно, мы будем участвовать. Например, на форуме в Сочи у нас будет три доклада. Там, думаю, мы и увидимся. Но я уже сейчас могу сказать: то, что Вениамин Иванович стал руководителем края, это большой плюс. Он настроен социально, а мы социально-направленная компания. Я думаю, что мы найдем общий язык. Я всегда буду поддерживать политику губернатора и он всегда на меня может положиться.
Вы упомянули 90-е годы. И то, что сейчас в крае работают бизнесмены, которые «вышли» из тех времен. Интересно, почему в тот момент вы выбрали строительство? Разве на нем тогда можно было много заработать?
Я же по специальности строитель-архитектор, начнем с этого. И я хотел сам строить свой бизнес, и чтобы это была не просто стройка, а чтобы было красиво и ярко. Это была моя мечта и мое призвание, я к этому шел всегда. Окончил строительный вуз, работал в строительной сфере. Я создал строительную компанию в 1988 году, занимался подрядами, были и другие бизнесы: мы занимались развитием заправочных станций, нефтебаз, супермаркетов и т.д. Но в любом случае главной целью и магистральной линией развития было строительство. Уже позже, к 2002 году, когда собралась команда, когда появилось понимание всей специфики строительства, мы начали осознавать, что такое комфорт и качество. Начали ездить за границу, много где были. Это все давало возможность думать. Я смотрел, думал, рисовал, чертил. Влюблялся в комфортную, красивую жизнь и постоянно думал, как же это перенести сюда, в Россию, в Краснодар? От этого у меня изменилось все представление о строительстве. Я другой строитель, я по-другому строю. Я построю только то, чем буду гордиться.
Вы застали все кризисы последних 20 лет. Какие были риски и преимущества для строительной отрасли в разные периоды времени вашей работы?
Давайте разделим вопрос на три составляющих. Что было до 2008, в период с 2008 до 2011 года и сегодняшний кризис. Те кризисы, которые были в 1996, 1997,1998 годах — это были локальные кризисы нашей страны, которые связаны с плохим управлением и не более того. Они были короткие, деньги были неправильные. Инфляция была высокая. Все занимались коммерцией. Выгоднее было купить и продать, чем что-то строить. Поэтому мало кто что строил. Кто-то что-то покупал, это был бизнес челноков. Челноки жили очень богато, это были коммерсанты. То время закончилось, и все встало на свои места. Когда «красные командиры» не смогли управлять компаниями, пришли уже новые управленцы, то есть мы. Мы посмотрели на экономику по-другому и начали восстанавливать компании. Начался «экономический бум» - это период 2003, 2004, 2005 годов, вплоть до 2007 года. На рынке реально было очень много денег. В этот период многие смогли что-то создать, построить, купить, продать, заработать.
Кризис 2007-2008 годов — это уже мировой кризис, он нас всех сильно напугал, мы к этому были просто не готовы. Мы очень трудно пережили этот период, до 2011 года нам было очень тяжело, потому что мы не могли сообразить, где оказались. Банки плохо работали, денег не было, никто не верил в успех проектов. Мы работали и днем, и ночью, с трудом понимая, за что боремся, но веря в свой успех. Нам просто нужно было закончить проект и каким-то образом вернуть банку ранее взятые деньги.
Но при этом у вас ситуация была не такая катастрофическая, как например, у компании «Девелопмент-Юг», которая честно призналась, что не может вернуть взятые кредиты и не может вовремя достроить дома.
Такая же. Просто они много рассказывали, а мы молчали. Но мы с ребятами хорошо сработали и исправили ситуацию достаточно быстро. Мы закончили «Немецкую деревню», у нас здорово выросли продажи, и мы успели вернуть все долги. Вернули «Сбербанку» все ранее полученные кредиты.
Далее переходим к периоду 2011-2013 годов. Это тоже были интересные годы, «золотые». Стало интереснее работать. Ипотека развивалась, банки были переполнены деньгами, кредиты были доступные и не очень дорогие. Мы много успели построить, но тут грянул еще один кризис. Но уже локальный, местный российский кризис, к которому мы, в принципе, оказались готовы.
Как же так? А для всех он стал неожиданностью...
Потому что 2008 год нас многому научил. Заставил думать, как не сбавлять ни темпы строительства, ни темпы продаж, как научиться экономить и оптимизировать. Сейчас мы вышли в особую категорию предложения, которой просто нет больше на рынке, и мы никак не можем ровняться с другими застройщикам города Краснодара. Мы в другой плоскости, это за рубежом называется стратегией «голубого океана». Мы опередили строительный бизнес города на 10-20 лет.
Вы ни раз говорили о том, что «Европея» должна стать в перспективе отдельным муниципальным образованием. Новый город с нуля, построенный на пустом месте, это нонсенс для России. Это вообще реально — получить статус города для «Европеи»?
В «Европее» после завершения проекта будет проживать 65-70 тыс. человек. Для понимания, это больше, чем Юбилейный микрорайон. По меркам Европы это чуть больше Баден-Бадена в Германии. Мы и сейчас планируем получить статус муниципального образования и создать город-спутник Краснодара с качественной логистикой, автономным выездом в сторону моря и аэропорта. Я уже говорил о расширении дорог. Мы находимся на самой высокой точке города Краснодара, это очень огромный плюс.
Всего проект займет более 1 тыс. га. Для понимания, сейчас какая часть уже построена?
Освоено на сегодняшний день более 240 га земли. То есть примерно четверть.
Что будет, когда проект завершиться? Что должно быть еще построено, чтобы это был полноценный «город-спутник», отдельное муниципальное образование?
Здесь должна быть легкая промышленность, большая кондитерская фабрика, небольшая швейная фабрика, на которой будут работать не больше 500 человек, пекарный комплекс, коммерческие зоны, небольшой ITпарк, бизнес-центр, фабрика шоколада.
Почему шоколада? Вы любите шоколад?
Нет, это не просто от любви. Это потребность рынка. Посмотрите, у нас же в Краснодаре нет ни одной нормальной кондитерской фабрики. Вы не найдете краснодарских конфет. Были конфеты из Украины, но поставки прекратились. Наверное и хорошо, это дает нам возможность самим заняться производством. Представляете, что хотя бы 20% потребляемой продукции - печенья и конфет — мы можем выпускать здесь. У нас же в регионе все для этого есть: и сахар, и мука. Мы вообще думаем о том, чтобы шоколад «Моцарт» здесь выпускать, если договоримся с австрийцами. Повторюсь, для этого все есть, не надо ничего из-за рубежа покупать.
И все же, возможно ли вообще даже теоретически сейчас с «нуля» получить статус нового муниципального образования? Были ли такие прецеденты? В последнее время новые МО создавались только в результате объединения существующих...
В современной России таких прецедентов, действительно, не было. Раньше, еще в СССР строили с нуля малые моно-города, они были привязаны к большой промышленности. Так делают и немцы, и австрийцы, и французы. Но у нас в России эта практика давно уже забыта, а моно-города уже не работают, потому что промышленность развалилась.
Я бы не хотел смотреть на чужую практику. Но в любом случае, когда мы подготавливали проект планировки территории «Европеи», мы привлекли лучших российских и зарубежных специалистов по урбанистике. Мы планировали с тем расчетом, что мы строим полноценный город со всей инфраструктурой. Команда из 6 специалистов полгода работала над проектом и изначально все параметры были заложены, как для самостоятельного города. Общественные зоны, общественный транспорт, зоны отдыха. Мы не делаем из поселка, станицы, жилого комплекса город, мы делаем изначально плановый город. У нас, как в современных городах Европы, предусмотрена объездная дорога вокруг «Европеи», магистральные и подъездные дороги, дороги для проезда общественного транспорта с остановками и разворотами, велосипедные и пешеходные дорожки, прогулочные зоны. Вся эта транспортная инфраструктура автономная и никак не пересекается.
Современная Россия такая молодая, что нам пока не с кого брать пример. И если надо, мы создадим первый прецедент.
У вас есть также еще проект в Майкопе. На какой он стадии?
Надеюсь, что летом будущего года мы завершим строительство гостиницы в Майкопе. А что касается земельного участка, который нам предоставляет республика на конкурсной основе, сейчас пока разработан проект. То есть как только конкурс будет объявлен, в полном соответствии с законом мы представим на него свой проект. Зимой, я думаю, если выиграем на конкурсе, сможем преступить к работе. Там совсем небольшой объем, 5 га земли. Мы освоим примерно за полгода.
Сейчас строительный бизнес - это ваш единственный бизнес? Есть ли у вас желание продолжить дальше какие-нибудь политические эксперименты, может быть заняться политикой на уровне региона?
Отвечу сразу, в политику - нет, больше не пойду. Это для меня пустая трата времени, я бизнесмен до мозга костей. Я живу бизнесом и мне это нравится. Кроме строительства у нас есть ряд других направлений. В Краснодаре остро не хватает электрических мощностей. Соответственно, для развития своего строительства, а также для потребностей города, мы планируем строить электрогенерирующие станции и развивать теплоэнергетику путем усовершенствования и модернизации, тем самым занять определенную нишу в энергетике. Планируем развивать сеть супермаркетов под брендом «Деревня». В каждом районе «Европеи» будем строить тематические магазины и рестораны, стилизованные под отдельные страны. Направлений много, но весь фокус, все внимание больше направлено на строительство «Европеи». То есть все это побочные направления одного и того же проекта.
А сколько ежегодно вы будете вкладывать в этот проект, какой ежегодный объем инвестиций планируется? Вы говорили, что недавно взяли новые кредиты на 6,5 млрд рублей. Это на какой срок?
Ежегодные инвестиции — это переменная величина. Мы планируем в целом вложить в проект «Европея» 18-20 млрд руб. Это за будущие 5 лет. При хорошей, упорной работе. И если кризиса не будет и не будет таких ситуаций, которые будоражат рынок. Как сейчас, например, когда мы почувствовали определенный отток покупателей и сложности с продажами. Это же все взаимосвязано.
Невооруженным глазом видно, что даже в «Немецкой деревне» продано далеко не все жилье. Я насчитала штук 20 пустых коттеджей...
Непроданные коттеджи, действительно, есть, но их меньше. У нас всего 110 коттеджей, из них 88 уже продано. Осталось нереализованных совсем немного. Два мы отдадим под частную клинику. Часть находится в стадии заключения договоров купли-продажи. А то, что вам кажется не проданным, - это дома, которые купили северяне. Они потихонечку переезжают и будут заниматься отделкой, делается все не так быстро, кризис опять же, у кого-то сейчас нет денег на ремонт. Но каждый год у нас 20-30 коттеджей заселяются. В реальности в свободной продаже сейчас не более 8 коттеджей.
Но на самом деле я не скрываю, что изначально это было нашей ошибкой - строить сначала коттеджи. Общественный центр должен был быть построен в самом начале поселка, ближе к дороге. Просто немцы любят ограниченные пространства и настояли, чтобы сначала строились коттеджи. Я тогда был не очень опытный и согласился с ними. А сейчас понимаю, что сначала нужно было строить общественный центр, за ним — многоэтажки, и только еще дальше в третью очередь — коттеджи и дуплексы.
К слову об ошибках. Владимир Евланов во время переназначения на должность мэра заявил, что планирует произвести «революцию на строительном рынке». Все очень удивились, но и обрадовались. Сегодня в Краснодаре реальные проблемы с социальной инфраструктурой, коммуникациями, дорогами. Хотелось бы услышать вашу оценку. Что сейчас нужно сделать в Краснодаре, чтобы все-таки создать баланс между жилой застройкой, социальной инфраструктурой и общественными пространствами?
Самое первое и важное — нужно запретить всю точечную застройку. Я категорически против точечного строительства в городе Краснодар. Самые хитрые коммерсанты это те, кто покупает 3-5 частных домиков и строит на их месте небоскреб. Или покупают бывший завод, склад, промзону и строят пару многоэтажных домов. Все это они называют «ЖК», продают за высокую цену и получают огромную прибыль. А город получает кучу новых проблем. Но не получает ни школ, ни садиков, никакой новой инфраструктуры.
То есть в первую очередь надо в городе запретить точечное строительство, включая даже так называемые «жилые комплексы» из 2-5 домов. А если ты берешь строить целый квартал или два, пожалуйста, сразу оставляй место для школы и детского сада. Если нет школы или места для нее — такой дом просто не нужно принимать в эксплуатацию, пока школа не будет построена. Это главное правило для того, чтобы в городе в этом плане был порядок. Я думаю, что Владимир Лазаревич это хорошо понимает, в такой ситуации, как сейчас, с такой нехваткой школ и садиков. В массовом порядке настроили большое количество домов, но никто не хочет вкладывать деньги в инфраструктуру. Поэтому сейчас мэру Краснодара сейчас просто надо сделать правильный выбор: пусть у застройщиков будет чуть меньше прибыли, но город будет развиваться в более организованной форме. В итоге от этого выиграют все.
А я сторонник, в большей части, «выйти» из города и освоить отдельно взятые территории «с чистого листа». Как это в свое время происходило в Комсомольском микрорайоне, Гидростроителей, Юбилейном, ЭНКА. Все эти районы украшают город, а «Европея» будет гордостью Краснодара и всего края.