Ирбитская: «Краснодар мог бы стать популярным среди богатых пенсионеров»

Ирина, во время кризиса особенно актуальными, тем более в девелоперском бизнесе, становятся оптимизация, сокращение издержек, расходов и прочее. Усиливается конкуренция. Какие антикризисные меры посоветуете застройщикам и способы поднять конкурентоспособность?

Первое, я хочу сразу пояснить термин «антикризисные». Ситуация, которая сейчас происходит на рынке (а именно, когда приходится рисковать, постоянно повышать свою конкурентоспособность) - характерна для всех развитых рынков. В России прошла эпоха, когда у населения было большое количество денег и бабушкины квартиры, которое раздавало государство. Тогда девелоперам не нужно было создавать спрос — он и так был. Теперь же ситуация изменилась. У государства нет денег. У населения деньги в чулках есть, но сейчас из-за нестабильности их не тратят, а копят. Но я уверена, что у населения средств достаточно, чтобы активизировать рынок недвижимости. Поэтому перед девелоперами сейчас стоит нелегкая задача: сформировать спрос. То есть предложить такие продукты, которые люди действительно захотят купить во что бы то ни стало.

Я правильно понимаю, что речь идет о повышении конкурентоспособности и появлению качественного предложения?

Да, речь об этом. Но все же нужно учесть, что в стране действительно сейчас не хватает ликвидности. Ставки по кредитам патологически неудобные для застройщиков. Они не могут строить "в долгую", а должны строить быстро. А быстро и качественно - не бывает. Поэтому мы рискуем получить ситуацию, когда девелоперы все же не сумеют предложить тот продукт, который будет востребован рынком.

Какие здесь есть выходы из ситуации?

Во всех странах институтами развития жилищного рынка выступают банки. Банк финансирует инфраструктурный проект, а потом пожизненно получает процент от его использования. Соответственно, при таком подходе у банков появляется возможность снижать процентные ставки. У девелоперов - получать доступные финансовые инструменты для строительства конкурентоспособного жилья.

По каким причинам, на ваш взгляд, в России институты развития не работают?

Первая из них в том, что наша страна ничего не производит, а живет за счет сырья. Это особая культура. Например, в развитых странах финансовые ниши зарабатывания денег заняты и являются высоконкурентными. А у нас банки пускают в две ниши: нефть и стройку. Соответственно, им не надо там конкурировать. Они просто установили правила игры, которые существуют. Поэтому девелоперы вынуждены строить быстро. Кстати, есть принципиальная разница между застройщиком и девелопером.

В чем же она заключается?

Застройщик создает недвижимость, чтобы ее продать. А девелопер зарабатывает на развитии. То есть он построил и управляет своим объектом. Нужно понимать, что эксплуатация и управление недвижимость — это хороший источник дохода и условия для развития городов. Поэтому девелопер изначально строит качественно, чтобы потом снизить издержки на эксплуатацию объекта. И это закладывается все уже на стадии проектирования. Кстати сказать, сейчас уже в активно развивающихся городах России есть запрос на снижение издержек на эксплуатацию.

Это можно отнести к одной из эффективных стратегий выживания в кризис?

Скорее, это — норма. Мы про кризис говорим лишь потому, что нынешняя ситуация сложилась в стране впервые. Рынок схлопнулся, он не такой жирный, как был еще 2-3 года назад. Повторюсь, это нормальная ситуация для развитых стран. Исходя из общения с инвесторами можно заключить, что они сейчас не понимают, как спасти свои деньги. Пять лет назад ситуация была иная: инвесторы вкладывались в эконом-класс и понимали, что продадут это жилье. Сейчас же люди не доверяют сложившимся форматам недвижимости, которые предлагают девелоперы и застройщики.

Раз речь зашла об эконом-классе, позвольте спросить. Среди участников строительного рынка в Краснодаре есть мнение, что город уже затоварен эконом-жильем. Какие в этом отношении общероссийские тенденции?

На самом деле во всякий кризис в первую очередь страдает именно недвижимость эконом-класса. Это происходит потому, что потребитель начинает больше задумываться о качестве того, что ему предлагают. Когда кризис короткий, то недоверие потребителей к жилью эконом-класса временное, потому что многие ждут дна рынка, и наоборот начинают скупать объекты. Самая стабильная ситуация на рынке люкс-недвижимости. Она редко падает в цене и при этом имеет высокую ликвидность. У кого есть деньги, они вложатся в люкс-недвижимость при любой ситуации, независимо от того, кризис сейчас или нет.

А есть ли сегодня на рынке это самое предложение "люкс"? Многие на этапе строительства заявляют проекты высокого качества, но в итоге получается в лучшем случае комфорт-класс...

Вообще во всем развитом мире люкс отличается несколькими вещами. Во-первых, техническими характеристиками объекта недвижимости: площадь, инженерное обслуживание, централизованная система кондиционирования, система безопасности, другие материалы отделки и т. д. Но это — одна часть. Вторая — это сервисы. К примеру, бассейн, массаж. Или уборка квартиры в отсутствие хозяев, доставка продуктов и приготовление еды. При этом надо понимать, что эконом -класс тоже может рассчитывать на такие сервисы. Однако в люксе они уже включены в стоимость коммунальных платежей. Но рынок люкс-недвижимости ограничен 5-7% населения мира.

А на какие сервисы может рассчитывать эконом-класс?

Представьте, что дом эконом-класса стоит на окраине города. Вокруг нет ни магазинов, ни аптек и т. д. У покупателя такой квартиры возникают денежные и временные издержки на транспорт, бензин и прочее. Поэтому если девелопер продает не просто дом, а городскую среду, покупатель уже не несет издержек, а бизнес на этих издержках зарабатывает. Важно понимать, что сейчас «просто дом» и «просто поле» вы не продадите ни при каких условиях. В то же время создание городской среды практически ничего не стоит. Это просто проектное решение.

Ирина, а что вы включаете в термин «городская среда»?

Городская среда — это не только благоустройство, хотя это и имеет значение. Среда — это жизнь, которая возникает или не возникает в городе. Если улица активна и по ней ходят люди, вам хочется здесь жить. Чем больше людей на улице, тем в большей безопасности вы себя чувствуете. Кроме того, тем больше развивается малый и средний бизнес, в результате у территорий появляются новые возможности для развития. Точечная застройка, которой грешат в том числе и застройщики Краснодара, не создает фронты улиц. Дома «натыканы» как попало, там можно заблудиться. Соответственно, никакой малый бизнес там не возникает. Застройщик спальных районов думает, что ему нужно построить жилье и продать его, а тут еще какие-то детские сады и поликлиники. Какой ужас и кошмар! А любой нормальный девелопер понимает, что соцобъекты, которые он построит — это непременные условия продаж.

Но в создании городской среды важна и роль властей, не так ли? Как они должны принимать в этом участие, с помощью Генпланов?

Действительно в этом значительная роль приходится на городские власти. Например, судя по моим первым впечатлениям от Краснодара, возникает мысль, что в городе много хозяев, а хозяина нет. Первое, что бросается в глаза, очень много "визуального мусора": стоящие как попало знаки, совершенно невозможные вывески над магазинами, ужасные «псевдокирпичные» заборы. Пусть лучше будет неказистый деревянный забор, чем этот пластиковый кошмар. Вообще забор частной собственности - это очень важный идентификатор города и его особенность.

Производит ли Краснодар ощущение «маленького Парижа», как его часто называют?

Я не люблю сравнивать города. Во-первых, у нас не французская культура. А второе — Краснодар отличается от всех других городов. Среди его плюсов совершенно роскошная историческая застройка, которую надо беречь. Например, ограничивать высотность строительства в историческом центре.

В этом смысле власти региона и города сейчас разработали новый регламент, согласно которому в центре Краснодара будут соблюдаться требования по высотности новой застройки. Как вы к этой идее относитесь?

Это хорошая инициатива. Вообще высокая и плотная застройка создается не то чтобы только в центре или только на окраинах. Власти должны проводить градостроительную политику, исходя из комплексного анализа города. Например, в Краснодаре очень плохой воздух, даже хуже чем в Москве. Это из-за того, что у вас очень много автомобилей и очень мало общественного транспорта. Нужно развивать общественный транспорт, делать для него выделенные полосы. В общем, мотивировать людей им пользоваться. Если вы представляете свежий воздух, как большое достоинство города, я вас уверяю - спрос на все остальное также будет.

А какие есть перспективы развития плюсов Краснодара, на ваш взгляд?

Первое - это совершенно замечательный климат. Второе, у вас есть историческая застройка , что,еще раз повторюсь, является универсальной валютой. Также в Краснодаре есть производства, достаточно хорошо развит малый и средний бизнес. Единственное - здесь мало кафе, в основном торговля. Это означает, что у вас не очень развита культура потребления. Скорее всего, люди получают небольшие зарплаты и предпочитают есть дома. Здесь городские власти могли бы принять решение сделать налоговые послабления для собственников коммерческой недвижимости в определенных районах. Это позволило бы последним снизить арендные ставки, тем самым развивая малый бизнес.

Что касается климата, если «почистить» экологию, Краснодар вполне мог бы стать популярным городом для богатых российских пенсионеров. Сейчас наблюдается тенденция переезда многих московских пенсионеров в Воронежскую область. Они сдают свои квартиры и приобретают недвижимость в области, потому что предпочитают более мягкий климат для своих огородиков и садов. Поэтому уничтожать частный сектор внутри города нельзя, его нужно регулировать. Это — ваша аутентичность.

Как раз сейчас городские и краевые власти начали активную работу по регулированию и наведению порядка в градостроительной политике. В частности, ведется работа по уточнению Генпланов городов, приведение в соответствие ПЗЗ. Как вы думаете, насколько перспектива четкого следования Генплану со стороны стройкомпаний реалистична, что для этого нужно сделать?

Однозначно должны быть очень жестко определены зоны градостроительства. Следующий вопрос: как заставить исполнять эти регламенты. Во всем мире принята так называемая плата за воздух. Это значит, что если застройщик хочет возвести здание выше принятой по регламенту в данном районе высотности, он должен заплатить налог за каждый этаж. Город должен знать, сколько ему стоит нарушение этажности застройщиком, и получать с него эти средства на официальной основе.

Кстати, сейчас обсуждаются поправки в 214-ФЗ , которые обяжут девелоперов доказывать свою финансовую состоятельность. Как вы оцениваете влияние таких изменений на отрасль?

Плюсов я никаких от этого закона не вижу. Проблема строительного рынка в РФ - это крайне низкое количество девелоперов в моем понимании. Поэтому любые меры, которые ведут к сокращению числа игроков на рынке, как в случае с этими изменениями, способствуют монополизации отрасли. А это значит - потеря качества.

Но по задумке законодателей эти изменения, в том числе, должны помочь в борьбе с самостроями. Получится, как думаете?

Я думаю, что здесь нужно бороться не запретами, а, наоборот, экономической мотивацией соблюдения норм. Власти должны проанализировать город с точки зрения типологии застройки. Когда вы проводите пространственный резерв кварталов, становится понятна экономическая емкость, которая есть у каждой типологии застройки. Реализовав ее и город, и застройщик получат прибыль. Опять же речь не идет о том, чтобы вложить гигантские бюджетные средства, это — исключительно интеллектуальные вложения. Понять, какой ресурс есть в каждой типологии застройки, его конкретно посчитать и запустить это на сайте. Это очень важная история, и так работает весь мир.