Покупатели жилья не сбавляют обороты
Материалы выпуска
Покупатели жилья не сбавляют обороты Рынок Юлия Ружицкая, «Группа ЛСР»: Нарезка на «клетушки» – это путь в тупик Компетенция Богатым не хватает хороших домов Рынок Узкий круг: как застройщики переманивают кадры Решения Квадратные метры для творцов Решения
Рынок
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Партнер статьи:

Покупатели жилья не сбавляют обороты

Результаты продаж строящегося жилья в первом квартале 2016 года удивили многих экспертов. Они признаются, что недооценили потенциал спроса.

Объем сделок на первичном рынке жилой недвижимости петербургской агломерации в январе-марте оказался на уровне четвертого квартала 2015-го (а конец года традиционно считается наиболее «урожайным») и более чем на треть превысил аналогичные прошлогодние показатели.

По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», за три первых месяца 2016 года в Петербурге и пригородных районах Ленобласти было продано 1,1 млн кв. м строящегося жилья. Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» приводит такую же цифру, уточняя, что достигнутый в первом квартале года показатель лишь на 6% ниже результата четвертого квартала прошлого года и примерно на 35% выше суммарных продаж первых трех месяцев года 2015-го (тогда было реализовано около 800 тыс. кв. м жилья).

«Свою роль сыграл «ипотечный фактор», - уверена руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. - К активным действиям покупателей подстегнули заявления о намерении завершить в марте государственную программу субсидирования процентных ставок, что могло привести к их росту на 3-3,5%». В феврале застройщики зафиксировали существенный рост доли ипотечных сделок (до 60-80%), но уже в марте этот показатель вернулся к своим обычным значениям. В сегменте масс-маркет доли ипотеки, как правило, варьируется от 35 до 55-60% в зависимости от застройщика, локации и типа проекта. Впрочем, первый квартал 2015 года был исключением — резкий рост ключевой ставки практически парализовал выдачу ипотечных кредитов вплоть до начала марта. Это сказалось на спросе, объем которого обеспечил эффект низкой базы — текущие показатели смотрятся гораздо выигрышнее.

Ольга Трошева
Ольга Трошева, КЦ «Петербургская Недвижимость»

Впрочем, по данным Ольги Трошевой, март 2016 года — уже после продления госпрограммы поддержки ипотеки - также оказался довольно активным месяцем c точки зрения продаж строящегося жилья. «Апрельские результаты будут на уровне прошлогодних; признаков снижения покупательской способности не видно», - комментирует Ольга Трошева.

Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов более осторожен в оценках. «Уже сейчас на рынке наблюдается традиционное для второго квартала снижение спроса, вызванное приближением майских праздников и летнего сезона», - говорит он.

Петр Буслов
Петр Буслов, «Главстрой-СПб»

Хрупкое равновесие

По данным аналитиков, в первом квартале 2016 года застройщики реализовали больше квадратных метров, чем вывели в продажу. Так, в «Петербургской недвижимости» насчитали 1,05 млн кв. м, выведенных на первичный рынок города и пригородных районов Ленобласти. По мнению Ольги Трошевой, рынок в целом сбалансирован. «Равновесие рынка мы определяем долей непроданного жилья в суммарном объеме рынка (общей площади квартир в строящихся домах), - поясняет эксперт. - Если эта доля на 5-10% превышает 50%-ный уровень, можно говорить о превышении предложения над спросом. Однако по состоянию на конец прошлого года данный показатель составлял 45,8%, что свидетельствовало о равновесном состоянии. Сейчас эта цифра даже немного уменьшилась».

В свою очередь, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко также не видит проблем со спросом. «Даже в высоко конкурентных локациях всегда есть проекты, выгодно выделяющиеся из общей массы. На них всегда будет спрос, - утверждает Дмитрий Сидоренко. По его словам, в начале года ЦДС вывел на рынок новый жилой комплекс в Кудрово и продажи первой очереди идут весьма активно.

Дмитрий Сидоренко
Дмитрий Сидоренко,  ГК «ЦДС»

Стройка по инерции

При этом участники рынка понимают, что общая ситуация в экономике — сложная, поэтому осторожно подходят к запуску новых проектов. «Если вывод новых объектов останется на текущем уровне, сохранятся предпосылки для затоваривания», - предупреждает Петр Буслов.

«Объем вывода в первом квартале 2016 года, особенно в марте, действительно был достаточно большим. Но объекты, достигшие этапа начала продаж, должны быть выведены, - настаивает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Светлана Лежнева. - С точки зрения рынка, ситуация «заморозки» проектов значительно опаснее, чем «навес предложения», который, собственно, является абстрактным понятием». Однако, по мнению Светланы Лежневой, кризис замедлит работу над новыми масштабными проектами. Сейчас в продажу выводятся проекты, подготовка которых стартовала, условно, до кризиса, поэтом инерция предложения сохраняется.

Светлана Лежнева
Светлана Лежнева, ГК «Пионер»

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», более 60% вышедшего на рынок в первом квартале нового предложения – это следующие очереди уже находящихся в продаже комплексов. Текущий объем выведенного в продажу – на 27% меньше, чем рекордном 2014 году.

«По сравнению с последним кварталом прошлого года объем вывода на рынок новых проектов за первые три месяца 2016 года сократился на 2,2%», - утверждает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. По ее оценке, снижение произошло в первую очередь за счет новых масштабных проектов, строительство которых планировалось в рамка комплексного освоения территории. «В то же время застройщики продолжали выводить новые очереди уже существующих проектов», - подтверждает Надежда Калашникова.

Надежда Калашникова
Надежда Калашникова, Л1

«Строительный рынок, в отличие от других сфер реальной экономики, динамичностью не обладает. Предложение не имеет возможность гибко реагировать на оперативные изменения спроса в силу специфики продукта, - поясняет управляющая «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева. - Тенденцией ближайших двух лет станет сокращение объема предложения вследствие «заморозки» части проектов, ухода с рынка слабых игроков. Спрос, в свою очередь, пережив пик падения, будет нарастать в силу общего оздоровления экономики».

Анжелика Альшаева
Анжелика Альшаева, «КВС. Агентство недвижимости»

Параллельно застройщики продолжают пополнять свой земельный банк в расчете на перспективный запуск новых проектов. Так, по словам Дмитрия Сидоренко, ГК «ЦДС» завершила сделки по покупке двух земельных участков в Петербурге и Ленобласти под строительство 300 тыс. кв. метров жилья.

Роста три года ждут

«Объекты, работа над которыми будет остановлена сегодня, не выйдут на рынок через 1-2 года, что приведет к сокращению предложения, - рассуждает Светлана Лежнева. - Теоретически, это может способствовать росту цен и объемов продаж, но только на фоне роста денежных доходов населения. В противном случае покупатель отложит принятие решения о покупке до «лучших времен». По мнению, Светланы Лежневой, активизация рынка строящегося жилья возможна только на фоне роста экономики в целом. «Проседание рынка «дешевых денег» практически исключает возврат к прошлым объемам в обозримом будущем. Строительная отрасль находится в состоянии рецессии, выход из которого займет не менее трех лет», - прогнозирует Анжелика Альшаева.

Пока же рынок строящегося жилья переживает период дифференциации: выделяются проекты, которые не испытывают проблем с продажами, те, что начинают испытывать недостаток покупателей и, наконец, явно проблемные.

Меньше, да лучше

«Большой объем предложения может существенно увеличить время экспозиции масштабных объектов с плохой локацией (удаленность от городской черты, отсутствие станций метро и т.п.) и таким образом существенно снизить их доходность. В свою очередь, небольшие проекты, расположенные в популярных городских кварталах, легко находят своего покупателя», - описывает ситуацию Светлана Лежнева. «Легче всего период снижения спроса пройдут объекты, возводимые в зонах с дефицитом предложения, таких, например, как Кировский район города. За последние годы в нём было построено всего несколько новых домов. Также останутся востребованы проекты эконом-сегмента рядом со станциями метро», - дополняет Петр Буслов.

«На рынке первичной недвижимости возникло затоваривание стандартными квартирами с привычным набором потребительских характеристик, - делится своими наблюдениями Анжелика Альшаева. - Причина в том, что последние два – три года на рынке новостроек усилилась унификации предложения: успешные проекты дублировались застройщиками с точки зрения позиционирования, локации, наполнения объекта. Для таких объектов «навес» предложения является критичным. Чтобы выделиться из общей среды застройщик работать над формированием и внедрением своего собственного уникального продукта».

«Ожидать того, что в нынешних условиях граждане будут делать ставку исключительно на жилье с уменьшенным метражом, я бы не стал, - рассуждает председатель совета директоров группы компаний «Росстройинвест» Федор Туркин. - Застройщики достаточно грамотно ориентируются на рынке, они прекрасно знают, в какой локации пользуются спросом студии, а где люди предпочитают квартиры большего метража. Поэтому не стоит причесывать весь рынок под одну гребенку».

Федор Туркин
Федор Туркин, «Росстройинвест»

«Все больше людей предпочитает покупать жилье дороже, но качественнее. Мы отмечаем смещение спроса в сторону проектов, расположенных в городской черте, - говорит Надежда Калашникова. - Желающих переезжать в районы с бедной инфраструктурой и плохой транспортной доступностью становится все меньше».

«Покупатели стали по-другому относиться к приобретению недвижимости, - развивает мысль Петр Буслов. - Импульсивных покупок становится все меньше. Люди тщательно ищут оптимальное соотношение цены и качества, изучают, какой функционал они получат за свои деньги». «Думаю, что спрос на строящееся жилье уже никогда не будет прежним», - резюмирует эксперт.