Строительная компания «Семья» основана в 2013 году в городе Краснодаре. На данный момент компания ведет застройку двух основных объектов: ЖК "Светлоград" и ЖК "Андерсен". Жилой комплекс «Светлоград» - район комплексной застройки площадью 37,7 гектаров, расположен по улице Красных Партизан, будет состоять из более 30 домов. Первые 3 литера (более 20 000 кв. метров жилья) сданы в декабре 2015 года. В июне 2016 года планируется сдача второй очереди (еще 20 000 кв. метров). Параллельно ведется строительство жилого комплекса «Андерсен» класса «комфорт плюс» по улице Восточно-Кругликовской г. Краснодара. Строительство ведется согласно ФЗ 214. Кроме того, в портфеле компании есть земельные участки в черте города Краснодара и в крае, освоение которых позволит построить еще порядка 240 000 квадратных метров жилья
Руслан, практически все директора строительных компаний Краснодара отмечают, что правила игры на рынке меняются. И это вносит свои коррективы в работу...
Рынок вообще живой организм и изменения неизбежны. На сегодняшний день мы ничего особенного не ощущаем. У нас продажи за последние пару лет выросли почти в 3 раза. Даже в этом году у нас уже получается 20% рост продаж по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, который сам по себе был довольно благополучным.
Редко какие компании заявляют, что растут на падающем рынке...
Мы не так давно открыли продажи по еще одному объекту. Да, я общаюсь с коллегами и многие говорят, что идет спад рынка, спад продаж, но мы предлагаем оптимальное соотношение цена-качество и поэтому наши продажи растут. Возможно, у партнеров по рынку это связано с большим количеством товарных запасов, остатки всегда продаются сложнее, а может с тем, что у них цены чуть выше.
Говоря про цены. Аналитики и участники рынка упорно прогнозируют грядущий рост цен на жилье в Краснодаре. А рынок при этом упорно держит цену на месте. Какой прогноз у вас?
Если говорить про рынок в целом, то я соглашусь с коллегами: я тоже считаю, что стоит ждать повышения цен. Еще 5-6 лет назад цены в Краснодаре и в Ростове-на-Дону были сопоставимыми. Сейчас мы видим, что Ростов-на-Дону довольно серьезно опережает - там цены выше. На рынок Краснодара серьезно повлияла высокая конкуренция. Сейчас покупательский рынок сформировался, домов строится больше, чем необходимо. Но это уже уходящая в прошлое история. Я думаю, что на 10-15% цена будет расти ежегодно.
Но готов ли к этому сам покупатель? Мы знаем, что рынок Краснодара держится, в том числе, и за счет сильной миграции из других регионов страны. Поедут ли люди сюда, если квартиры в городе будут уже не самыми дешевыми в стране среди городов-миллионников?
Поедут. Покупатели готовы к повышению цен на жилье в Краснодаре. Клиент при покупке квартиры в первую очередь ориентируется на сумму денег, которая у него есть в распоряжении. Например, это 1-1,3 млн руб. И рынок всегда ему предложит что-то соответствующее этому бюджету. Просто если раньше за эту сумму, например, можно было купить однокомнатную квартиру, то с ростом цен это уже будет студия или квартира меньшей площади. Что касается студий - сегодня это один из самых популярных покупательских запросов. Например, у нас на студии приходится до 40% продаж. Хотя есть и другая тенденция: мы видим, что растет спрос на квартиры большей площади.
А что касается покупателей жилья. Какой процент иногородних среди ваших клиентов? И откуда они едут?
Могу сказать, что количество местных жителей и приезжих среди покупателей практически одинаковое. 48% покупателей — это жители Краснодара, остальные 52% - это жители края и Адыгеи и других регионов РФ.
Среди других регионов — кто чаще всего едет в Краснодар за жильем?
По нашей статистике — жители других регионов РФ — это порядка 12% покупателей. Среди них больше всего приезжих с Урала, Сибири и Дальнего Востока (5%), также едут из Центральной России и с Волги (3%), примерно столько же — из Ставрополья и Кавказа. И около 1% - это жители зарубежных стран.
До начала нынешнего кризиса жилье являлось одним из самых востребованных инвестиционных инструментов. Однако из-за снижения покупательской способности многие инвесторы ушли с рынка. Но ситуация меняется. Вы отмечаете возвращение инвесторов?
На данный момент — нет. Пока они не возвращаются, все еще предпочитают вкладывать средства в другие активы.
В последнее время от краевых и городских властей звучат призывы к небольшим застройщикам объединяться для создания общих проектов планировки и совместного строительства инфраструктуры. Это вообще реально при существующей конкуренции на рынке?
У меня нет иллюзий по этому поводу. Я думаю, что во главе каждой компании стоит амбициозный лидер и даже двум людям с таким характером будет трудно объединиться. Единственное, как я могу представить такую работу, это если власти выделят какой-то большой кусок земли и будут туда запускать застройщиков с уже определенными условиями по застройке и по инфраструктуре.
Почему вы до сих пор так мало внимания уделяли PR своей компании? Вы считаете, что это не самое важное в настоящий момент на рынке? И насколько сильно на вас давят те требования властей, которые озвучиваются в последнее время по поводу строительства инфраструктуры?
Мы действительно не занимались продвижением до последнего времени. Приняли решение заниматься этим, когда добьемся каких-то результатов, а именно сдачи первой очереди «Светлограда». Мы сдали первые 20 тыс. кв. м и сейчас строим еще 40 тыс. и это еще не весь запланированный объем.
По поводу инфраструктуры, мы одни из первых, кто решился реализовать проект с действительно комплексным подходом. «Светлоград» - это территория почти в 38 гектаров, где все продумано до мелочей: большие аллеи и прогулочные зоны, водоемы, спортивные и детские площадки, коммерческие площади для сферы услуг. И все это мы продумывали еще в 2013 г., когда никаких особенных требований от властей не было.
Многие эксперты прогнозируют, что из-за ужесточения градостроительной политики за следующие несколько лет с рынка уйдет большая часть игроков и останутся около 20-30 компаний. Какое будущее у рынка Краснодара видите вы?
Если рынок очистится от недобросовестных, или так называемых "серых" застройщиков - это, безусловно, хорошее явление. Сейчас показатель состояния отрасли - это цены. Мы видим на рынке экзотические цены в 28-27 тыс. за квадратный метр. Это ниже себестоимости. Если цена ниже 32 тыс. за кв. м в многоэтажном доме, значит, компания не получает прибыль и работает себе в убыток. Вот и подумайте, как долго она сможет просуществовать и что будет, когда она обанкротится? Минимальный уровень рентабельности в нашем бизнесе — 10%, это тот уровень, который позволяет как-то перекрыть риски. Разумный уровень — 20%. Если же компания работает в убыток, она просто должна уйти с рынка. Чем быстрее, тем лучше.
А какова ваша ценовая политика?
Мы стараемся удержать баланс между ценой и качеством. Мы не завышаем цену, как это можно было бы сделать. На ранней стадии 1 кв. м у нас стоит порядка 36-37 тыс., а на моменте сдачи — 40-43 тыс. руб. И при этой цене мы предлагаем уникальный набор качеств, который есть в нашем ЖК. На территории жилого района будет 4,5 тыс. парковочных мест. На этой площади можно было бы построить еще не один литер, но мы понимаем, как остро стоит этот вопрос в нашем городе и не стали экономить. В наших домах установлены метало-пластиковые окна по ГОСТу, австрийские радиаторы и немецкие трубы, отдельное внимание уделяется шумоизоляции и сейсмоустойчивости. Клиенты такие вещи оценивают потом, когда покупают. Мы сравниваем отзывы на форумах по нашим объектам и объектам конкурентов. И хочу сказать, что у них в обсуждениях много страниц, где люди обсуждают то, как справиться с какими-то недоделками. Обсуждают где окна лучше поменять, двери и пр. Нашим клиентам такие вещи обсуждать не приходится.
Говоря про парковки. Это острая тема. Застройщики говорят, что парковки — это скорее проблема для них. Обременение. У вас не было мысли продавать или сдавать парковочные места в аренду?
Нет, не было, мы понимаем, что наши клиенты ограничены в расходах. Мы все продумали. Есть отдельно вынесенные гостевые парковки, они располагаются таким образом, чтобы с одной стороны гости могли парковаться, а с другой стороны - эти приезжие машины не мешали бы тем, кто проживает в домах. Есть выделенные места для инвалидов.
Вообще есть такая вещь, как культура производства. Казалось бы — это не влияет на итоговый продукт, но клиент, когда приходит на чистую стройплощадку уже видит наш подход, понимает, что слова про качество — это не просто реклама.