– Осенью представители отрасли ждали знаковых изменениях «Федеральный закон о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ). Какое влияние эти изменения окажут на рынок? Отразятся ли они на цене за 1 кв. метра жилья?
– Мы пока можем только предполагать, как изменения 214-ФЗ повлияют на застройщиков и рынок недвижимости в целом. Но то, что рынок предлагаемых услуг сократится, — это очевидно. С нового года строительные компании должны будут привести свой уставной фонд в соответствие со строящимися объектами. Поясню на примере нашего предприятия — при строительстве многоэтажных домов нам нужно будет иметь уставной фонд около 10 млн рублей. Я думаю, что не все компании смогут поднять свой уставной фонд до тех размеров, которые заданы новыми изменениями. Большинство компаний просто уйдет с рынка.
Как отразится изменение 214 ФЗ на цене жилья? Кроме того, что компании должны будут увеличить уставной фонд, им еще необходимо будет найти банк-партнер, финансирующий стройку до ее окончания.
Застройщик, который хочет продавать договора долевого участия, должен будет открыть специальный счет в банке. Коммерческую ставку по кредитам мы всем знаем... Кроме этого, сам застройщик не сможет непосредственно продавать квартиры. При заключении договора долевого участия человек, изъявивший желание приобрести квартиру в конкретном комплексе, должен будет открыть депозитный счет в том банке, который финансирует строительство.
Давайте посчитаем: коммерческая ставка — около 16%, человек приносит в банк на депозит деньги под 8%. Соответственно, разница отдается в банк. Застройщик получает эти средства, кредит он получает в процессе строительства, погашает кредит уже по его окончанию. Таким образом, на те же 16% и вырастет цена кв.м.
– Как этот рост соотносится со снижением покупательской способности населения? Возможен ли в этой ситуации отток клиентов?
– По поводу покупательской способности, наверное, вопрос к правительству РФ, именно оно должно повышать уровень жизни наших граждан.
Что касается спроса, я думаю, он вряд ли сократится. По крайней мере, в Краснодаре, потому сюда высокий уровень миграции. Только за последние несколько лет количество жителей города выросло на 200 тыс. человек. Скорее всего, здесь будет переориентация спроса: меньше будут покупать на окраинах и больше стараться покупать в центре.
С учетом этого, мне кажется, что банки и дальше будут развивать ипотеку. По новым изменениям, после того, как банк стал партнером застройщика, он берет его риски на себя. Отсюда вторая часть этого вопроса. Клиент обратился за покупкой в банк, я бы на месте банка кредитовал этого клиента.
– А вы уже ведете работу по поиску банков-партнеров?
– Мы закончили еще в прошлом году.
– С кем работаете?
– Росэнергобанк, это очень динамично развивающийся банк. Мы предполагали изменения в 214-ФЗ. Поэтому еще в 2015г. начали сотрудничество с финансово-кредитным учреждением, пытаясь превентивно нащупать тот путь, в котором будем находиться в 2017г. И за 2016г. мы полностью выстроили взаимодействие, поэтому чувствуем себя спокойно. У нас есть инвестиционный договор с банком, и наши объекты обеспечены не только собственными средствами, но и в т.ч. средствами этого банка.
– Часто приходится слышать мнения застройщиков и аналитиков рынка, что строительный рынок Краснодара близок к насыщению. На ваш взгляд, чего стоит ждать в 2017 году? Какие сегменты жилья будут наиболее востребованы?
– Все наши аналитики, к сожалению, создают только информационные поводы. Все, что они выносят в эфиры и на страницы Интернета и газет, далеко от анализа.
Чтобы рынок пришел в равновесие, мы должны вводить по 3 кв.м. на человека в год, эти расчеты делали серьезные институты. Например, в Краснодаре с населением 1,2 млн жителей в год должны вводить под 4 млн кв. м. А мы всей Кубанью вводим 2 млн кв. м в год и этим гордимся.
Поэтому у нас сметают все: кто бы что бы ни построил, не важно какого качества. Такая же история в Екатеринбурге, в Москве… До насыщения рынка еще далеко.
Однако покупатель стал более требовательным. Кроме того, государство сильно зарегламентировало строителей. Теперь при строительстве жилого дома застройщик обязан еще благоустроить территорию, предусмотреть соцобъекты от медицинских кабинетов до школ. Застройщик, который понимает, о чем идет речь, старается предусмотреть это сам, потому что это повышает привлекательность объекта. Застройщик, который работает на массы, старается этого не делать или делать в меньшем объеме, при этом спрос есть и у него.
– Необходимость изменений в 214-ФЗ объяснялась, прежде всего, необходимостью решения проблем обманутых дольщиков. На ваш взгляд, они помогут решить проблему?
На текущий момент застройщик, который занимается жилищным строительством, входит в СРО. Туда он платит гарантийные взносы, которые в том числе страхуют его ответственность перед третьими лицами.
Кроме того, уже год мы живем в ситуации, в которой страхуем каждый договор долевого участия. Есть даже общество взаимного страхования, мы отправляем туда 1,5% возводимого жилья. По сути, это уже вторая страховка. Также 214-ФЗ подразумевает регистрацию договоров в юстиции, и соответственно, проверку госорганами. Таким образом, страховки от проблемы «обманутых дольщиков» есть.
Теперь мы в третий раз страхуемся, привлекая банк. Теоретически это, наверное, хорошо. Но все равно возникает риск — например, застройщик может оказаться недобросовестным, ЦБ может отозвать лицензию у банка. Получается, что никто не застрахован на 100%.
Мне кажется, все это больше ведет не к каким-то дополнительным гарантиям (хотя они тоже возникают), но к укрупнению строительного рынка и к большему удобству администрирования строительного рынка.
– Вашей компании это укрупнение сыграет на руку или это будет негативный момент?
– Я думаю, что рынок в целом отреагирует негативно. Есть некий провал, в т.ч. по стройке. Скорее всего, уже не будет закладываться в таком количестве жилье, хотя бы для того, чтобы просто переориентироваться. Это же приведет к ажиотажу среди покупателей, потом к спаду. И это тоже нормальное явление.
Общие тенденции ведут к тому, что у нас будет рынок арендного жилья. Государство –будет строить жилье социального найма и предоставлять его по разным формам. Например, совместно с застройщиками в рамках государственно-частного партнерства, выделяя жилье социальным профессиям. На мой взгляд, с одной стороны, это хорошо, потому что позволяет трудовой силе мигрировать и не привязываться к конкретному месту. С другой же стороны, в конечном итоге это приведет к вымыванию класса собственников жилья.
– Давайте тогда перейдем к вашей компании. Планируете ли в ближайшее время строить новые объекты? Весной прошлого года компания намеревалась выйти на рынок Крыма, что с этим проектом?
– Долгосрочный план нашего развития предполагает, что свой основополагающий объект в Краснодаре — ЖК «Краснодар Сити» — мы полностью завершим к 2020 году. У нас есть график работ, на сегодняшний момент мы его перевыполняем. Планировали два литера, заложили три, один из них уже закончили. Кроме того, прорабатываем вопрос о возможности строительства пешеходного моста через железную дорогу, чтобы для жителей нашего комплекса сделать доступным проход к Чистяковской роще. На текущий момент, чтобы добраться до этого парка, нужно потрать около 20 минут, при наличии моста дорога будет занимать от 5-7 минут.
Следующий этап — это Крым. Мы сделали проект в городе Саки. На текущий момент мы находимся в стадии заключении договора с мэрией. Думаю, что этот процесс мы закончим уже в этом году мы и после Нового года начнем реализацию проекта. Это будет жилая среднеэтажная застройка. Дома будут располагаться между двумя озерами.
Город Саки — уникальный, там есть серьезная лечебная база, заложенная еще Николаем I, есть грязевое озеро. Транспортная доступность Саки выше, чем у Ялты: от аэропорта Симферополя 40 км по прямой дороге.
– В каком сегменте будет построена эта недвижимость?
– Это будет «комфорт плюс». Мы проектировали таким образом, чтобы каждый нашел для себя, что он ищет. То есть, нужна однокомнатная квартира – пожалуйста, нужен пентхаус – приходите.
Мы также рассматриваем еще один проект сегмента «комфорт плюс» в Домодедовском районе Московской области, уже подписали договор.
– В случае успеха проекта, будете ли вы дальше развиваться в Крыму? Как вы оцениваете в целом рынок Крымского полуострова?
– Я оцениваю рынок Крыма как перспективный на текущий момент. Более того, на мой взгляд, там отсутствует рынок в принципе.
Рынок вторичного жилья в Крыму, разумеется, есть. Но рынок в нашем понимании, с нашими технологиями (ипотека, военная ипотека, маткапитал) — сейчас для них темный лес. С этой точки зрения я оцениваю его как перспективный и большой.