В высоком темпе
Планы властей по постепенному отказу от долевого строительства окончательно сформировались к началу 2018 года. Когда стало понятно, что надежды на сохранение статус-кво больше нет, участники рынки сформулировали для себя следующий сценарий развития ситуации: разрешения на строительства, полученные до старта переходного периода (1 июля 2018 года), новации не затронут; сам переходный период займет примерно три года, и в это время для застройщиков и покупателей жилья ничего особо не изменится, а «новая жизнь» наступит лишь в 2021 году.
Однако уже сейчас понятно, что темп перемен оказался гораздо более высоким, чем предполагалось, и они уже оказывают влияние на рыночную ситуацию. В следующем году это влияние будет еще более существенным, предупреждают девелоперы.
«Переходный период богат на события. Причем все они носят ярко выраженный антиэкономический характер с точки зрения строительного бизнеса», — категоричен генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. «В стратегическом плане результатом всех проводимых сегодня мероприятий станет сокращение объемов строительства и рост цен», — формулирует общий настрой председатель правления ГК «Росстройинвест» Игорь Креславский. Подобная уверенность, говорят девелоперы, основана на предварительных расчетах бизнес-моделей проектов, учитывающих все законодательные изменения.
Минимум 5 тысяч с «квадрата»
Уже в следующем году застройщики потеряют возможность привлекать деньги от дольщиков напрямую при реализации новых проектов. Сделки будут проводиться через так называемые эскроу-счета, которые придется открывать в уполномоченных банках. Суть схемы в следующем: деньги покупателей жилья, попадая на эскроу-счет, «замораживаются» до завершения строительства, которое предлагается осуществлять в основном за счет привлечения банковского проектного финансирования, обеспеченного средствами на эскроу-счетах. По факту, банки будут давать деньги и обеспечивать контроль за их целевым расходованием.
«Основная проблема этого механизма заключается в том, что без проектного финансирования будет просто невозможно осуществлять строительство. Деньги дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию использовать не представляется возможным, и единственным источником финансирования строительства становится кредит, привлеченный в уполномоченном банке», — комментирует заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов. Кредит, естественно, выдается не бесплатно, и его стоимость будет учитываться в конечной цене квадратного метра на рынке. Проблема в том, что девелоперы до сих пор остаются в неведении относительно стоимости средств банков при работе с эскроу-счетами.
«Никакой конкретики, никакой схемы работы, никаких регламентирующих для банков документов — ничего этого пока нет. Говорили о том, что разъяснения поступят до конца 2018 года. Однако я полагаю, что этот срок — нереалистичный», — сокрушается генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
«Регулярное наполнение эскроу-счетов средствами покупателей жилья позволит снижать стоимость проектного финансирования относительно базового уровня ставки», — описывает общий подход территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. По ее словам, базовая стоимость проектного финансирования строительства жилья должна составить 9,5%-11% годовых. «Мы предполагаем, что при хорошем наполнении эскроу-счетов стоимость проектного финансирования в нашем банке может снижаться вплоть до 5%», — говорит Татьяна Хоботова.
«Сейчас мы примерно 30% средств привлекаем через банковское проектное финансирование по средней ставке 12% годовых, — рассказывает Валерия Малышева. — Мы рассчитали несколько моделей новых проектов, предполагая, что 100% средств будем привлекать через банки: 30% — по старой схеме и 70% — при работе через эксроу-счета по средней ставке в 6% годовых, которую кредитные учреждения сейчас озвучивают в переговорах. Получилось, что мы будем платить как минимум на 4-5 тыс. рублей с квадратного метра больше, по сравнению со старой схемой долевого строительства».
Давление нарастает
Особенности переходного периода по факту означают появление на рынке проектов, предполагающих разные способы реализации жилья и обеспечения обязательств застройщика. Во-первых, проекты, по которым разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года. Они могут привлекать средства дольщиков по «старым» правилам. Во-вторых, проекты, по которым разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, а регистрация договоров долевого участия начата до 1 июля 2019 года. Они могут выбрать либо схему работы по «старым» правилам либо перейти на эскроу-счета. И, наконец, проекты, по которым первый договор долевого участия будет заключен после 1 июля 2019 года. Для них переход на эскроу-счета станет обязательным.
В ноябре компания «Строительный трест» уже вывела на рынок один из домов квартала NEW ПИТЕР в Ломоносовском районе Ленобласти, продажи в котором осуществляются с использованием эскроу-счетов.
«Этой осенью мы заключили соглашения об открытии эскроу-счетов с Банком «Санкт-Петербург» для учета и блокирования (депонирования) средств участников долевого строительства, которые получены в счет уплаты цены договоров долевого участия в отношении ряда строящихся лотов жилого квартала NEWПИТЕР. При том, что разрешения на строительство этих домов были получены до 1 июля 2018 года, добровольный переход застройщиками на использование счетов эскроу при расчетах с участниками долевого строительства допускается», — комментирует директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Внутри перечисленных выше типов проектов существуют дополнительные градации. Так, на рынке присутствуют проекты, при реализации которых требуется страхование ответственности перед дольщиками (они, как правило, были запущены до октября 2017 года включительно), а также проекты, предусматривающие выплаты в Фонд защиты прав дольщиков — структуру, которая предложила альтернативу покупке страховки. Такие проекты стартовали после 1 ноября 2017 года.
По всем типам проектов девелоперов ожидают неприятные изменения, напрямую влияющие на маржинальность строительства жилья и конечную стоимость квадратного метра.
В частности, по словам Алексея Белоусова, на рынке страхования прав дольщиков фактически осталась одна страховая компания, которая на правах монополиста в два раза увеличивает тариф. Речь идет о СК «Респект». «Федеральную антимонопольную службу эта ситуация никак не беспокоит», — негодует Алексей Белоусов.
Помимо роста тарифа, застройщики сталкиваются и со сложностями во взаимодействии с единственным оставшимся на рынке страховщиком. «Компания рассматривает документы очень долго, счет идет даже не на недели. В результате мы не можем получить деньги по договорам и готовы заплатить куда угодно — в тот же Фонд защиты прав дольщиков — лишь бы иметь возможность работать. Но не можем по правовым основаниям», — рассказывает Валерия Малышева.
«Это делается для того, чтобы фактически уравнять себестоимость проектов при работе по «старой» схеме и по эскроу-счетам. Задача — стимулировать ускоренный отказ от получения средств дольщиков напрямую», — полагает Игорь Креславский.
«Если девелопер выбирает проектное финансирование и наполнение средствами покупателей эскроу-счетов, не надо будет перечислять деньги ни в Фонд защиты прав дольщиков, ни на страхование. Эскроу-счета — сами по себе обеспечительная мера», — поясняет Татьяна Хоботова.
«Наконец, под Новый год нас ожидает введение в действие регионального Фонда социальных обязательств застройщиков, а это еще в среднем 8%, которые нужно будет платить дополнительно», — продолжает Алексей Белоусов.
«Все это приведет к снижению маржинальности проектов. Не повышая цены и не сокращая объемы строительства, выжить застройщикам будет невозможно», — резюмирует генеральный директор «Объединения строителей СПб».
«На нас тренируются»
Эскроу-счета — сущность, о которой говорят все на рынке жилищного строительства, но «пощупать» которую в реальности участники рынка не торопятся. «Первопроходцами становиться никто не хочет. При работе с эксроу-счетами у тебя повышается себестоимость и цена для конечного покупателя, а коллеги в это же время работают по-старому. Что в таком случае будет с продажами?» — задает риторический вопрос Валерия Малышева.
«Новый механизм ломает привычную систему, по которой девелоперы работали десятилетиями, отсюда и неприятие, и трудности переходного периода», — рассуждает, в свою очередь, генеральный директор ООО «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. Обкатка нового механизма в «боевых условиях» уже началась: с 1 сентября 2018 года Комитет по строительству Санкт-Петербурга перевел застройщиков на так называемые спецсчета, которые предназначены для отслеживания целевого использования средств дольщиков. «На нас сейчас, можно сказать, тренируются. И без сотрудников банка мы теперь и шагу сделать не можем», — говорит Сергей Мохнарь.
«Спецсчета в уполномоченных банках обязаны открывать все застройщики, независимо от того, когда они получали разрешение на строительство. По проектам с разрешением, полученным до 1 июля 2018 года, банки отслеживают и блокируют лишь определенный усеченный набор платежных транзакций, которые застройщики не имеют права проводить согласно законодательству», — поясняет Татьяна Хоботова. Таким образом, перемены затронули и проекты, которые девелоперы изначально полагали защищенными от воздействия законодательных нововведений.
«Каких-то великих сложностей при работе со спецсчетами мы не испытываем. Да, собираем для банков дополнительные документы, подтверждающие обоснованность платежей. Но в принципе это не новость для компаний, которые работали по стандартному проектному финансированию», — говорит Валерия Малышева. Впрочем, эксперт, как и другие участники рынка, все же отмечает определенные шероховатости при работе в переходном режиме.
«До сих пор мы точно не знаем, как финансировать строительство социальных объектов, которые возводятся в рамках крупных проектов квартальной застройки и обеспечивают местами в детсадах жителей нескольких очередей, как уже построенных, так и находящихся в проектировании, — приводит пример сложностей Валерия Малышева. — По законодательству мы должны только часть денег дольщиков с текущей очереди переводить для строительства социального объекта. Поскольку у банков нет четкого регламента, как оплачивать объекты инженерной и социальной инфраструктуры, мы вынуждены финансировать ее не со спецсчетов, а с полученной прибыли по старым объектам. В будущем это приведет к проблемам с себестоимостью проекта и неразберихе».
«Работа со спецсчетами осложняется еще и ситуацией, которую застройщики имеют во взаимоотношениях со страховой компанией. Раскрытие средств дольщиков на спецсчетах ограничивается суммой, которую, по мнению страховщика, определяют как приемлемую», — дополняет директор по развитию «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Михальченко.
«У нас несколько спецсчетов и мы сталкиваемся с ошибками на уровне банковских операционистов при принятии средств от дольщиков через аккредитивы. Чаще всего это отделения в других регионах. Все это усложняет получение денег: нужно время, чтобы исправить ошибку», — описывает ситуацию директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Последняя надежда
Утверждение окончательной схемы работы с эксроу-счетами девелоперы ожидают в начале следующего года, и ближе к середине года должен стартовать процесс активного заключения сделок с банками.
«Мы уже успели провести переговоры со всеми нашими банками-партнерами, передали им свою адресную программу с ключевыми точками по каждому проекту, и собираемся начинать реализацию строительства по новым правилам в 2019-м году», — подтверждает Артем Кириллов.
При этом участники рынка строящегося жилья сохраняют надежду на учет своих пожеланий до момента утверждения механизма работы с эскроу-счетами. «Условия игры еще не до конца определены. В том числе нет ясности, какие условия определит для банков ЦБ, какие будут внутренние регламенты. Мы работаем над поправками, предложениями федеральному центру», — говорит Ольга Михальченко.
«До сих пор не существует системных договоренностей между банковским сообществом и застройщиками. Попытки найти точки соприкосновения упираются в неопределенность: банки до сих пор не понимают механизма этой работы и ждут, когда выйдут инструкции Центробанка. Желание застройщиков простое: получать деньги от банков в зачет эскроу-счетов как минимум в два раза дешевле, чем существующие ставки. Нам бы хотелось, чтобы банки оставляли не более 1,5 операционных процентов за обслуживание. Это был бы самый оптимальный вариант», — рассуждает Алексей Белоусов. В то же время он признает, что вероятность одобрения такого варианта не очень велика.
