Девелоперское сообщество находится в поиске нового: форматов недвижимости, территорий, опций. Причины понятны: покупатель искушен всевозможными предложениями и выбирает нужный ему продукт придирчиво. Значит неизбежен уход от стандартных вариантов домов в целом, привычных планировочных решений квартир, устоявшегося набора параметров жилья. О передовых разработках, предварительных итогах года и перспективных планах рассказал РБК+ генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.
— Какие события 2018 года стали знаковыми для петербургского рынка недвижимости?
— Темой года стал первый этап перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Многие прогнозировали рыночный спад и трудности для строителей. Однако несмотря на то, что главным изменениям еще предстоит произойти, уже видно, что рынок и ведущие застройщики нормально адаптируются к реформам. Правильная бизнес-модель проекта и финансовая устойчивость девелопера — вот две составляющие успеха в новых условиях.
— Как можно охарактеризовать уходящий год: Какие обозначились новые тенденции?
— Уходящий год могу оценивать только положительно. Рынок показал хорошие результаты продаж — 3,5 млн кв.м. строящегося жилья, если опираться на результаты трех кварталов 2018 года. К концу года суммарный объем спроса может достигнуть 4,7-4,8 млн кв. м. На фоне итогов предыдущих лет — это более чем позитивно (в 2016 и 2017 годах было реализовано по 4,15 млн кв.м.). Взрывной рост в этом году продемонстрировало и ипотечное кредитование, поскольку процентные ставки достигли исторического минимума. И несмотря на небольшой осенний рост ставок, ипотека остается для большинства самым предпочтительным способом оплаты.
— С какими итогами ваша компания завершает год? Расскажите о завершенных проектах и в чем их особенность?
— Важным событием петербургского рынка недвижимости стало завершение проекта Setl City «Семь Столиц» в Кудрово — одного из первых примеров масштабного проекта комплексного развития территорий. Реализация началась практически в чистом поле в 2010 году, за 8 лет построено порядка 630 тысяч квадратных метров жилья, все из которых на сегодняшний момент успешно проданы. Отмечу, что «Семь Столиц» стал самым крупным из всех построенных в городе и области проектов.
— Какие проекты вы можете назвать ключевыми для компании?
— В целом этот год для «Петербургской Недвижимости», как для эксклюзивного продавца объектов Setl City, стал рекордным: мы обеспечили старт продаж семи жилых комплексов застройщика. Все проекты очень разные, каждый имеет свои уникальные особенности: или необычная локация, или оригинальное архитектурное решение, или нестандартный набор планировок.
Одна из премьер 2018 года расположена в Кронштадте — городе, который долгое время оставался без внимания со стороны застройщиков. Мы же увидели здесь хороший потенциал, а островное расположение использовали как главное преимущество: возможность жить в тихом уютном месте, с видом на залив и при этом иметь быструю транспортную связь с Петербургом. Включив в эту идею экологичной жизни элементы курортного отдыха (открытые зоны-солярии, SPA-центр и фитнес-клуб), в итоге мы получили проект «Фортеция», который может стать импульсом для развития всего Кронштадта и привлечения в город инвестиций.
Среди других премьер — проекты высокого комфорт-класса «Облака на Лесной», «ArtLine в Приморском», «Стрижи в Невском», «Pulse на набережной», «Эмеральд на Малой Неве», а также проект бизнес-класса «Притяжение на Выборгской». Эти объекты представляют абсолютно новый уровень жилищного строительства, начиная от общей планировки комплексов и организации общественных пространств и заканчивая квартирографией, сформированной на основе изучения покупательских предпочтений. Например, в ЖК «Pulse на набережной» порядка 70% квартир имеют большую кухню-гостиную, так как европланировки сейчас пользуются наибольшей популярностью.
— Вы упомянули не совсем стандартный для рынка недвижимости «высокий комфорт-класс». Расскажите о нем чуть подробнее. В чем вы видите необходимость более детального сегментирования рынка, появления новых форматов?
— Рынок недвижимости Петербурга долгое время базировался на триаде классов: масс-маркет, включающий подвиды эконом и комфорт, бизнес и премиум. Сегодня появляются новые сегменты. Происходит это по той же причине, что в и других сферах — из-за желания отстроиться от конкурентов, предложив покупателю новый продукт и, соответственно, возможность выбирать.
Setl City в числе первых девелоперов разработал «высокий комфорт-класс», который по своим характеристикам находится между обычным комфортом и бизнес-классом. От первого он отличается более престижным месторасположением, использованием материалов высокого уровня качества и широким набором полезных опций, а от второго — более доступной ценой.
— Каковы предварительные итоги продаж за 2018 год? Какой, по вашим оценкам, будет динамика в сравнении с прошлым годом?
— За 9 месяцев «Петербургская Недвижимость» показала хороший темп прироста продаж в сравнении с результатами прошлого года. Особенно успешно мы завершили третий квартал, увеличив объемы сделок на 30%. Следует ожидать, что к концу года если не увеличим, то закроем период на этом же уровне прироста по отношению к прошлому году.
— С чем связываете рост?
— С рядом причин. Конечно, цифры коррелируются с рыночными. Как подсчитал наш консалтинговый центр, рынок вновь идет на рекорд, первый с 2014 года. Низкие ставки по ипотеке, расширение предложения и высокий покупательский спрос обусловили хорошие продажи, но также я не могу не выделить наши внутренние источники роста — выход на регионы, в частности Норильск, и разработку новых услуг. Например, в этом году мы предложили клиентам работать по модели «Квартира в зачет» — это стало результатом коллаборации с одноименным агентством, которое занимается вторичной недвижимостью.
Это решение назрело давно. Учитывая мощности обеих компаний, мы предложили покупателю опцию, которая снимает большинство проблем, связанных с продажей старой квартиры с целью приобретения новой в современном доме. Также мы улучшили сервис, включив сопутствующие услуги, во многом инновационные, нехарактерные для продавцов. Это помощь в рефинансировании ипотеки и возможность изменить схему оплаты с рассрочки на ипотеку в любом из банков-партнеров компании. Именно это и ценно для клиентов — обращаться за поддержкой по широкому кругу вопросов, связанных недвижимостью.
— Расскажете о планах компании на 2019 год?
— Уже в декабре этого года мы планируем вывести на рынок новые проекты и активно работаем над премьерами следующего года. Также продолжим усовершенствование наших стандартов. Все карты пока раскрывать не стану.
— Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок жилой недвижимости в 2019 году — как изменится покупательский спрос и активность клиентов? От чего это будет зависеть?
— В связи с происходящими реформами в строительной отрасли довольно сложно прогнозировать, как будет развиваться рынок. Один из самых волнующих вопросов: что станет с ценами на жилье? На данный момент поправки в 214-ФЗ еще не оказали заметного влияния на ценообразование объектов, но начиная со второй половины 2019 года, когда на рынок начнут выходить объекты, построенные на модели проектного финансирования, следует ожидать роста себестоимости строительства. Но это вовсе не означает, что недвижимость тут же подорожает, ведь покупательская способность населения не изменится, и застройщик должен это учитывать. Поэтому предстоящий год во многом станет временем перемен для строительных компаний, рынок начнет трансформироваться.
