На рынке недвижимости формируется новый сегмент. По данным НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению», только за последние два года число мест в пансионатах для пожилых людей в Петербурге и Ленобласти увеличилось на треть. Также растут число построенных объектов, вышедших на рынок социальных услуг игроков, выручка частных пансионатов. В 2018 году она превысила 2 млрд руб. - эксперты прогнозируют дальнейший рост.
В мировом тренде
Увеличение продолжительности жизни и общее старение населения – главные мировые демографические тренды последнего десятилетия. Россия не стала исключением. По данным Росстата, в среднем по стране продолжительность жизни приближается к 73 годам, но в некоторых регионах уже значительно выше, например в Ингушетии - 80 лет. На пожилых приходится уже четверть населения страны. С Петербургом и вовсе история особая. «Это город с самым большим числом пожилых жителей», - говорит социолог, старший научный сотрудник социологического института РАН Татьяна Протасенко. По данным Петростата, в Петербурге число жителей старше трудоспособного возраста составляет 27% населения - это почти 1,5 млн человек. В Ленинградской области – более 500 тыс. человек.
С ростом продолжительности жизни растет и спрос на стационарный уход, особенно для пожилых людей с деменцией (см врезку). Несмотря на формальную декларацию о ликвидированных очередях в стационары, неудовлетворенный спрос на услуги стационаров остается, отмечают участники рынка. «По европейской практике, в стационарном уходе нуждается 3% пожилых людей», - говорит председатель совета НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению» Наталья Курачева. По оценке председателя совета директоров СГЦ «Опека» Алексея Маврина, емкость рынка сейчас составляет около 1% коек с учетом мест в больницах. Этого явно недостаточно.
«В отчете о работе правительства Петербурга за 2017 год значилась цифра в 30 тыс. стационарных мест для пожилых, которых не хватает городу, - добавляет заместитель генерального директора по развитию ООО «ЗАБОТА И ОПЕКА» (пансионат «Курортный») Сергей Захаров. - Самостоятельно государство не может потянуть бремя ухода, создание необходимой инфраструктуры. Это долго и дорого. Выход – привлечение негосударственных организаций: бизнеса и НКО, как это делается во всем цивилизованном мире».
Эпидемия XXI века
Деменция — это синдром, при котором происходит деградация памяти, мышления, поведения и способности выполнять ежедневные действия. По данным Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), деменция поражает, в основном, пожилых людей, но она не является нормальным состоянием старения. Наиболее частой причиной деменции является болезнь Альцгеймера – 2/3 всех случаев.
По данным ВОЗ на 2018 год, в мире насчитывается 50 миллионов людей с деменцией, и, по прогнозам, к 2050 году их число утроится и достигнет 152 млн человек. На уход за ними в мире тратится 1 трлн долларов, а к 2030 году эта сумма достигнет 2 трлн долларов.
По России точных данных о числе людей с деменцией нет. По расчетам ВОЗ, это порядка 1,5–2 млн человек.
Неформатное предложение
По данным некоммерческой организации «Мир старшего поколения», каждый год количество частных домов престарелых в России растет на 30%, и через год в таких организациях будет уже 25 тыс. мест. Ранок частных пансионатов в Петербурге и Ленинградской области, по оценке НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению» (ОКИУСП), состоит из 127 объектов с суммарным предложением 4010 мест (за два года номерной фонд вырос на 28%).
По словам исполнительного директора «Объединения компаний индустрии старшему поколению» Вадима Бараусова, условно рынок частных домов для пожилых можно разделить на два крупных сегмента. Первый – это предложение, в котором сочетаются специализированные объекты недвижимости (пансионаты, санатории и др.) и уровень ухода, приближенный или превосходящий государственные стандарты в отношении стационаров для пожилых. На них приходится порядка 40% рынка. Второй сегмент – неформатное предложение, в котором неприспособленная недвижимость представлена преимущественно коттеджами, квартирами и прочими объектами с непрогнозируемым качеством ухода. Вместимость квартир обычно составляет 12-24 места, коттеджей - 20-40 мест. Санатории и гостиницы в среднем, рассчитаны на 50 мест и более.
«На неформатные пансионаты приходится более 50% рынка, и в пользу более качественных пансионатов ситуация меняется довольно медленно», - отмечает Вадим Бараусов.
Трудности приспособления: от складских помещений до телефонных станций
Одно из препятствий для роста форматного предложения на текущий момент – отсутствие готовой недвижимости для таких целей, а их строительство очень затратно. «Объем инвестиций в такой проект может колебаться от 20 до 100 тыс. руб. за квадратный метр, - говорит управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. - Все очень сильно зависит от плановых параметров объекта. Сроки окупаемости очень консервативны - от 12-15 лет».
Поэтому чаще всего для таких проектов приспосабливают уже существующие объекты: недостроенные здания, телефонные станции, складские помещения, памятники архитектуры. «Это дешевле нового строительства и позволяет вдохнуть новую жизнь в некачественные с точки зрения назначения и состояния объекты с хорошим расположением, которых сейчас очень много на рынке. Исключение - малоэтажные областные объектов гериатрического назначения, которые строят специально», - добавляет Шарыгина.
Как отдельное направление, гериатрическая недвижимость формируется в России и в Петербурге только последние пять лет и, по словам участников рынка, его ожидает переформатирование. «С ростом качественного предложения, с рынка должны уйти мелкие игроки, представленные в основном коттеджами. На рынке появятся крупные медицинские компании, развивающие это направление, и обязательное лицензирование», - считает главный врач медицинского центра «Наша Забота» Анна Юрганова.
Цена комфорта
Среди факторов, сдерживающих развитие рынка, эксперты также называют стоимость и набор услуг по уходу за пожилыми. «Нередко стоимость услуг сиделки на дому может быть ниже или сравнима с таким домом для пожилых, - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. - Во-вторых, зачастую это отсутствие полного набора услуг в доме для пожилых, включающего медицинскую помощь, соответственно, отсутствие гарантии ее качественного оказания».
Услуга по уходу за пожилыми обычно включает проживание, пятиразовое питание, личную гигиену, прогулки, контроль за состоянием здоровья, занятия и досуговые программы. Медицинское обслуживание является отдельным видом деятельности, который не обязательно должен быть у частного пансионата.
«С учетом размера наших пенсий, человек самостоятельно профинансировать свое проживание в таком заведении не может, - говорит Анна Юрганова. - Даже при самом минимальном подсчете, качественная помощь дешевле чем за 3 тыс руб в сутки быть не может». Поэтому самостоятельно семьи готовы нести расходы и размещать пожилых родственников только на краткий срок от одного до трех месяцев, добавляет эксперт. «Качественная услуга не может стоить как средняя пенсия, т.е. 20 тыс.руб. в месяц, - подтверждает генеральный директор агентства ЮСИ Саида Султанова (управляет пансионатом «Победа и Жизнь»). - Коммерческая стоимость услуги составляет примерно 36 тыс. руб. При этом такая стоимость не дает шанс на развитие, не позволит тратиться на обучение и повышение квалификации персонала, на обновление оборудования и мебели».
Основное предложение в неформатном сегменте находится в диапазоне ниже 1500 руб. в день (45 тыс. руб. в месяц) – это в среднем 1200-1400 руб. при размещении в 2-местном номере и 1000-1200 в 4-местном. Более высокий ценовой сегмент начинается от 2000 руб. и здесь размещение в 2-местном номере обходится в среднем по 2500 руб., что сравнимо с государственными тарифами.
Объем рынка
Совокупная выручка частных пансионатов для пожилых в регионе в 2018 году, по оценкам ОКИУСП (НП), могла составить 1,9-2,2 млрд руб. против 1,2 млрд руб. в 2016 году.
Помощь сверху
Изменить ситуацию с длительным размещением позволило участие государства в софинансировании оплаты услуг частных пансионатов. «Большинство подопечных нашего пансионата субсидируются государством в рамках Закона №442-ФЗ «О социальном обслуживании в РФ», который в нашем регионе работает очень четко, - говорит Сергей Захаров. - Благодаря этому закону, сам подопечный платит не более 75% пенсии, а остальное компенсирует городской бюджет. Таким образом, качественный уход стал доступным и сотни пожилых людей получили профессиональную стационарную помощь, сократилась городская очередь».
На сегодня в среднем от 50 до 70% клиентов частных пансионатов для пожилых софинансируются государством. «Если государство не будет участвовать в субсидировании, то услуга будет доступна для очень малого количества людей. Ухаживать за родственниками придется самостоятельно, в ущерб работе», - описывает альтернативу Алексей Маврин. «Это хорошая возможность для многих семей с небольшим достатком разместить своего родственника в частном пансионате с должным уровнем ухода за меньшую сумму», - отмечает президент некоммерческой организации «Альцрус» Александра Щеткина.
При этом, по словам Натальи Курачевой, люди еще недостаточно осведомлены об участии государства в оплате услуг частных учреждений для пожилых. Рост информированности об обслуживании будет помогать реализации скрытого спроса.
Однако резко увеличивать долю пациентов с софинансированием со стороны государства частные пансионаты не спешат. «Количество постояльцев по программе софинансирования государством могло бы составлять и 100% от количества мест, - говорит Саида Султанова, - но сдерживает вопрос оплаты. Компенсация поступает с задержкой от 3,5 до 4 месяцев. Это связано с тем, что отчетность принимается поквартально, а финансирование поступает только после проверки всего объема актов и сопутствующих документов».
Сейчас в реестр поставщиков социальных услуг, который позволяет рассчитывать на софинансирование со стороны государства, входят 20% всех частных учреждений Петербурга и Ленобласти, которые совокупно обеспечивают примерно 1 тыс. мест. При этом бизнес намерен расширять взаимодействие с государством в этой сфере и строить новые объекты. По оценкам ОКИУСП (НП), номерной фонд будет прирастать на 10% ежегодно.
«Для привлечения инвестиций в сферу социального обслуживания необходимо совсем немного, - считает Сергей Захаров. - Стабильность законодательства (новые законы не должны ухудшать положение инвесторов и негосударственных поставщиков услуг); экономическая обоснованность тарифов; пунктуальность выплаты компенсаций негосударственным поставщикам; моральная поддержка от региональной власти, в том числе, содействие в подборе земельных участков для строительства стационаров».
Даже выглядят иначе
Помимо объективного увеличения продолжительности жизни и роста числа пенсионеров, социологи отмечают и смену приоритетов у новых пожилых. «Это абсолютно другие люди, чем еще 15-20 лет назад. Те, кому сегодня 70 лет, прошли большую школу перестройки - можно сказать, преодолели социальную мясорубку. Это другое поколение, с другими ценностями и моделями поведения, - говорит социолог Татьяна Протасенко .- И требования к своей жизни у нынешних пенсионеров другие. Они даже выглядят иначе. Для них важно быть независимыми, активными, и главное - общаться».
«У нас есть пациенты, которые вполне могли бы жить в семье, но они говорят, что не хотят быть обузой – у детей своя жизнь, а здесь и уход, и общение, и развлечения», - подтверждает Анна Юрганова. И в этом новые пожилые все больше похожи на европейцев, которые предпочитают проживать отдельно, в домах, соответствующих требованиям возраста и безопасности.
«Детский сад» для пожилых и другие новации
С такими переменами эксперты также связывают дальнейшее развитие отрасли - не только в разрезе строительства новых частных пансионатов, но и с точки зрения форматов. Прогнозируется появление заведений с временным или дневным пребыванием для пожилых, служб для оказания помощи маломобильным и домов с ассистированным проживанием, а также приспособленных для пожилых подъездов в новых домах.
«Чем больше будет учреждений разного типа, не только пансионатов, но и центров дневного пребывания, тем лучше. Это полезная история и одно из лучших решений, когда близкий родственник может провести день под присмотром в центре дневного пребывания, а вечером оказаться у себя дома в кругу семьи. Они распространены в Европе и США, но у нас пока это не развито», - добавляет Александра Щеткина из «Альцрус».
«Глобальный тренд, который должен дойти и до России - ориентация на более продолжительное старение человека дома (aging in place) за счет адаптированной недвижимости, услуг и технологий. Этот рынок в разы больше рынка частных пансионатов, и, судя по интересу наших девелоперов, занимающихся, например, апартаментами, здесь тоже можно ожидать прорыва», - заключает Вадим Бараусов.
Комфорт должен быть разнообразным
Наталья Курачева, председатель совета НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению»:
«Западный опыт ухода за пожилыми прошел все этапы. Изначально люди объединялись друг с другом, чтобы друг другу помочь, наподобие коммуны. Затем они поняли, что нужна медицинская составляющая, уход стал институциональным. Персонал ходил в белых халатах, и пожилые люди осознали, что не хотят жить как в больнице - это ведь длительное проживание. Далее начался поиск форматов, в которых людям было бы по-настоящему комфортно.
Появились маленькие пансионаты с участками, жилая недвижимость - отдельные квартиры, подъезды, целые дома и города. Форматы должны быть разными, чтобы каждый мог выбрать то, что подходит именно ему. Это может быть независимое или ассистированное проживание для пожилых, постоянный уход 24/7 или специализированные объекты для людей с деменцией. Старость не минует никого, и в какой форме она будет протекать - не угадать, поэтому уход за пожилыми людьми представляет собой большое поле деятельности для тех, то сейчас трудоспособен».
