«Ожидание было страшнее реальности»
Материалы выпуска
Конец эпохи пафоса Рынок Жизнь после перелома Инструменты Показательный год Экспертиза «Ожидание было страшнее реальности» Экспертиза «Строители начнут зарабатывать, как автодилеры» Экспертиза Революция сверху Решения Гостиничный передел Рынок Премьеры и перемены Рынок
Экспертиза
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

«Ожидание было страшнее реальности»

Генеральный директор компании «Еврострой» – о плюсах перехода на эскроу-счета, перестройке рынка и выходе в новые ниши.
Фото: ГК «Еврострой»

Генеральный директор ГК «Еврострой», объекты которой относятся к числу самих дорогих в Петербурге, Оксана Кравцова в интервью РБК Петербург выступила в защиту нового законодательства, меняющего строительную отрасль. По ее словам, переход на банковское финансирование делает рынок стабильнее не только для покупателей недвижимости, но и для самих застройщиков — по крайней мере, для их части. Сам «Еврострой» адаптируется к переменам, налаживая сотрудничество с банками и начиная проекты за пределами элитного сегмента, рассказала Оксана Кравцова.

— Как бы вы описали текущий этап перехода строительной отрасли к новым условиям: компании идут вниз, задержались на плато, медленно поднимаются?

— Движение вниз было характерно, скорее, в период ожидания перемен, длившийся несколько лет. Грядущая реформа вызывала колоссальные опасения у людей, как любые существенные перемены. И ухудшение ситуации в нашем регионе коснулось в основном компаний, не успевших вступить в переходный период — это застройщики, работавшие в Ленинградской области, не сумевшие сдать свои объекты. Я наблюдаю за этими событиями косвенно: среди покупателей квартир в наших жилых комплексах было немало девелоперов, работавших в области. Оценивая проблемы, которые создали эти бизнесмены — как правило, невольно — людям, отдавшим все свои накопления за будущее жилье, я думаю, что государство приняло пусть и жесткие, но необходимые меры.

— До начала реформы вы считали избранный государством метод решения проблемы обманутых дольщиков слишком радикальным.

— Действительно, мне казались достаточными те попытки отрегулировать сферу долевого строительства, которые предпринимались в прошлые годы. Таких попыток было много, и нам они немало стоили. Девелоперов и заставляли страховаться, и создавали компенсационные фонды. К сожалению, большие деньги, которые аккумулировались для защиты потребителей, куда-то исчезли, так что достраивать проблемные объекты оказалось не с чего. Сегодня я вижу, что новые правила игры приведут к более прозрачному и цивилизованному рынку. Банковский контроль надежнее страхового. И хорошо, что у застройщиков больше нет возможности диверсифицировать бизнес, направляя средства дольщиков конкретного объекта на реализацию других своих идей — может быть, прекрасных, но слишком рискованных. Значительная часть предпринимателей склонны к риску, и лучше лишить их соблазна рисковать чужими деньгами.

Для застройщика работа по новым правилам чуть менее доходна, чем раньше, но проще и стабильнее. Мы очень часто зависели на наших объектах от сиюминутного состояния покупательского спроса. Месяц на месяц не приходится, спрос может временно снизиться — а достраивать объект надо, и вот отдел продаж заставляют работать в авральном режиме. Сейчас банк предоставляет финансирование и проект обеспечен ресурсами на всех этапах.

Мы начали работать по новым принципам раньше, чем они стали обязательными. Наш апарт-отель Next строится практически по модели проектного финансирования. И я могу сказать, что это очень комфортная модель.

— Насколько банковское финансирование увеличивает нагрузку на девелоперский проект?

— При достаточно комфортной банковской ставке в 11% годовых и сроке строительства в 2,5–3 года — для сравнительно небольшого объекта мы получаем рост нагрузки на 33%. Это элементарная математика. Маржинальность у всех объектов, конечно, разная, и в элитном сегменте этот рост девелоперам вполне по силам. Как будет в сегменте массового жилья, не до конца понятно. Там кредитная нагрузка тем ниже, чем выше объем продаваемых квадратных метров. Возможно, для массовых девелоперов удорожание проекта в связи с переходом на банковское финансирование составит в среднем 15%, что тоже немало для этого сегмента. Как ожидается, для застройщиков массового жилья с подачи государства банки будут вводить льготные условия кредитования. Таким образом, удорожание проектов будет, но я надеюсь, что наш строительный сектор справится с этой историей и будет развиваться дальше.

— Вы планируете новые проекты?

— Только сейчас мы приобрели два новых объекта: один в Петроградском районе Петербурга и один в Московском. Первый — объект на Малом проспекте Петроградской стороны, модель его реализации мы сейчас прорабатываем. Второй — новое строительство, которое будет идти по схеме проектного финансирования. Уже несколько банков подтвердили, что готовы идти с нами в этот проект.

— Внешняя среда принципиально изменилась — как это повлияло на стратегию компании?

— Мы поняли, что нужно расширяться — масштабировать наш опыт, полученный в сегменте luxury, в других ценовых сегментах. Элитный рынок сейчас стабилен, но был период, когда он оказался перегретым. Такие периоды могут повторяться. Для динамичного развития нам нужно иметь объекты в разных нишах, но выдерживать стратегию самого качественного застройщика — строить на высоком уровне, неукоснительно соблюдать сроки, сдавать даже раньше, чем обещали. Мы сейчас изучаем строительные проекты по всему миру — в Европе, в Азии, — чтобы собрать наиболее продуктивные идеи и предложить российскому рынку новый продукт. Мы его условно назвали «комфорт плюс» — объекты, в которых люди за адекватные деньги получат большее, чем они привыкли видеть на массовом рынке. Вот наш новый проект в Невском районе будет таким.

Параллельно мы давно присматриваемся к Москве и готовы в следующем году начать там проект. Он будет реализован в привычном нам сегменте luxury. Нам есть что показать в Москве, и есть возможность задать новый тренд на ее рынке.

— На ваш взгляд, многие игроки массовых сегментов рынка смогут адаптироваться к переменам?

— Я думаю, их число серьезно сократится. Многие ведь работали по принципу пирамиды: деньги дольщиков новых объектов шли на достройку старых. А банки очень серьезно оценивают застройщика, прежде чем дать проектное финансирование. Часть рынка окажется в ситуации, когда их проекты не получат банковское одобрение. И здесь два пути — или объединение с более крупным застройщиком, или банкротство. Я, безусловно, надеюсь на лучшее и желаю всем удачи. Многие девелоперы — наши клиенты. Когда у них дела идут хорошо, то и мы процветаем. Но риски есть, и в эконом-сегменте они особенно высоки.