Принято считать, что пандемия больно ударила по рынку коммерческой недвижимости. Но это соответствует действительности лишь отчасти — многое зависит от сегмента. Скорее, уместнее сказать, что коронакризис способствовал установлению новых правил игры, обозначил новые приоритеты развития.
Например, складские помещения можно вообще назвать бенефициаром всей ситуации — мы видим увеличение доли электронной торговли в рознице, что формирует спрос на площади для хранения продукции, материалов или товаров, и ожидаем его дальнейшего роста. Так, по данным компании JLL, в первом полугодии 2021 года суммарный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 1,29 млн кв. м — в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. В регионах ситуация аналогичная: по данным Cushman & Wakefield, за первое полугодие 2021 года было куплено и арендовано максимальное количество площадей за всю историю наблюдений — 748 тыс. кв. м, что на 16% больше аналогичного показателя 2020 года. При этом онлайн-операторы купили и арендовали в регионах России 470 тыс. кв. м складов — в пять раз больше год к году.
На таком растущем рынке важно смотреть на несколько шагов вперед, анализировать, как будет развиваться ситуация. С одной стороны, взрывной рост позволяет говорить о некой насыщенности или даже возможной перегретости рынка. С другой стороны, этот процесс имеет под собой фундаментальную основу: по прогнозам, к 2025 году доля электронной торговли в общем обороте розничного бизнеса вырастет с нынешних 10% до 25%.
Однако это далеко не та ситуация, когда «прилив поднимает все лодки» — важно искать точки роста. Так, у крупных онлайн-игроков основной интерес наблюдается к высокотехнологичным складам с новым современным оборудованием. Это позволяет решать задачи по легкому поиску товара, быстрой доставке, экономить на расходах на персонал.
Также, на мой взгляд, имеет смысл обратить внимание на регионы: там, конечно, с точки зрения оборотов и емкости складской рынок гораздо меньше, чем в столице, однако он не так перегрет, и бизнес-модели соответствующих проектов в перспективе ближайших двух-трех лет с финансовой точки зрения смотрятся устойчивее.
Ретейл, в свою очередь, оказался во время кризиса в обратной ситуации, сегмент понес серьезные потери. Прошлой весной Российский совет торговых центров обратился к премьеру Михаилу Мишустину с просьбой оказать помощь отрасли в связи с потерями от локдауна и заявил о риске дефолта торговых центров (ТЦ) по долгам перед банками на 1 трлн руб. Что тоже понятно — из-за ограничительных мер уменьшилась как проходимость торговых помещений, так и спрос на продукцию. Сейчас мы видим небольшое восстановление, арендодатели уже начинают обсуждать со своими клиентами потенциальное увеличение стоимости аренды в следующем году.
Вместе с тем пандемия, закрытость границ, да и в целом ограничения на путешествия показали необходимость увеличения в ТЦ доли зоны развлечений относительно зоны продаж.
Формат ТЦ, конечно, и раньше подразумевал возможность просто отдохнуть с семьей, но сейчас начали добавляться новые элементы — например, квесты, картинг для детей. Та же тенденция, кстати, и в мини-формате, стрит-ретейле: некоторые точки превращаются из «больших павильонов с кассами» в пространства, которые включают в себя мини-ресторанчики, арт-зоны и пр. То есть рынок уже требует более интересных концептов.
Еще один тренд — переход от больших моллов на более мелкий формат, ТЦ «у дома» площадью около 15–20 тыс. кв. м. Это будет более востребовано в ближайшее время — гигантизм, который был характерен для индустрии торговых центров раньше, уже не актуален.
Для бизнес-моделей проектов, которые реализуются в ретейле, на первый план выходит локация. В большинстве крупных городов достаточность торговых площадей близка к насыщению. Раньше можно было поставить где-нибудь ТЦ и быть уверенным в том, что посетители точно будут. Сейчас же нужны более продуманные модели с точки зрения локации, важно понимать, кто придет в ТЦ, какая комбинация услуг, связанных с торговлей и развлечениями, им потребуется. Отсюда вытекает необходимость более рациональной «нарезки» торговых площадей.
Также все большее распространение получает строительство торговых центров под определенного якорного арендатора. На примере своих заемщиков мы видим, что чаще всего на значительную часть площадей уже есть предварительный договор аренды. Для нас как для банка это гарантия, что уже есть спрос, и мы можем вместе с клиентом оценить будущий денежный поток, генерируемый проектом.
В сегменте офисной недвижимости с началом пандемии ожидания были самые пессимистичные: казалось, что с переходом огромного числа сотрудников на удаленную работу офисы теперь будут не нужны или востребованы в минимальных количествах.
Сейчас ситуация с офисами несколько стабилизировалась: стало понятно, что в большинстве компаний работа на удаленке подходит к концу; кроме того, для решения сложных вопросов людям необходимо непосредственное общение, коллективные обсуждения. JLL приводит такую статистику: объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных во втором квартале 2021 года на офисном рынке Москвы, вырос в 1,3 раза в сравнении с аналогичным показателем 2020 года и составил 364 тыс. кв. м. В целом за первые шесть месяцев 2021 года объем спроса достиг 644 тыс. кв. м, что на 36% выше полугодового значения 2020 года и на 12% выше, чем в докризисном 2019 году.
Анализируя потребности наших клиентов, мы отмечаем высокий спрос на офисы класса А, и немного ниже, но тоже ощутимый — на офисы класса В. На этот сегмент пандемия практически не повлияла, и причина достаточно проста — в России спрос на офисы высокого класса опережает предложение. В первую очередь они востребованы в Москве и Санкт-Петербурге, а также в других городах-миллионниках.
Банки, в том числе ПСБ, в целом довольно оптимистично смотрят на перспективы рынка коммерческой недвижимости и финансирование строительства таких объектов. Даже с учетом изменений, которые происходят на рынке, они будут охотно давать деньги на проекты, связанные с коммерческой недвижимостью.
Мы, например, отметили рост кредитного портфеля в сегменте арендного бизнеса на 40% по сравнению с прошлым годом. С начала 2021 года мы не получили ни одного обращения о реструктуризации от клиентов сегмента коммерческой недвижимости.
К тому же сейчас мы видим смягчение условий кредитования в арендном бизнесе — это и удлинение сроков кредитования, и увеличение доли основного тела кредита, которая может быть не погашена в течение периода финансирования проекта.
Кредитные организации снижают требования к минимальной доле участия собственника в финансировании проекта — в ПСБ, например, это всего 10–20% в зависимости от типа проекта. При этом банки все более гибко подходят к тому, что можно считать в инвестиционном проекте собственными средствами: скажем, земельный участок, либо залоги, отличные от объекта инвестирования.
Вместе с тем меняются и требования банков к самим объектам инвестирования в сфере коммерческой недвижимости, к соответствующим инвестиционным проектам и бизнес-моделям. Ключевыми моментами при принятии решения о выделении финансирования становятся локация объекта, оценка его привлекательности для пользователей, наличие подтвержденного спроса. Все большую роль в защите проектов играют опыт команды, которая сопровождает бизнес-процессы, управляющей компании, а также убедительная маркетинговая подготовка проекта. Кроме того, мы видим, что все чаще наши клиенты обращаются к опытным консультантам с целью верификации предполагаемой структуры объекта, бизнес-модели, маркетинговой составляющей.
Все это показывает, что рынок коммерческой недвижимости в России становится более зрелым, а значит, и более перспективным как с точки зрения девелопмента, так и с позиций банковского финансирования проектов.
Чем известен ПСБ
ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ) — универсальный банк, основан в 1995 году. Входит в топ-10 крупнейших банков России и в список системно значимых кредитных организаций, является опорным банком гособоронзаказа и сопровождает крупные государственные контракты. ПСБ предлагает услуги розничным и корпоративным клиентам, предприятиям оборонного комплекса, малому и среднему бизнесу. Региональная сеть банка насчитывает свыше 300 офисов и около 10 тыс. банкоматов (включая банкоматы банков-партнеров) по России.
