Что происходит прямо сейчас и чего ждать до конца года
К началу лета 2022 года практически все сети, приостановившие работу в России, продолжили платить за аренду, рассказал РБК первый вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов. При этом стандартная практика торговых центров в отношении арендаторов предусматривает разделение тарифа на две части: фиксированную (X рублей в месяц) и переменную (процент от оборота за период). Приостановка работы означает, что в связи с отсутствием продаж арендаторы платят торговым центрам (ТЦ) только фиксированную часть тарифа. В случае Crocus Group сборы с арендаторов снизились на 30%.
«Сегмент коммерческой недвижимости проходит этап структурной трансформации, — заявил управляющий директор — начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка Арсен Оганджанян. — Текущая ситуация необычна тем, что основной негативный эффект от ухода зарубежных компаний-арендаторов ощутили на себе объекты, которые на рынке было принято считать высококлассными вследствие наличия соглашений с надежными международными компаниями».
В среднем по рынку вакансия в ТЦ составляет 15%, сообщил «СберПро Медиа» руководитель направления ретейл-консалтинга CORE.XP Иван Артемов. «Это может показаться относительно небольшим значением, но по факту это исторический максимум, — уточнил Артемов. — Для сравнения: 10% вакансий наблюдалось в кризисных 2015–2016 годах. В отдельных объектах цифра может составить и 25–30%».
В настоящий момент рынок инертен, считает руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. «Реальные результаты и сделки мы увидим в 2023 году, — подтвердила она «СберПро Медиа». — Выход на рынок новых игроков — процесс небыстрый: поиск франчайзера, развитие необходимой инфраструктуры и подписание соглашений занимает до года. Если сеть решит выходить напрямую, без партнеров, это может занять больше времени». По ее мнению, в случае ухода западных игроков замены неизбежны. В то же время полностью их заменить оперативно не удастся — вакансия вполне может увеличиться до 20% даже при наличии замен.
По информации CORE.XP, сейчас все ТРЦ функционируют в режиме «консервации»: никто не делает резких движений и не разрывает соглашения об аренде. «Долгосрочно такой статус-кво не сохранится, и до конца года (к третьему-четвертому кварталу 2022 года) все ключевые решения по механизму выхода с рынка крупными сетями будут приняты», — заявил Иван Артемов.
В случае с офисами замещение арендаторов происходит быстрее. По сведениям директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Марины Зиминой, иностранные компании, заявившие об уходе и сократившие деятельность в России, передают офисы в субаренду. Новыми арендаторами высвобождающихся площадей становятся российские компании с государственным участием.
Кто займет пустующие площади
Около трети ТЦ, которые в Москве считаются успешными, найдут замену ушедшим операторам за счет новых игроков из Турции и других стран, считает управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. По его мнению, освободившиеся площади займут компании из России и государств, близких к России географически. «Однако стоит помнить, что не все операторы, заявившие об уходе, действительно покинут российский рынок», — указал Колокольников.
Эмин Агаларов из Crocus Group оказался более скептичен: «При строительстве торговые центры проектируются под потенциальных арендаторов. А значит, сдать ключевые локации этих компаний, занимавших до 4–5 тыс. кв. м, некому. Других арендаторов с такой выручкой — условно 100 млн руб. в месяц — нет. У другой сети такой выручки не будет, чем бы вы там ни торговали». Агаларов предсказывает превращение кинотеатров и ТЦ в пустые коробки.
Впрочем, консультанты, работающие с разными игроками, считают иначе: по просьбе «СберПро Медиа» брокеры назвали сразу несколько брендов, которые будут готовы занять опустевшие площади в торговых центрах России.
«О своем интересе к рынку заявляли несколько турецких (например, Рaulmark, Mamino baby) и китайских (Li Ning, Meters Bonwe) ретейлеров, — говорит Ольга Антонова. — Кроме того, есть сильные российские игроки, способные осваивать площади и увеличивать долю представленности на рынке: «Стокманн», Lime shop, 12 storeez, Hoff, Bork, «Технопарк» — компании, уверенно развивающиеся локально. Для них это шанс на развитие на более выгодных условиях».
Региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева привела другой пример: продовольственный гигант X5 Retail Group, которому принадлежат сети магазинов «Перекресток», «Пятерочка» и «Карусель», уже занял торговые площади ушедшей финской сети.
Импортозамещение арендаторов в ближайшее время начнется даже на складах, спрогнозировал директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко: «Подобные переговоры сейчас ведутся. Новыми арендаторами могут выступать российские компании или компании из дружественных стран, для которых могут быть привлекательны потенциально освобождающиеся объекты ввиду лучшей локации либо более выгодных коммерческих условий».
Возможны и точечные случаи сноса коммерческих объектов, если в конкретном месте спрос со стороны арендаторов упадет слишком сильно, допустил Иван Артемов из CORE.XP. По его словам, жесткую реконструкцию и частичный снос стоит ожидать, только если можно отсечь один из блоков здания, например, в плоскостных ТРЦ.
Как работает реконцепция
Замена арендаторов компаниями из Турции, Китая и Вьетнама не единственный сценарий, по которому будет меняться коммерческая недвижимость в России. Другой вариант — реконцепция. Она потребуется 40% торговых центров в стране, подсчитали в Knight Frank Russia.
«Реконцепция — это отражение клиентских предпочтений в квадратных метрах, — говорит Ольга Антонова. — Если интерес целевой аудитории объекта смещается, вслед за ним изменяются наполнение и предложение. ТЦ работают на потребителя, его поведение определяет степень и глубину реконцепции. Например, мы перестали покупать крупную технику в магазине — соответственно, меняется площадь операторов электроники в сторону уменьшения, происходит замена некоторых прилавков на зону выдачи интернет-заказов. Люди стали меньше интересоваться пассивным отдыхом (бары, клубы) — на их месте появились активные виды игр и спорта, так как это в тренде».
В будущем у реконцепции появятся новые тенденции, соответствующие новым привычкам россиян. «На сегодняшний день самая популярная концепция ТЦ — та, в которой есть расширенное общественное пространство для досуга, имеется достаточно широкий ассортимент развлекательных операторов для различных возрастов и новые фудкорты в формате гастропространств, — говорит Евгения Хакбердиева. — Все это дополняет и гармонично вписывается в новый облик ТЦ, не нарушая основную торговую функцию объектов. В целом обновление, расширение ассортимента, увеличение доли общепита и развлечений направлены на привлечение трафика и его удержание в ТЦ, для увеличения оборотов других операторов».
Гастропространства могут выйти и за пределы Москвы. Еще одной региональной тенденцией может стать волна новых фитнес-клубов и операторов развлекательного сегмента. «На них есть спрос, особенно в региональных городах, из-за снижения туристического потока в зарубежные страны, — указали эксперты Knight Frank Russia. — Также ТЦ могут заполниться небольшими рабочими пространствами в формате специализированных сетевых коворкингов».
В CORE.XP предсказали, что реконцепция затронет от 10 до 30% площадей в крупных ТРЦ. По словам Ивана Артемова, в освободившихся помещениях разместят спортивные объекты, офисы, коворкинги, сервисы городской логистики и даже коливинги — современный вид общежитий для тех, кто хочет не просто снимать квартиру, а жить в сообществе со своими единомышленниками.
«Мы наблюдаем активную работу по стабилизации арендных потоков, привлечению альтернативных арендаторов и реконцепции объектов, — говорит Арсен Оганджанян из Сбербанка. — Со своей стороны мы, являясь крупнейшим кредитором объектов коммерческой недвижимости, находимся в тесном контакте с нашими клиентами и готовы предложить полный спектр кредитных и некредитных продуктов для решения возникающих перед ними задач. Совместно с коллегами из экосистемы «Сбера» мы дорабатываем наши аналитические продукты для поддержки бизнеса клиентов в текущей ситуации». По его словам, сервисы «СберАналитики» призваны помочь ТЦ на основании больших данных принимать решения по выбору альтернативных партнеров и прогнозированию арендных потоков, которые зачастую содержат процент от оборота арендатора.
Арсен Оганджанян также уточнил, что структурная трансформация затронет в первую очередь наиболее качественные объекты, так как именно в них арендовали площади зарубежные игроки. Он обратил внимание на то, что именно у таких объектов обычно подбирается наиболее профессиональная команда управленцев. А значит, процесс замены арендаторов либо реконцепции пройдет максимально гладко благодаря накопленным компетенциям управляющих торговыми центрами, офисными зданиями и складами.