С 1 января 2015г. вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ. Для начисления налогов на имущество физических и юридических лиц теперь будет использоваться не инвентаризационная, а кадастровая стоимость недвижимости. Все субъекты РФ обязаны перейти на новую модель исчисления налога не позднее 2020г. В регионе уже участились случаи обращения собственников в суд из-за того, что в отдельных случаях кадастровая стоимость объектов превышает их рыночную цену. По мнению экспертов, нововведения могут привести к повышению налоговой нагрузки на бизнес.
Любовь Константиновна, вопрос кадастровой оценки волнует бизнес, так как часто кадастровая стоимость земли оказывается гораздо выше реальной. Разница может достигать 30%-50%. Как вы считаете, почему происходит такое завышение?
Кадастровая оценка стоимости отличается от рыночной потому, что она выполняется методами массовой оценки, с применением статистической обработки показателей. Точность такой оценки не позволяет учесть индивидуальные особенности земельного участка. Как правило, именно по этой причине кадастровая стоимость отличается от рыночной.
Существуют еще какие-то причины?
Еще одна причина в том, что при индивидуальной оценке земельные участки обследуются, изучается их локальное местоположение, другие важные ценообразующие факторы. При кадастровой оценке это выполнить невозможно.
Управление Росреестра по Краснодарскому краю в первом полугодии 2015г. пересмотрело стоимость 515 объектов недвижимости. Их суммарная кадастровая стоимость до оспаривания составляла 64 млрд 342 млн руб., после составила - 16 млрд 135 млн руб.
Всего в комиссию при Росреестре в первом полугодии 2015г. поступили заявления о пересмотре стоимости 591 объекта недвижимости. За первое полугодие 2014г. такие заявления поступали по 68 объектам.
Кто чаще не соглашается с кадастровой оценкой: физлица или юрлица? Как часто разбирательства доходят до суда минуя комиссию Росреестра?
Не соглашаются с кадастровой стоимостью земельных участков чаще всего юридические лица. Физическим лицам закон позволяет сразу обратиться в суд, минуя административный порядок оспаривания кадастровой стоимости, но происходит это крайне редко.
Есть ли статистика того, как часто суды встают на сторону заявителей?
Отказывают обычно в случаях, когда позиции заявителей слабые. Но если обращение в суд обосновано и объективно, то суды как правило удовлетворяют требования заявителей. Какой-то конкретной статистики по отказам и удовлетворению обращений у меня нет.
В правительстве РФ высказывается мнение о том, что право осуществлять кадастровую оценку необходимо передать в государственное ведение. Как вы считаете, это решит существующие проблемы кадастровой оценки земли или же, наоборот, усугубит их?
Предполагается, что государственный оценщик или асессор, это госслужащий, который занимается ежедневным мониторингом цен на земельные участки и объекты капитального строительства, и периодически их кадастровой оценкой. Он должен иметь довольно большой опыт работы на открытом рынке оказания оценочных услуг, владеть всеми методами оценки. Но надо понимать, что кадастровая оценка – это разовое мероприятие, которое проводится один раз в 3-5 лет. В промежутках между кадастровыми оценками асессорам заниматься будет практически нечем, разве что мониторингом цен на земельные участки и иные объекты недвижимости. Думаю, что на примере нескольких субъектов РФ надо провести пилотный проект по внедрению асессмента, а потом уже решать, нужно ли такую практику вводить повсеместно. Насколько она окажется эффективной.
Оценщики отмечают, что распространены случаи, когда стоимость коммерческих земельных участков в одном и том же месте дешевле, чем под индивидуальную жилую застройку. Распространены ли такие случаи в Краснодаре и в целом в городах Краснодарского края? Как вы думаете, почему так происходит?
Я такой закономерности не наблюдаю. Стоимость коммерческих земельных участков в одном и том же месте может быть как дешевле, так и дороже, чем стоимость земельных участков под ИЖС. Но особенностью является то, что земельные участки под ИЖС, как правило, однотипны, меньше по площади и чаще встречаются на рынке, а спрос на них выше. То есть, их оборотоспособность больше, чем у коммерческих земельных участков, расположенных в этом же месте. А случаи, о которых вы говорите, распространены везде, в том числе и в Краснодарском крае, по той причине, что земли под ИЖС расположены массивами, внутри которых могут иногда встречаться земельные участки под коммерцию, как менее распространенные. Однако все зависит от спроса и предложения в конкретном месте.
Нередко встречаются случаи, когда кадастровая стоимость соседних участков с одинаковым видом использования в одном кадастровом квартале отличается в несколько раз. С чем это связано?
Расхождение в несколько раз кадастровой стоимости участков с одним и тем же видом разрешенного использования в одном и том же кадастровом квартале может быть по нескольким причинам. На оценку может повлиять плохая конфигурация земельного участка, недостаточная транспортная доступность, не оптимальная для размещения объекта недвижимости площадь, сложный рельеф, подтопление или другие неблагоприятные факторы, влияющие на цену и учитывающиеся при кадастровой оценке.
По вашим ощущениям, как сильно изменится налоговая нагрузка на бизнес после того, как налог на имущество с бизнеса повсеместно начнет исчисляться только исходя из кадастровой стоимости?
В оценочной практике Института оценки, в котором я работаю, есть конкретные случаи, когда налог на землю, рассчитанный по кадастровой стоимости, превышал общую выручку предприятия в год. Есть реальные примеры, когда организации вынуждены были брать займы, кредиты, обращаться за финансовой помощью к материнским компаниям, чтобы выплатить этот налог. Конечно, в этом случае, как утопающие за соломинку, компании "хватаются" за возможность оспорить кадастровую стоимость в административном или судебном порядке. Такая практика есть. Так что это может быть проблемой не только для зарождающегося бизнеса, но и для давно действующих предприятий.
Проблемы и перспективы развития строительного рынка Юга будут обсуждаться в Краснодаре 18-20 сентября в ходе деловой программы выставки-ярмарки недвижимости "Мое жилье". В рамках выставки пройдет Форум профессионалов с пленарным заседанием на тему: «Как спасти строительную отрасль в кризис: не мешать или подержать?». К участию приглашены руководители строительных организаций, риэлторских компаний, банков, юридических, консалтинговых и страховых агентств, представители власти.