Строительная корпорация «Девелопмент-Юг» работает на рынке недвижимости с 1995 года. За 20 лет ввела в эксплуатацию 55 домов общей площадью более 1 млн кв. м жилья. В 2014г. вышла на рынок Перми, а летом 2015г. начала строительство ЖК в г.Батайске Ростовской области.
Сергей Петрович, сейчас на строительном рынке края сложилась довольно серьезная ситуация. С одной стороны, мы видим спад потребительского спроса. С другой, не смотря на кризис, ввод жилья по инерции продолжает расти. На ваш взгляд, такой дисбаланс в итоге не приведет к плачевным последствиям в виде банкротства строительных компаний?
Ввод жилья в этом году будет больше, чем в прошлом. Это и понятно. Строительство дома занимает не один месяц. Пока что строительный процесс действительно движется по инерции: завершаются те проекты, которые стартовали еще полтора-два года назад. А вот что будет дальше? Это действительно вопрос. По моему мнению, нас ждет достаточно серьезный провал в 2016-2017 году, потому что многие компании столкнутся с проблемами и просто уйдут с рынка.
Почему?
А вы посчитайте сами. По нашим расчетам, полная себестоимость строительства жилья в Краснодаре в пятиэтажных домах составляет примерно 30 тыс., а в многоэтажных — не меньше 35 тыс. рублей за квадратный метр. А мы видим, что продают и по 28, и по 26 тыс. за квадрат. И как вы думаете, сколько продержится на рынке компания, которая либо продает себе в убыток, либо просто собирает деньги и не строит? Каждый бизнес должен приносить прибыль, это цель его создания. Я думаю, что нормальная маржинальность строительного бизнеса должна быть не менее 15-20%. В этом случае у компании будут ресурсы для дальнейшего развития. Кстати, если банки не видят прибыльности в размере 20%, они просто не будут кредитовать такой бизнес, т.к. считают его высокорисковым.
И таких компаний в Краснодаре сейчас много, которые просто не достроят свои объекты. Кто-то достраивает какие-то объекты за счет того, что начал продавать новые. А на что эти новые будет достраивать - не известно. И такие примеры, к сожалению, есть.
За счет чего компании, торгующие жильем ниже себестоимости, держатся на рынке?
Этот вопрос надо задавать руководителям таких компаний. В экономике нет чудес, есть голые цифры. И если они «не сходятся», надо ждать беды.
Была информация о том, что в Краснодаре уже несколько десятков строительных компаний испытывают трудности и что их стройки частично или полностью остановились. Но пока ни одна компания не подтвердила таких данных...
К нам уже обратились больше десяти компаний-застройщиков, которые просят помочь с завершением своих проектов. Все те компании, которые вели высоко рискованную финансовую политику, сегодня испытывают трудности с завершением строительства.
Для чего компании к вам обращаются? Что именно они просят?
Они обращаются, для того, чтобы совместно попробовать найти пути выхода из сложившейся ситуации. Мы готовы рассматривать различные варианты партнерства с нашими коллегами, вникаем и разбираемся в каждом проекте, кому-то помогаем просто советом, с кем-то ведем более глубокое изучение проектов и рассматриваем варианты его совместной реализации. Потрясения в строительной отрасли – не нужны никому, это очень негативно скажется на состоянии рынка в целом. Мы не хотим, чтобы такое происходило. И многие проекты, с которыми к нам обратились наши коллеги, кажутся нам очень интересными и перспективными. Мы сейчас как раз изучаем несколько таких объектов. Если мы все там понимаем, если там действительно не было никакого злого умысла, если схемы прозрачны и ясны, то мы будем рассматривать такие предложения и помогать компании.
В Краснодаре у вас сейчас реализуется порядка 10 проектов комплексной застройки. При этом вы параллельно собираетесь участвовать в новых партнерских проектах. Разумно ли в период спада потребительского спроса брать на себя какие-то новые обязательства?
Спад есть, но ждать, когда пройдет время и все будет хорошо, бессмысленно. Нужно брать и делать. Мы четко понимаем, что спрос есть. В прошлом году мы продали 195 000 метров квадратных жилья и попали на 26 место в списке в сотне крупнейших строительных компаний в стране. В этом году объем продаж, конечно, уменьшится примерно в два раза. Мы видим положительную динамику с начала года и прогнозируем что продадим около 90 тысяч квадратных метров только в Краснодаре, не считая объемы продаж в Перми и Ростове-на-Дону.
А какие планы на 2016г.? Вы думаете, спрос восстановится?
Мы – оптимисты и на ближайшие два года у нас запланирован рост объемов продаж. Наш план продаж на 2016 год - 120 тыс. кв. м, на 2017 год - 150 тыс. И, если в стране и экономике не будет новых потрясений, мы план выполним. У нас все для этого есть – команда, опыт, земельный портфель для новых проектов и замечательные отношения с банками-партнерами.
В 2008 году ваша компания очень тяжело переживала кризис. Вам было сложно и вы этого не скрывали: компания была закредитована, приостанавливала строительство, но «удержалась на плаву». Как повлиял на вас нынешний кризис? Были проблемы?
Да, мы не скрывали, что нам было очень трудно. Первая наша ошибка была не в том, что у компании был большой кредитный портфель, а в том, что была слабая финансовая дисциплина. А также сомнительные партнеры в виде кредиторов. Тот кризис научил нас очень многому. И на этот раз нам не пришлось повторять свои же ошибки. Мы сократили кредитный портфель, работаем только с проверенными временем банками-партнерами.
Вы планируете принять участие со своими проектами в программе «Жилье для российской семьи»? Вы уже подавали документы на участие?
Да, мы рассматриваем возможность нашего участия в этой программе. Но мы считаем, что цены, которые сегодня заложены в программе, не соответствуют реалиям рынка и их необходимо корректировать в сторону увеличения. Очень острой остается проблема доступности инженерных сетей на участках застройки. Все эти вопросы надо решать достаточно быстро, т.к. срок программы ограничен.
На какой стадии сейчас ваши проекты в Ростове и Перми?
В Ростове-на-Дону первый проект успешно реализуется. В июле 2015 состоялась торжественная церемония закладки первого камня жилого комплекса «Южный берег» в г. Батайск Ростовской области. На территории 3,4 гектара разместятся восемь монолитно-каркасных домов высотностью 9 и 17 этажей. Первая очередь этого жилого комплекса будет состоять из 50 000 квадратных метров жилья.
Мы продвинулись достаточно далеко в проработке второго проекта, но мы дадим ему старт когда поймем, что идем с этим проектом в программу «Жилье для российской семьи». Кроме того, мы рассматриваем еще несколько новых площадок. Параллельно ведется работа с банками-партнерами для получения проектного финансирования на эти новые проекты.
В Перми строится один большой жилой комплекс на участке 80 га. Сейчас рассматриваем несколько новых земельных участков, и в новом году планируем вывести на рынок еще один комплекс.
Власти Краснодара уже заявили, что сейчас будут внимательно следить за тем, чтобы все строящиеся объекты были обеспечены социальной инфраструктурой. Как вы считаете, это поможет очистить рынок от недобросовестных компаний?
Обеспечение социальной инфраструктурой – это достаточно сложный вопрос, особенно в сегодняшних условиях рынка. С одной стороны, в местах массовой застройки имеется значительная потребность в детских садах и школах, а с другой, маржинальность строительного бизнеса серьезно упала в последние годы. И сегодня этот вопрос можно решать только путем совместных усилий власти и крупных застройщиков. Мы всегда открыты к диалогу по таким и подобным вопросам. Сейчас активно обсуждаются и прорабатываются механизмы и варианты частно-государственного партнерства. Может быть оно станет той формой сотрудничества власти и бизнеса, которая позволит решать в том числе и вопросы обеспеченности социальной инфраструктурой. Мы, например, сейчас разрабатываем интересный проект, в котором на одной территории совмещены детский сад и начальная школа. Мы поймем бюджет такого проекта и возможные финансовые механизмы его реализации. Такое сочетание могло бы оптимизировать затраты застройщиков, при этом обеспечив жителей необходимыми местами в садах и начальной школе.
Какой вы видите свою компанию через 5-10 лет?
Через 10 лет, я думаю, помимо этого кризиса мы все с вами еще какой-нибудь кризис переживем. Но если серьезно, хотелось бы, чтобы мы работали в десяти регионах, и в каждом регионе продавали минимуму по 100 тыс. кв м жилья в год.