Квартирный вопрос: что будет с ценами на жилье на Юге в 2016 году

"Вторичка" с торгом

По мнению экспертов, в 2016г. рынок жилой недвижимости Ростова и Краснодара не сможет удерживать цены за квадратный метр. Уступит в цене вторичный рынок, который не сможет сопротивляться растущему предложению со стороны новостроек и ослаблению покупательской способности.

По данным риелторов Юга, сегодня средневзвешенная цена на вторичном рынке Ростова колеблется в пределах 62,8 тыс. руб. за квадратный метр, в Краснодаре стоимость чуть ниже - 49,8 тыс. руб. Однако, как сообщил «РБК-ЮГ» руководитель агентства элитной недвижимости "МаралинРу", председатель правления Южной палаты недвижимости Алексей Маралин, стоимость реальной сделки по продаже квартир на юге уже значительно отличается от цены предложения, которую продавец выставляет изначально.

«Реально объекты на вторичном рынке продаются на 10-20 % ниже их стоимости, указанной в объявлениях в Интернете. В 2015г. выбор на рынке был большой, но мало достойных предложений, отвечающих спросу. По этой причине спрос сместился в сторону первичного рынка и жилья с новым и современным ремонтом. В 2015г. в разных сегментах цена просела на 15-17%. Наступивший 2016г. принесет снижение спроса еще минимум на 10%, так как рынок продолжает перенасыщаться новыми строящимися объектами», - рассказал Алексей Маралин.

С этой точкой зрения согласен и руководитель ростовского представительства МПОО «Законное жилье», полпред президента Российской гильдии риэлторов в ЮФО Евгений Проскурин. По словам эксперта, вторичный рынок недвижимости Ростова и Краснодара несмотря на широкий выбор предложения давно переоценен. «Реальные сделки на этом рынке ниже на 10-15%. Если это поймут его участники - продавцы и покупатели, то этот рынок оживет, и мы увидим динамику продаж», - считает Проскурин.

Однако, как отмечает генеральный директор АН «Титул» Евгений Сосницкий, снижать цены «официально» продавцы пока не готовы, поэтому стоимость квадратного метра на этом рынке будет корректироваться незначительно.

«В этом году стоимость конкретных сделок в Ростове будет и дальше падать на 10-15%, поскольку продавцы хоть и не готовы снижать цену изначально, но настроены на торг и общение с конкретным покупателем», - отметил Сосницкий. Он также добавил, что согласно статистике АН «Титул» сегодня снизить цену для реального покупателя готовы около 20% продавцов квартир, при этом 8% продавцов все же пока склоняется к повышению стоимости квадратного метра в соответствии с изменением курса валют.

Новостройки держат удар

В отличие от вторичного рынка цена за «квадрат» в новостройках, по мнению экспертов, будет более устойчивой. Сегодня по данным риелторов юга, стоимость квадратного метра на первичном рынке Ростова составляет около 53 тыс. руб., в Краснодаре — 42,7 тыс. руб.

«По моему мнению, новостройки остаются товарной категорией - они ликвидны, несмотря на то, что подвержены влиянию макроэкономических факторов (нефть, валюта и др.) . В 2016г. цены на новостройки будут сильно связаны с общей ситуацией в экономике, но, скорее всего, удержатся от падения», - считает Евгений Проскурин. Он также добавил, что если застройщики «зафиксируют» цены, в течение года покупатель будет видеть так называемую «маркетинговую верхушку» борьбы за клиента в виде различных акций и распродаж с расчетом на хоть какую-то инвестиционную привлекательность.

По мнению директора «АЯКС-Риэлт» Александра Кутченко, резких изменений на первичном рынке ожидать не стоит даже в связи с очередными валютными колебаниями. «Я думаю, что цены останутся на том же уровне, потому что рост курса валют совершенно не влияет на цены на недвижимость в Краснодаре, так как у нас давно сложился рублевый рынок. Застройщики вряд ли пойдут на снижение цен в новостройках, потому что сегодня они и так практически близки к себестоимости. Ожидать повышения также не стоит, поскольку предложение на рынке Краснодара сегодня очень большое. Если повышение и произойдет, то в пределах 2-3% в связи с ростом инфляции», - рассказал Кутченко, добавив, что такой сценарий на рынке возможен при условии, что в российской экономике за этот год не произойдет новых глубоких потрясений.

Такую точку зрения разделяет и генеральный директор MACON REALTY GROUP Илья Володько, по словам которого, существенных предпосылок в экономике к резким изменением цен на недвижимость на первичном рынке сегодня нет. При этом эксперт не исключает небольших колебаний в стоимости квартир в новостройках в сторону снижения. «В Краснодаре существенного падения не будет, снижать цены будут только некоторые игроки, поэтому на рынке возможна небольшая коррекция в пределах 3-4%, но явных экономических предпосылок к этому нет», - считает Илья Володько.

Ипотека "не подведет"

Явной предпосылкой к изменению стоимости на рынке недвижимости Володько не считает и отмену субсидирования ипотечных ставок, поскольку ипотечный рынок Юга России даже при действующей программе господдержки по итогам прошлого года показал рекордное падение – около 40%.

«Пока не ясно, на какой уровень могут вернуться ставки, поэтому говорить о влиянии на цены именно этого фактора рано. На сегодняшний день население и по субсидированным ставкам не горит желанием брать ипотеку. Тем не менее, понятно, что отмена этой программы создаст некоторое дополнительное падение спроса на жилую недвижимость на первичном рынке, в дополнение к естественному снижению спроса, которое началось в прошлом году», - объяснил свою точку зрения Володько.

Схожего мнения придерживается и генеральный директор компании «Мир новостроек» ВячеславТрубник. «Люди, желающие взять квартиру в ипотеку, будут брать ее и по более высокой ставке, тем более, что в этом году государство так или иначе будет поддерживать этот сектор. Никуда не уйдут с этого рынка и семьи с маткапиталами», - отметил Трубник. В целом, по словам эксперта, цены на новостройки будут держаться в крупных проектах комплексной застройки, поскольку в Ростове спрос на них остается высоким, и «компании, которые занимаются этими проектами, пока не готовы сбрасывать цены».

Однако такой оптимизм риелторов не в полной мере разделяют сами застройщики. В частности, как рассказала коммерческий директор СК "Счастье" Анна Шарипова, господдержка ипотеки являлось определенным стимулом для оформления квартиры в кредит, и стимулировало спрос у застройщиков. «Повышение ставок, если государство ничего не предложит взамен их субсидированию, может привести к значительному снижению спроса на первичном рынке жилья. Застройщики в индивидуальном порядке будут предлагать скидки и акции с целью привлечения покупателей, совместно с банками и дальше будут как-то стремиться снижать процент на первичное жилье», - отметила Шарипова, добавив, что в процентном соотношении продаж за последние четыре месяца ипотека занимала у компании более 50%.