Непоказательный месяц
В Краснодарском крае, по данным официальной статистики, в первый месяц года было сдано в эксплуатацию 7,5 тыс. квартир и частных домов общей площадью 474,8 тыс. кв. м, что на 18,6% меньше, чем за аналогичный период 2015г. При этом объем ввода жилья в многоквартирных домах сократился на 11% и составил 357,8 тыс. кв. м.
В Ростовской области жилищное строительство в январе, наоборот, показало заметный рост. По данным Ростовстата, в общей сложности было введено в эксплуатацию 124,7 тыс. кв. м. жилья, что на 32,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, как отмечают в статистическом ведомстве, эти объемы ввода жилья оказались существенно ниже «докризисных». Так, в январе 2014г. в регионе было построено 167,5 тыс. кв. м жилья.
По мнению руководителя объединения застройщиков Юга «ВКБ-новостройки» Сергея Геращенко, видимый рост показателей в Ростовской области может быть связан с переносом сроков ввода ряда объектов.
"Отчасти такой объем введенного жилья в Ростовской области объясняется тем, что частично "досдано" то, что планировалось на последний квартал прошедшего года. Вместе с тем, рынок жилья Ростовской области, в отличие от Краснодарского края, еще не насыщен, и имеет потенциал роста", – отмечает Геращенко.
По его словам, в компаниях объединения «ВКБ-Новостройки» ввод жилья в начале года соответствует плановым показателям. «В 2016г. В Краснодарском крае планируется построить 459,6 тыс. кв. м жилья, в том числе 349,9 тыс. кв. м – в Краснодаре. В Ростове на этот год запланировано строительство 109,7 тыс. кв. м жилья. Кроме того, запланировано построить в ЮФО иных объектов недвижимости общей площадью 21,4 тыс. кв. м», – сообщил о планах Сергей Геращенко, отметив, что в 2015 г. «ВКБ-Новостройки» ввели в эксплуатацию 420,4 тыс. кв. м жилья.
При этом застройщики сходятся во мнении, что результаты первого месяца года не показательны для строительной отрасли. «Нельзя судить о таком длительном процессе, как возведение и ввод жилья по одному месяцу. Надо смотреть по более длительным периодам - кварталам, полугодиям, годам", – считает, в частности, вице-президент ООО СИК «Девелопмент-Юг» Михаил Попенко.
При этом, по его словам, для самого «Девелопмент-Юг» год начался достаточно хорошо: "продажи в январе превзошли наши ожидания. Мы предполагаем, что неожиданное оживление на рынке можно объяснить предполагавшимся в январе завершением господдержки по ипотеке".
По словам директора компании «Магистрат-Дон» (генеральный риелтор объектов ГК «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону) Варвары Ротмистровской, для крупных застройщиков результат января стал ожидаемым: «все крупные застройщики, как правило, работают в рамках собственных инвестиционно-строительных программ. Они составляются минимум на два-три года, исходя из текущего и прогнозируемого спроса, экономических прогнозов, мощностей застройщиков и еще многих факторов. Соответственно, итоги 2015 и начала 2016 года были запланированы в 2012-2013 годах".
В этом году, по ее словам, ГК «ПАТРИОТ» планирует ввести в эксплуатацию около 74 тыс. кв. м. "Это, конечно, далеко от рекордных показателей 2015г., когда было введено 149,1 тыс. кв. м недвижимости. Но снижение объемов было и так запланировано, и было лишь скорректировано с учетом спроса. К тому же для нас это более привычные и вполне рабочие показатели", – утверждает директор «Магистрат-Дон».
Все еще «некритичный» разрыв
В этом году участники рынка не прогнозируют резкого падения объемов ввода жилья ни в Ростовской области, ни на Кубани – застройщики смогут работать на старых «заделах», не начиная новых проектов.
"Если застройщики станут закладывать меньше новых объектов сегодня, то на показателях ввода это не скажется так скоро, т.к. только само строительство многоквартирного дома занимает около двух лет. Это значит, что в течение следующих полутора лет по показателю ввода в эксплуатацию мы сможем отметить лишь динамику темпов строительства тех объектов, что уже находятся в работе", – говорит генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко.
При этом существенное влияние на рынок нового жилья может оказать падение спроса на новостройки. В частности, как ранее заявлял директор департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Андрей Дикун, в донской столице спрос на новое жилье в начале 2016г. снизился на 30-40%. В 2015г. в Ростове остались невостребованными 25% квартир в новостройках.
По мнению Варвары Ротмистровской, для успешного девелоперского проекта 25% непроданного жилья – не критичный показатель: «его можно откорректировать обычными инструментами по управлению продажами – например, переключив на сданные дома спрос новой покупательской аудитории, которой была неинтересна покупка на стадии строительства. Другой вопрос, что снижение объемов продаж могло вызвать снижение финансирования и адекватного снижения закладки новых домов».
По мнению Михаила Попенко, «разрыв» между сданным и проданным жильем в ближайшее время будет увеличиваться. «Доля непродажного жилья будет, конечно же, расти. Но это будет в среднем по рынку. По этому критерию будет сложно понять состояние той или иной конкретной строительной компании. У кого-то может быть в непродажных остатках только 5-10% проекта, а у кого-то все 70%. Для последних это будет означать колоссальные кассовые разрывы и даже невозможность завершить проект», – комментирует Михаил Попенко.
В перспективе нынешний падающий спрос на жилье, по мнению участников рынка, может привести к обратной ситуации – дефициту предложения. «С прошлого года спрос на жилье снижается, застройщики корректируют свои планы, но последствия этого в полной мере рынок ощутит в 2017-2018 годах. Если к тому моменту кризисные явления в экономике ослабнут и спрос вырастет, покупатели жилья могут столкнуться с дефицитом предложения и, как одно из следствий, с повышением цен", – полагает Варвара Ротмистровская.
Умеренный оптимизм
Однако пока опрошенные РБК-Юг застройщики не склонны бить тревогу. «У нас оптимистичный прогноз. Непроданных квартир в сданных в 2015г. домах у нас практически нет. Подводя итоги первых полутора месяцев года можно констатировать, что объем продаж квартир объединения «ВКБ-Новостройки» – выше плановых показателей, при том, что план продаж на 2016г. у нас даже несколько выше, чем прошлогодний», – говорит Сергей Геращенко.
По мнению генерального директора ООО «Краснодар Сити» Андрея Сигидина, кризисные явления могут даже отчасти оздоровить строительный рынок: "в сложившейся экономической ситуации с рынка ушли случайные игроки, не готовые к усложняющимся условиям. Сейчас очень важно поддержать и дать возможность укрепить свои позиции оставшимся компаниям".
При этом участники рынка согласны с тем, что потенциальный покупатель в изменившихся экономических условиях будет более требователен при выборе застройщика. «Для покупателя, который приходит на первичный рынок самое важное – это доверять застройщику, видеть активную стройку и адекватную его бюджету цену. Именно в этих направлениях мы и работаем», – утверждает Валентина Полевиченко.
«Мы, как и все застройщики, намерены предлагать самые популярные на сегодня продукты и схемы покупки. В 2015г. мы вывели на рынок новые планировки квартир, которые позволили привлечь новых покупателей, а также квартиры с отделкой под ключ. В 2016г. мы намерены вывести на рынок 2 вида новых планировок, по мере необходимости будем регулировать объем продаж с помощью скидок. Значительную долю в продажах занимает ипотека, военная ипотека, поэтому наши акции будут направлены на них», – делится планами Варвара Ротмистровская.
«Основной наш инструмент для стимулирования спроса на жилье – это ипотечные программы разных банков, в том числе АИЖК. Кроме того, мы готовы работать с материнским капиталом, военной ипотекой, любыми формами субсидий, которые обеспечены законодательством Российской Федерации», – подтверждает Андрей Сигидин.
Ранее сообщалось, что в 2016г. в Ростовской область планируется ввести в строй не менее 2,5 млн кв. м жилья. В январе-декабре 2015г. в регионе было сдано 2 млн 408,7 тыс.кв. м жилья (на 3,6% больше уровня 2014г.) Строительные компании и индивидуальные застройщики Краснодарского края в 2015г. сдали в эксплуатацию 4,5 млн кв м жилья, что на 4,2% меньше, чем за аналогичный период 2014г.
Актуальные вопросы и перспективы развития жилищного рынка на Юге РФ будут обсуждаться в рамках деловой программы VI Международной выставки недвижимости "Ярмарка жилья", которая пройдет в Краснодаре 18-20 марта в ВКК "Экспоград Юг". В рамках деловой программы выставки состоится пленарное заседание «Развитие рынка недвижимости: как ответить на новые вызовы». Партнером мероприятия выступает компания "КраснодарЭКСПО". С 18 по 20 марта в краснодарском выставочно-конгрессном комплексе «Экспоград Юг» также пройдет первая выставка коммерческой недвижимости REEK.