Андрей Сергеевич, вы не только застройщик, но и депутат ЗСК. Потому особенно интересно узнать ваше мнение по поводу изменений законодательства в части регулирования строительной сферы. Что думаете о грядущих изменениях 214 ФЗ и о предложении губернатора ограничить продажу долей в домах до готовности 50% объекта?
Люди, которые не в теме, порой слышат то, что хотят слышать, а не то, что им говорят. На самом деле губернатор говорил об изменениях в 214 ФЗ, которые скорее всего произойдут в сентябре этого года. Речь идет о том, что застройщик, для того чтобы вести свою деятельность, должен найти банк-партнер, за деньги которого он будет строить жилье. И дольщики, которые изъявят желание приобрести квартиру у застройщика, должны будут открыть депозитный счет в этом банке и перечислить туда средства. А полностью свободная продажа долей будет разрешена только после 50% готовности объекта. Вот что имелось в виду - ограничение на свободную продажу.
Как эти изменения повлияют на рынок?
Никак не повлияют. Те, кто работали в 214 ФЗ, так же и будут работать. Уйдут те компании, которые строили за наличные в свой карман. Те, кто строили микрорайон Московский. Им же не интересно строить под счет в банке, они хотят видеть наличные деньги в кармане. А остальные останутся работать дальше. Сейчас отрасль контролируют около 35 фискальных и правоохранительных органов. За нами очень строго следят. Все уже достаточно хорошо регулируется.
А все неприятные истории получаются там, где люди ленятся обратиться к юристам, приобретают квартиры не по 214 ФЗ, а по 215 ФЗ. Когда они приходят в свою готовую квартиру и оказывается, что в свидетельстве о собственности написано «1,125 совместной долевой собственности». Выясняется, что дом не подключен к коммуникациям, построен на землях ИЖС и т.д.
То есть проблемы в застройщиках нет, есть проблема в низкой юридической грамотности людей? Однако власти настаивают, что в крае острая проблема с таким явлением, как «обманутые дольщики» и что всеми силами надо ее решать.
Скажите пожалуйста, у ВКБ-Новостройки или «НСИ-Юг» были демонстрации дольщиков? Нет. У компаний, которые по 10-15 лет работают на рынке, таких проблем нет. Да, у нас есть 1,5 тыс. граждан, которые остались без жилья. Но сейчас мы будем наблюдать ужесточение 214 ФЗ. И таких ситуаций уже больше не повторится.
А если говорить не о краевых и федеральных решениях, а о городских. В частности, о регламенте по высотности зданий. Ваши объекты практически в центре города, вы как-то пострадали от этих нововведений?
Опять же все услышали так, как услышали. На самом деле было предложение делать каскадные здания. То есть фасады должны быть не выше 4-х этажей, а внутри двора - пожалуйста, хоть 25 этажей. Никто не запрещает их строить. И я считаю, что это правильно. Правда, надо сделать это логично. К примеру, площади вокруг многоэтажек типа «Центральный», «Интурист», «Юг Банк», «Мариот» и др. надо правильно задействовать, чтобы потихонечку спускаться до высоты исторических зданий.
Вы сталкивались с такой проблемой, как несоответствие по вашим объектам ПЗЗ и Генплана? Неожиданно выяснилось, что в Краснодаре очень много новостроек находится там, где должен быть парк или детский сад. Готовы ли застройщики строить только в соответствии с генпланом и решать по закону проблемы там, где возникают накладки?
Власть реально очень открыта для предложений по этому вопросу. Каждый желающий может подать документы и привести в соответствие с Генпланом свой участок. Но это очень большая бумажная волокита. Надо сначала идти в проектный институт, созвать земельных инженеров и проектировщиков, которые все распишут, потом надо эти бумаги отнести на проверку в департамент строительства. Там каждый отдел проверяет что-то свое. Все эти замечания надо учесть, вновь отдать все в работу инженерам. Это занимает очень много времени. До полугода. Просто представьте, что со стороны застройщика этим занимается человек 15 и со стороны администрации умножаем это число на 3. Вот пока 60 человек между собой не договорятся, ничего не произойдет.
В последнее время много говорится про перенасыщение рынка. Однако некоторые участники рынка с такой постановкой вопроса не согласны, говоря, что перенасыщения никакого нет. На ваш взгляд, не слишком ли много застройщиков Краснодаре и насколько предложение превышает спрос?
Что значит перенасыщение рынка? Назовите мне хотя бы 10 "лишних" застройщиков сходу. Если вы подумаете, то назовете всего максимум 15-20 компаний, которые реально работают в Краснодаре. Если мы говорим о количестве строительных компаний, как о саморегулируемых организациях, то я могу сказать, что я член правления «Краснодарские строители», нас там 580 членов. Есть еще саморегулируемая организация «Строители Кубани», там около 1000 членов. В Краснодаре из них всего около 50 человек. Все остальные застройщики может и числятся на бумаге, но просто не строят уже сегодня ничего. Так что реально на рынке работает не так уж и много компаний, как на бумаге.
Что касается перенасыщения рынка квартир.... В 2015г. Краснодар ввел в эксплуатацию 1,5 млн кв.м. жилья, это второй результат в стране. Вроде бы мы каждый год вводим по 1 млн. Это круто! Но давайте вспомним, сколько жителей в Краснодара. Их реально 1,3 млн человек. Если разделить 1,5 млн кв.м. на 40 кв. м, мы получим 40 тыс. квартир. Сравните 1 млн жителей и 40 тыс. квартир. Так что ни о каком переизбытке спроса речи нет. Из этих 40 тыс. квартир надо еще вычесть убывающий фонд, прибывающее население, это плюс 200 тыс. за последние 3 года и прочие факторы.
Но эксперты рынка заявляют о том, что в Краснодаре стоит уже 50 тыс. не проданных квартир...
Не проданных, да. Вы путаете покупательскую способность с потребностью. Вообще для того, чтобы выровнять рынок, нужно вводить по 3 кв.м на человека в год, а мы вводим 0,79 кв. м и этим очень гордимся. Не проданные квартиры значат то, что надо стимулировать покупательскую способность, надо открывать новые рабочие места, надо продолжать такие хорошие программы, как жилье для молодой семьи и т.п.
Кстати, как вы относитесь к такой программе, как «Жилье для российской семьи»? Не хотите поучаствовать в ней? Мы знаем, что на последний отборочный этап не поступило ни одной новой заявки от застройщиков. Почему-то программа не пользуется у девелоперов сверхпопулярностью.
Отношусь я к ней нормально. Но поучаствуем мы в ней тогда, когда механизм будет отлажен. Сейчас там очень странный отбор участников, нет финансирования, нет никакой реальной поддержки застройщика. Там главная задача снизить цену за 1 кв. м жилья. Но тогда надо учитывать, сколько застройщик платит за подключение к сетям. Мы платим монополистам за это миллионы, которые в итоге отражаются на стоимости 1 кв. м. Пусть государство договорится с монополиями, пусть они подведут все сети к участку и тогда там будет выгодно строить. Все равно монополии получат свою прибыль за счет того, что там будут жить люди, они будут платить по тарифам.
Каков ваш личный прогноз по колебаниям цен на жилье в Краснодаре?
Я вам могу сказать относительно своей площадки и своего объекта. Средневзвешенная цена - это не показатель, надо смотреть на сегмент, на район. Могу сказать, что в Фестивальном микрорайоне к 2018г. цена будет около 50 тыс. за 1 кв. м. Но надо понимать, что это будут объекты в более худших местах, чем у тех объектов, которые построены сейчас за те же 50 тыс. кв. м. Так что можно сказать, что цены вырастут.
Актуальные вопросы и перспективы развития жилищного рынка на Юге РФ будут обсуждаться в рамках деловой программы VI Международной выставки недвижимости "Ярмарка жилья", которая пройдет в Краснодаре 18-20 марта в ВКК "Экспоград Юг". В рамках деловой программы выставки состоится пленарное заседание «Развитие рынка недвижимости: как ответить на новые вызовы». Партнером мероприятия выступает компания "КраснодарЭКСПО". С 18 по 20 марта в краснодарском выставочно-конгрессном комплексе «Экспоград Юг» также пройдет первая выставка коммерческой недвижимости REEK.