— Как сегодня, с вашей точки зрения, чувствует себя рынок?
— Рынок себя чувствует нормально. Все боялись, но какого-то серьезного падения так и не было. 2014 год и вовсе был самым лучшим за всю историю продаж: в нашей компании они по сравнению с 2013-м выросли на 25%. В 2015 году продажи в нашей компании упали на 10–15%. Но это не смертельно.
Сейчас интереснее другой процесс. В Москве и Московской области очень много новостроек, причем из всего этого количества лишь 15–20% предложений можно отнести к качественным, интересным проектам. Раньше как было? Купил участок земли не важно где, построил не важно что, потому что все равно купят. Постепенно произошло затоваривание рынка этим неинтересным предложением. Но девелоперам все это нужно продать — и начался ценовой демпинг.
— А в 2016 году ощущается снижение спроса?
— В Москве и Московской области падение несущественное. В некоторых местах, где мы работаем, снижение спроса, конечно, наблюдается, но не везде. Могу привести три примера: Калуга, Геленджик и Обнинск. В последнем сейчас очень плохо со спросом, хотя до последнего времени город подавал большие надежды: были планы по развитию, росту населения, благосостояния. Но спрос там упал в несколько раз. Калуга никакой динамики не показывает — ни положительной, ни отрицательной. Там все стабильно медленно. Мы привыкли и строим в соответствии с ситуацией, не торопясь: дом, который можно построить и продать в Москве за год, строим и продаем вдвое дольше. Геленджик, наоборот, очень хорошо продается. Я даже удивляюсь, потому что по всем законам должны быть сезонные провалы, а их нет: cтабильно продается по десять квартир в неделю. Так что в целом по России снижение спроса, конечно, есть, но все зависит от конкретного проекта и конкретной ситуации.
— Как изменилась политика девелоперов в этой ситуации?
— На фоне снижения спроса современные девелоперы стали более осторожны и осмотрительны. Покупатели перестали хватать все на любых этапах. Разумные компании меняют стратегию реализации проектов. Если раньше девелопер понимал, что будет скуплено все, то сейчас он осторожнее подходит к решениям: давайте-ка мы этот проект достроим, поймем, что у нас денег точно хватает на стройку, и начнем другой строить. Сейчас мы не строим сразу шесть домов, рассчитывая на то, что в любом случае все будет распродано.
— До кризиса покупки квартир на этапе котлована были не редким случаем. Сейчас это изменилось?
— К периоду между началом строительства и стартом продаж мы тоже стали относиться осторожнее: начинаем стадию реализации, после того, как продана половина квартир в предыдущей очереди строительства. Это своего рода страховка. Хотя мы и прогнозируем, разрабатываем стратегии, но мы не боги. Одно дело, когда ты останавливаешь стройку, где еще не продано ни одной квартиры, другое — когда уже завязана тысяча человек. Поэтому сегодня можно работать только так: не уверен, что достроишь, — не начинай стройку.
— Насколько существенна для застройщиков господдержка ипотеки?
— Господдержка однозначно нужна, и не столько застройщикам, сколько самому государству. Стратегия любого государства — развивать экономику. В нашей отрасли развитие экономики — это действующая стройка. Когда квартира продается на вторичном рынке, развития экономики не происходит.
Соответственно, у застройщиков преференций по ипотеке должно быть больше, чем у вторичного рынка. Совсем дешевая ипотека тоже не нужна — чтобы не убить рынок, не дать развернуться спекулянтам. Я вообще стремлюсь к тому, чтобы среди наших покупателей было больше людей семейных, постоянных, которые хотят тут жить и относятся к жилью соответственно. А спекулянтов было бы меньше, они в приобретенных квартирах не живут и коммунальные платежи не платят. Мы столкнулись с этим на практике в микрорайонах, которые построили и сами эксплуатируем.
— Какая поддержка нужна застройщикам сегодня? Есть ли что-то, что может облегчить работу бизнеса?
— Да, есть очевидные вещи, которые можно и нужно изменить. Первое — нормативы по строительству объектов социальной инфраструктуры. Мы строим детские сады и школы для своих жителей, чтобы им было удобно, а их забирает муниципалитет, и туда раздаются путевки детям из других районов. В результате люди едут из этих районов по пробкам к нам, а наши жители в эти сады не попадают и едут по пробкам в обратную сторону. Гораздо логичнее построить детские учреждения в тех локациях, где их не хватает, а наши детские сады и школы ориентировать в первую очередь на жителей нашего района.
Еще один важный аспект работы с социальной инфраструктурой: привести в соответствие нормы проектирования и нормы СанПиН, которые ниже процентов на 25. Сейчас застройщик строит детский сад на 100 мест, а по нормам СанПиН туда помещаются 125 детей. Если оптимизировать нормы проектирования, то можно существенно снизить затраты и девелопера, и регионального бюджета, который несет затраты по эксплуатации.
— Сейчас много говорят об импортозамещении. Получается ли за счет замены импортных материалов и оборудования на российские снизить себестоимость строительства?
— Получается, но не во всех случаях это возможно. Например, в премиум-классе мы не можем заменить лифты и отделочные материалы на отечественные. А в комфорт-классе мы уже перешли, например, на российские теплообменники и насосы. Они не хуже, просто занимают больше места. Фасадную плитку мы в основном покупаем российскую. Но здесь нужно учитывать, что все компоненты, которые используются для производства плитки, — красители, порошки, добавки, классификаторы — покупаются на валюту за границей. Только глина российская. Поэтому существенного снижения себестоимости в этом случае не получается.
— Многие девелоперы жалуются на дорогие деньги банков и сложности с получением проектного финансирования. У вас с этим проблем нет?
— Я вообще считаю, что кредитные средства девелоперу вредны. Я уже не раз говорил и повторю: мы строим без кредитов, на свои средства. Мы не обслуживаем кредиты из средств дольщиков. Как до кризиса строили, так и сейчас строим. Пожалуй, единственное исключение — строительство торгового центра, на который мы получали кредит. Собственное финансирование строительства позволяет нам уверенно гарантировать, что мы достроим все объекты в срок.
