Ипотека стала доступней для жителей Тюмени. На протяжении двух последних лет наблюдается реальное удешевление кредитов, поэтому даже скептически настроенные горожане прошлой весной выстроились в очередь за заемными средствами. РБК Тюмень решило сравнить условия 2014-2015 годов и выяснить, насколько выгоднее стало заниматься улучшением жилищных условий.
Ставки: когда было выгоднее?
Для удобства попробуем разобраться на конкретном примере одной из тюменских семей. Супругам Андрею и Елене нужна однокомнатная квартира площадью 40 кв.м.
На покупку пара решилась в 2014 году, когда начался кризис. Ставки в банках были под 12-14%, однако многие тюменцы отказывались от ипотеки. Сравните графики - купить квартиру было сложнее именно по средним ценам, ставкам и условиям этого года. При общей нестабильности, задержках зарплат и сокращениях потребовался бы самый большой взнос и самая большая сумма кредита (т.к. цены были высокими). Высоким был и ежемесячный платеж, при этом нет никакой уверенности в стабильности заработной платы. Но стоит отметить, что переплата по кредиту получилась бы небольшой из-за низких процентов.
Пик кризиса пришелся на декабрь 2014 года, многие банки просто прекратили ипотечное кредитование. В начале 2015 года ставки скакали от 14,5 до 29%. Средняя ставка по городу на новостройку составляла 15,9%, на «вторичку» - 15,72. Какие тут покупки?
В марте 2015 рынок стал отходить от кризиса. Началась программа господдержки, средняя ставка на новостройки в том году “сползла” до 11,93%, на квартиры “от хозяина” - до 14,16% годовых. Это, конечно, не докризисный уровень, но взять кредит стало легче: первоначальный взнос в процентах не изменился, зато цены на недвижимость стали падать. Стала меньше сумма кредита: вместо 2 млн ипотеки (как в прошлом году) на квартиру стало хватать 1,7-1,85 млн рублей. В новостройках появились дешевые квартиры-малышки, которые тюменцы охотно покупают. Наметившаяся стабильность позволяет платить по счетам. Минусы - большая переплата из-за размера ставок.
В 2016 году ставки продолжали подбираться к докризисным показателям. На вторичном рынке средний показатель - 13,39%, реально кредиты одобряют от 11,25%. Новостройку можно купить и вовсе под 8,7% годовых (по совместным программам от банков и застройщиков). В ипотеку теперь берут 1,6-1,7 млн рублей, появились программы с первоначальным взносом 15% и вовсе без него. Цена за квадратный метр обвалилась до уровня 2012 года. Причем за эти деньги можно купить квартиру еще больше/лучше/новее, чем год назад. Первоначальный взнос, размер кредита, ежемесячный платеж и переплата в этом году минимальные.
Именно сейчас семья, наконец, решилась на ипотеку. Брокер подсчитал, что, купив квартиру в ноябре 2016 года по ставке 12,1%, семья “выиграла” 1 миллион 200 тысяч (с учётом возможных вариантов переплаты) по сравнению с июлем 2015 года - в этот период финальная стоимость квартиры оказалось выше всего.
Брать или ждать?
Андрей и Елена переехали в свой новый дом. А вот их знакомый Илья еще сомневается и продолжает следить за прогнозами тюменских экспертов. Молодой специалист присматривается к новостройкам, хочет жить в современном ЖК. Но слухи о том, что в будущем ипотеку можно будет получить под 7-9 процентов заставляют его повременить с покупкой.
Ситуацию комментирует заместитель руководителя ипотечного департамента компании “Этажи” Татьяна Решетникова: “Человек сомневается всегда, особенно принимая такое непростое решение. Но “угадать” и точно спрогнозировать, что будет через два года, очень сложно. Мы видим, что экономика растёт, но стопроцентных гарантий нам никто дать не может. Поэтому, когда наступит светлое будущее - неизвестно. А вот над своим личным устроенным будущим можно работать уже сейчас».
Эксперт уточняет: рынок выходит из кризиса и в следующие три года жильё станет дороже. Особенно если ставки будут снижаться: в этом случае будет расти покупательская способность, и рынок “уравновесит” чаши спроса и предложения, подняв цену квадратного метра. Сейчас же в Тюмени самые низкие цены за “квадрат” за последние полтора года и большой выбор приличных квартир.
“Если вы хотите купить новостройку - успевайте сейчас: в этом году заканчивается программа господдержки. В новом году вырастут или проценты, или цены, или всё вместе”, - говорит Татьяна Решетникова.
С ней согласны игроки ипотечного рынка. Так, по словам, ведущего аналитика по банковским рейтингам агентства RAEX Анастасии Личагиной, темпы роста ипотеки в 2017 году замедлятся. Обещанного снижения ключевой ставки в декабре 2016 года не произойдет, не случится это и в 1-2 кварталах 2017 года. Ключевую ставку сдерживает много факторов, в том числе уровень инфляции. «Это значит, что не будет дополнительных стимулов для снижения ставок по ипотеке в остальных банках», - поясняет Личагина.
Управляющий РОО «Тюменский» ВТБ24 Гариф Ромашкин также уверен, что покупать квартиру лучше сейчас. Даже без программы господдержки. «С господдержкой мы сейчас выдаем ипотеку по ставке 10,9%, это ставка докризисного периода. Без господдержки - 12,1%. Тем, кто хочет купить квартиру, делать это нужно сегодня, в этом году. Таких привлекательных ставок больше не будет», - считает Ромашкин. Опрошенные РБК Тюмень эксперты отметили, что скорее всего, полной отмены господдержки не будет - государство поддержит рынок, но другими, более актуальными способами. Какими - пока никто не знает.