Лекарство от стагнации
Материалы выпуска
Московское жилье снова в цене Рынок «Среднестатистический покупатель новостройки недостаточно квалифицирован» Инструменты Лекарство от стагнации Инструменты
Инструменты
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Лекарство от стагнации

Спрос на загородную недвижимость резко вырос в начале пандемии и сохраняется до сих пор. Тренд можно считать долгосрочным: и сейчас покупателей гораздо больше, чем продавцов.
Фото: Александр Миридонов/КОММЕРСАНТЪ

С марта текущего года рост интереса к загородной недвижимости фиксировался во всех ценовых сегментах. Те, кто уже имел дачи, старались провести режим самоизоляции на свежем воздухе. Другие рассудили, что жизнь за городом в «эпоху коронавируса» во всех отношениях безопаснее. По данным аналитического центра ЦИАН, число просмотров объявлений о продаже домов в Московской области в апреле 2020 года оказалось на 86% выше, чем годом ранее, в мае прирост составил 180%, в июне — 94%.

В элитном сегменте стоимость объекта — от 30 млн руб., по данным Knight Frank, количество заявок за время пандемии возросло более чем в 2,5 раза. А всего с января по сентябрь число запросов на покупку оказалось на 114% больше, чем в аналогичный период 2019 года. Активность покупателей наблюдалась и в средней ценовой категории (от 10 млн руб. за объект). «После вывода на рынок поселка Рига Хаус за две недели мы получили такое же количество обращений и показов, как за два месяца после вывода Март Хаус в 2019 году», — приводит пример заместитель генерального директора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина.

Интерес превратился в реальные сделки, как только появилась возможность. «По объему заключенных сделок в нашей компании первое полугодие 2020-го отставало от показателей годом ранее примерно на 12%. Но третий квартал показал продажи на 119% выше, чем в третьем квартале 2019-го. А если сравнить сентябрь с сентябрем, то рост составляет 223%», — уточняет Ольга Магилина.

Одновременно увеличился спрос на ипотеку. Объем выданных Сбербанком кредитов вырос в сентябре в пять раз по сравнению с январем при сохранении среднего размера кредита, таковы данные компании. Количество кредитов, выданных на покупку загородной недвижимости с января по сентябрь 2020 года включительно, оказалось выше, чем за те же месяцы 2019 года, на 104,7%. Начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин отмечает рост спроса на загородную недвижимость бизнес— и премиум-классов весной и летом относительно аналогичного периода прошлого года на 15–20%, связывая это с пандемией и режимом самоизоляции, а также снижением ставок по ипотечным продуктам.

Предпочтения покупателей 

Пандемия вынудила потенциальных собственников сформулировать новые требования к загородным объектам. По словам Ольги Магилиной, прямая зависимость роста спроса на продукт от уровня его приватности — совершенно новый тренд, сформировавшийся в апреле 2020 года. Главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина, в свою очередь, отмечает, что клиенты стали чаще интересоваться наличием и классом ближайших медицинских учреждений, многие хотят видеть в доме отдельный кабинет на каждого работающего в семье и площади для организации спортзала.

Еще одно требование: объекты должны позволять круг-логодичное проживание. При этом говорить сегодня о массовом желании жителей мегаполисов любой ценой сменить городской образ жизни на загородный пока преждевременно, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.

Успеть за спросом 

Высокая активность покупателей привела к значительному снижению объема предложения, особенно на первичном рынке. Количество коттеджей для круглогодичного проживания с бюджетом покупки от 20 млн руб. в активной продаже в июле уменьшилось по сравнению с июнем на 16%, в августе — еще на 8%, в сентябре и октябре на 4 и 3% соответственно, по данным ЦИАН. Аналитики Knight Frank говорят о сокращении объема предложения загородной недвижимости стоимостью от 30 млн руб. с начала года на 8%. Причем на вторичном рынке уменьшение предложений составило 5%, а на первичном — 16%.

Предложение падает не первый год, добавляют эксперты Knight Frank. Если в 2017 году на первичном элитном рынке Подмосковья предлагалось 1002 лота в 31 коттеджном поселке, то в 2019 году было 626 лотов в 27 поселках. За три квартала текущего года эти показатели упали до 526 и 22 соответственно, уточняют они.

В базе ЦИАН дома от застройщика занимают менее 5% от всего объема предложений. «На рынок в течение 2020 года практически не выходило новых проектов. Застройщики оказались массово не готовы к резкому росту спроса», — подчеркивает Ольга Магилина.

При этом говорить об изменении стоимости объектов пока можно разве что в средней ценовой категории. Так, по оценке руководителя департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елены Мищенко, в этом классе рост цен за год составил около 30%.

В премиальном сегменте для объектов стоимостью от 20 млн руб. на половине подмосковных направлений отмечена отрицательная динамика, уточняют в ЦИАН. Если на Рублево-Успенском, Дмитровском, Каширском направлениях цены выросли за год на 28, 27 и 26% соответственно, то на Волоколамском, Ново-Каширском, Ново-Рязанском шоссе отмечено снижение стоимости объектов от 21 до 38%.

В элитном сегменте средняя стоимость предложения коттеджей на вторичном рынке и средняя цена сотки земли за третий квартал увеличились в рублях на 12%. На первичном рынке коттеджи подорожали на 16%, а земля подешевела на 9%, подсчитали в Knight Frank.

Долгосрочный тренд 

Сохранения нынешних тенденций эксперты ожидают и по окончании пандемии. Многие поняли преимущества работы на удаленке и что загородный дом — это жилье обычно с большей по сравнению с городской квартирой площадью, с собственной парковкой и участком, подчеркивает Елена Мищенко. «Нынешняя ситуация стала хорошим популяризатором «загородки», — считает Ольга Магилина. — У людей сохраняется подсознательный страх перед большим количеством и высокой плотностью социальных контактов. При этом цифровизация экономики дает возможность сотням тысяч горожан не быть привязанными к офисам».

Тем не менее галопирующего роста цен на загородную недвижимость уже не предвидится, уверена Виктория Кирюхина. По ее мнению, основной спрос уже реализован весной-летом, а нестабильность отечественной валюты способствует дисбалансу между ценовыми ожиданиями продавцов и желанием покупателей, особенно в дорогих сегментах, где объекты экспонируются в долларах. С открытием границ спрос на отдых за городом сократится из-за вновь появившейся возможности международных путешествий, напоминает Сергей Ковров.