Основной задачей субсидирования ипотеки на первичном рынке жилой недвижимости была поддержка строительной отрасли. Благодаря господдержке ипотеки удалось избежать массового недостроя и многократного увеличения числа обманутых дольщиков. Господдержка стала драйвером развития рынка новостроек, поддержала спрос и объемы продаж. По данным инвестиционно-девелоперской группы ОПИН, в первом полугодии 2016-го по сравнению с аналогичным периодом 2015 года количество ипотечных сделок в столице выросло на 22%, а количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось в полтора раза.
«На текущий момент процент ипотечных сделок в общем объеме продаж практически достиг показателей весны 2015 года и составил 75%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По мнению заместителя директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования Натальи Мясоедовой, по программе государственного субсидирования ипотеки заключается абсолютное большинство сделок, в то время как на остальные ипотечные программы приходится менее 1%.
Господдержка ипотеки стала стимулом для развития рынка кредитования. «Ипотечный рынок восстанавливается, он по-прежнему остается драйвером роста для рынка кредитования населения в целом», — отмечает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрей Осипов. Так, у ВТБ24 в первом полугодии доля ипотечных кредитов составила 44,5% от общего объема выданных займов.
Ставки на понижение
Госстимулирование рынка новостроек привело к переориентации спроса со вторичного рынка на первичный. Цены на них практически сравнялись. «Субсидированная ипотека перетянула на первичный рынок недвижимости большое количество покупателей, планировавших приобрести вторичку. Вторичный рынок стал менее конкурентоспособным. Сегодняшнее соотношение спроса на первичном и вторичном рынках — 60 к 40», — констатирует директор департамента розничных продаж группы ПСН Екатерина Тейн.
Некоторое время назад обсуждалась возможность субсидирования ипотечной ставки и на вторичном рынке, однако эксперты считают такое решение маловероятным. «Кроме благодарности от населения и банков, государство ничего не получит. Мало того, первичный рынок начнет проседать, что чревато замедлением темпов строительства текущих проектов и возможным появлением долгостроев», — уверена Наталия Кузнецова из «Бон Тон».
Эксперты отмечают постепенное снижение ставок по государственной программе субсидирования ипотеки. Так, в марте 2016 года, когда власти приняли решение продлить программу субсидирования жилищных кредитов, ставка составляла 12% годовых. Сейчас средняя ставка по господдержке находится на уровне 11,4–11,5%, некоторые банки предлагают займы под 11–11,2% годовых.
Первым в июне ставку снизил банк «Возрождение» — с 11,85 до 11,6% годовых. В июле на такой шаг решился Сбербанк: ставка по ипотеке с господдержкой теперь составляет 11,9% годовых против прежних 12%, а для ключевых партнеров банка ставка снижена до 11,4%. Вслед за Сбербанком ипотечные ставки снизил ВТБ24 до аналогичного уровня. Абсолют Банк предлагает ставку по ипотеке на первичном рынке в размере 11,2% годовых. Минимальная ставка по ипотеке у Райффайзенбанка ― 11% годовых на срок до пяти лет.
Снижение ипотечных ставок банками последовало сразу за снижением Банком России ключевой ставки в июне текущего года до 10,5% годовых. Однако снижение ставки ЦБ было скорее символическим, указывающим на направление политики регулятора. По мнению участников рынка, изменение коммерческими банками условий выдачи ипотечных кредитов в большей степени связано с переизбытком у них ликвидности.
Синергия банков и застройщиков
Сегодня объем предложения на рынке первичного жилья в московском регионе превышает спрос. На фоне падения платежеспособности населения участникам рынка жилой недвижимости приходится проявлять креативность, привлекая покупателей. Чтобы сделать жилье доступным, застройщики и банки помимо ипотеки с использованием господдержки предлагают нестандартные условия рассрочки, дополнительные скидки на определенный пул квартир и индивидуальный подход при согласовании нестандартных сделок. «Синергия банков и застройщиков позволяет предлагать клиенту очень интересные решения жилищного вопроса как по ставкам, так и по стоимости жилья», — отмечает Андрей Осипов из ВТБ24.
Особую популярность приобретает субсидирование ставки от застройщика. В этом случае девелопер компенсирует банку доход, который тот теряет из-за дополнительного понижения процентной ставки для заемщика. Ставки по таким программам гораздо выгоднее стандартных ипотечных и даже программ с господдержкой. Например, в ФСК «Лидер» при дополнительном субсидировании ипотеки, предлагаемой Райффайзенбанком, можно взять кредит под 8,85% годовых на весь срок кредитования, первоначальный взнос при этом должен быть не менее 50%. При взносе от 20% в зависимости от срока кредита ставка составляет от 9,35 до 10,9% годовых. Еще один способ привлечь клиента — беспроцентная рассрочка. Такую программу предлагают в ГК «Гранель». Рассрочка дается на 18 месяцев без наценки за квадратный метр. Другой вариант — сезонные скидки на определенный пул квартир. Так, у Urban Group действовала акция «Бонус за скорость», в рамках которой при покупке квартиры до конца лета можно было получить скидку до 20%. Часть девелоперов активно внедряют еще один тип банковских продуктов — переменную процентную ставку. Так, ОПИН предлагает своим клиентам ставку 7,4% годовых на первый год кредитования, после чего она повышается до 12%. Наконец, в этом году на рынке начали появляться программы со сниженным первоначальным взносом (клиент вносит менее 20% стоимости квартиры) и нулевым взносом.
В ожидании покупательского бума
Участники рынка считают, что государство больше не будет продлевать программу поддержки ипотеки. А ее завершение может привести к покупательскому буму, на который наложится сезонный фактор — традиционное осеннее оживление рынка. «Все помнят, как просел рынок в начале года, когда программа еще не была продлена, и как резко взлетели продажи после ее продления. Этой осенью мы ждем повторения сценария конца 2015 года», — говорит руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. По мнению эксперта, в результате спрос на новостройки массового сегмента может существенно вырасти — на 40–50% до конца года.
В свою очередь, вслед за увеличением спроса может последовать и скачок цен, однако этот рост будет незначительным. По мнению директора департамента продаж ОПИН Натальи Немчаниновой, до конца года цены на первичке могут вырасти на 3–5%. Екатерина Тейн из группы ПСН считает, что рост не превысит 2–3%. «Большего увеличения цен рынок не выдержит», — поясняет эксперт.
