В текущем году вторичный рынок жилья заметно активизировался. Несмотря на пессимистичные прогнозы, первая половина 2016-го оказалась более продуктивной, чем ожидалось, показав рост спроса и увеличение числа сделок. Так, по данным Росреестра, в первом полугодии в Москве было зарегистрировано 62 736 переходов прав на недвижимость, что почти на 11% превышает показатель первой половины 2015 года.
В июле прирост замедлился. За месяц число сделок с квартирами увеличилось на 8,6%, тогда как в июне прирост составлял 33,1%, а в мае — 36,1%. Однако спрос по-прежнему превышает показатели прошлого года. «Только за первую неделю августа интерес покупателей на вторичные объекты вырос примерно на 10% по сравнению с последней неделей июля. А если сравнивать показатели с началом августа 2015 года, то рост составил около 25–30%», — утверждает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Казалось бы, можно констатировать, что кризисное дно пройдено и вторичный рынок постепенно начинает восстанавливаться. Однако участники рынка недвижимости предпочитают не обольщаться. «Стоит отметить, что рост обусловлен не общим улучшением экономической ситуации и повышением доходов, а падением цен, готовностью продавцов к дисконтам, а также снижением ипотечных ставок. То есть за счет демпинга рынок пытается охватить те категории покупателей, которым ранее не хватало денег на покупку квартиры», — объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Ценопад-2016
Снижение цен на вторичном рынке констатируют все опрошенные РБК+ эксперты. Специалисты агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают, что сильнее всего за год упали цены в элитном сегменте — на 20%, бизнес-класс просел на 7–12%, а комфорт — на 10–15%. Это данные без учета больших скидок со стороны продавцов, которым нужно быстро продать свою недвижимость. Сейчас снижение цен приостановилось, а максимальный дисконт не превышает 10%.
В Москве цены на жилье снизились во всех округах, за исключением ЦАО. Причем большую устойчивость продемонстрировали дорогие Юго-Западный и Западный округа (снижение цен составило 7,9 и 6,2% соответственно), тогда как цены в других округах просели сильнее — на 9–12%. В ЦАО, по данным IRN.RU, за последний год был отмечен небольшой рост цен — с 350 тыс. до 360 тыс. руб. за квадратный метр (рост на 3% с июля 2015 года по июль 2016-го). Если говорить о типах домов, то лидеры по снижению цен — квартиры в хрущевках. По словам Олега Репченко, в них квадратный метр подешевел на 12%, с 160 тыс. до 141 тыс. руб. В сталинках, обычной и современной панели, старых кирпичных домах («плохой» кирпич) цены упали на 9–10%, а в монолитно-кирпичных домах — на 6,5% за год.
В свою очередь, Олег Репченко считает, что корректнее сравнивать цены не с докризисным 2013 годом, а с концом 2014-го, поскольку реагировать на кризисные явления падением спроса и цен рынок недвижимости начал в 2015 году. По его словам, если дешевая однушка в районе Выхино в ноябре 2014 года стоила примерно 5,1 млн руб., то сейчас ее можно приобрести за 4,5 млн руб. «В среднем типовая однокомнатная квартира в хрущевке сейчас обойдется в 5,4 млн руб. За год снижение цены на этот тип жилья составило 4%», — отмечает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Можно констатировать, что за время кризиса «входной билет» на вторичный рынок Старой Москвы подешевел на полмиллиона рублей. Конечно, и до кризиса встречалось жилье дешевле 5 млн руб., но это было скорее исключение из правил — мини-квартиры гостиничного типа в бывших общежитиях, квартиры с «грязной» историей и т.п. Сейчас в бюджете до 5 млн руб. представлено также далеко не самое качественное жилье — квартиры в хрущевках на окраине и в не очень хорошем состоянии, но все же исключительной такая цена уже не является.
Новостройки толкают цены на вторичке вниз
Существенное влияние на вторичный рынок столицы оказывают новостройки. По словам начальника отдела маркетинга «ИСК «Форт» Юрия Кочеткова, в сданных новостройках квадратный метр всегда чуть дороже, чем в среднем по району (за исключением случаев откровенного демпинга), а в строящихся домах цены обычно ниже, чем на вторичке. «Особенно существенным был этот разрыв в 2015 году, когда на рынок выплеснулось огромное количество квартир в домах со сдачей в 2018–2020 годах по цене 120–160 тыс. руб. за квадратный метр», — отмечает эксперт. Низкие цены на квартиры в новостройках потянули за собой вторичный рынок.
Сегодня все больше сделок на рынке проходит по системе trade-in. Первый вариант предполагает, что компания-застройщик выкупает квартиру клиента, а последний приобретает квартиру в новостройке, доплачивая разницу в стоимости объектов. По второму, более популярному варианту клиент продает квартиру через уполномоченное застройщиком агентство недвижимости на вторичном рынке, а на время продажи для него бронируется квартира в новостройке и, соответственно, фиксируется ее цена.
На данный момент порядка 10–15% сделок в общем объеме продаж риелторских компаний проходит по взаимозачету. И этот показатель плавно растет. По данным ЦИАН, сейчас средняя цена на вторичном рынке (без элитного жилья) — 189 тыс. руб. за квадратный метр, а год назад она составляла 196 тыс., на первичном (без элитного жилья) — 173 тыс. против 183 тыс. руб. год назад.
Конечно, наиболее серьезно влияет на вторичный рынок массовая застройка. Появление масштабных проектов в несколько очередей, особенно если застройщик выдерживает сроки сдачи первых домов и демпингует, перетягивает спрос в районе на новостройки. Владелец недвижимости на вторичном рынке вынужден с этим считаться: либо отложить продажу до лучших времен, либо предложить покупателям хороший дисконт, иногда до 20%. «Когда КП «УГС» (казенное предприятие «Управление гражданского строительства». — РБК+) организовало массовые продажи нескольких тысяч квартир в готовых новостройках в Солнцево, Некрасовке, Ховрино, то вторичный рынок в этих районах серьезно просел», — напоминает Александр Пыпин.
Прогноз: от роста до стагнации
Мнения экспертов относительно поведения вторичного рынка в ближайшем будущем расходятся. Риелторы ожидают, что вторичка начнет отыгрывать свои позиции и цены будут постепенно возвращаться к докризисным. «Мы предполагаем, что до конца года вторичная недвижимость прибавит в цене до 10%. А если рассматривать более длительную перспективу, например год, то можно говорить о росте до 20%», — уверена Наталия Кузнецова.
Аналитики рынка более пессимистичны в своих прогнозах, они предсказывают стагнацию и дальнейшее снижение. «Номинальные цены на вторичке не уменьшатся, но вот реальные (за вычетом инфляции) продолжат ползти вниз. То есть на вторичке инвестору в течение ближайшего года вряд ли удастся заработать», — считает Юрий Кочетков.
Давление новостроек в районах современной массовой застройки на вторичный рынок продолжится. По словам Александра Пыпина, относительно дорогая недвижимость, расположенная ближе к центру, может еще подешеветь. «Во-первых, с квартирами на вторичном рынке будут конкурировать по ценам лоты активно застраиваемых промзон. Во-вторых, КП «УГС» планирует выбросить на рынок около тысячи готовых квартир в новостройках на окраинах ЦАО. При этом цены будут на четверть ниже аналогов. На этом фоне по-прежнему сможет удерживать ценовые позиции только недвижимость в исторической части города — ближе к Кремлю. Ожидающееся дальнейшее снижение ипотечных ставок будет способствовать восстановлению числа сделок, но не росту цен», — предполагает эксперт.
