Застройщиков выстроят в рейтинге
Материалы выпуска
Новое кольцо столичного каркаса Решения Налог по кадастровой стоимости Решения Новостройки пошли на рекорд Рынок Аренда не для бедных Рынок Застройщиков выстроят в рейтинге Решения
Решения
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска

Застройщиков выстроят в рейтинге

Прошедший в сентябре Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate выявил основные тенденции в девелоперском бизнесе.
По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, компенсационный фонд не будет дублировать нынешнюю систему страхования ДДУ (Фото: Любовь Стрельцова для РБК)
К раскрытию информации не готовы

На форуме активно обсуждались принятые в этом году дополнения к федеральному закону № 214, регулирующему взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Главных изменений четыре. Во-первых, вводятся требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, который теперь зависит от общей площади возводимого жилья. Во-вторых, предусматривается создание компенсационного фонда в сфере долевого строительства, из которого, как предполагается, при появлении у компании проблем обманутые дольщики смогут получить средства на достройку дома. Фонд заменит собой неэффективно работающие механизмы поручительства банка и страхования. Как рассказал собравшимся министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень, сейчас завершается работа над пакетом документов и подзаконных актов о фонде, которые будут внесены на рассмотрение уже нового состава парламента. «Первые договоры долевого участия в проекте будете страховать в январе 2017 года уже через фонд», — заверил Мень. В-третьих, в качестве дополнения к существующему способу привлечения средств на строительство жилых домов вводится еще один механизм финансирования строительства: через счета эскроу. Застройщики получат право использовать специальные банковские накопительные счета для расчетов по договору долевого строительства. В целях регулирования нового механизма в документе предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счетов эскроу. В частности, право на открытие таких счетов будут иметь только банки, в которых могут размещаться средства федерального бюджета.

Наконец, в-четвертых, застройщик, желающий привлечь средства населения для строительства жилья, должен будет раскрывать о себе достаточно большой объем информации.

Изменения будут вводиться в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступят в силу 1 января 2017 года; требования к размеру уставного капитала застройщика и положения о счетах эскроу заработают с 1 июля 2017 года.

Застройщики, комментируя дополнения к закону, высказали свои опасения. Так, ужесточение требований к собственному капиталу компаний отразится на себестоимости строительства. «Это приведет к безусловному удорожанию проектов», — отметил генеральный директор ОПИН Артемий Крылов. Кроме того, застройщики опасаются введения обязательного использования счетов эскроу, а также разночтений при переходе от механизма страхования к компенсационному фонду.

По мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, системные инвесторы соответствуют новым требованиям; новые же, входя в рынок, должны сначала рисковать собственными средствами, а не деньгами дольщиков: «Мы увидим, как это работает, через два-три года, когда механизм будет полноценно запущен. К этому моменту мы получим полное покрытие рисков фондом».

К раскрытию информации в том объеме, которого требует дополненный закон, рынок пока не готов. Как отметила в своем выступлении на пленарном заседании первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева, только шесть компаний к настоящему моменту полностью раскрыли информацию в соответствии с новыми законодательными требованиями, еще 761 организация открыла свои данные частично. «Чем дольше вы будете скрывать информацию, тем меньше доверия к вам будет», — подчеркнула Елена Николаева, обращаясь к представителям стройкомпаний.

Видимо, чтобы стимулировать застройщиков к раскрытию информации, Минстрой решил подготовить к ноябрю этого года общественный рейтинг застройщиков, однако критерии, по которым будут расставлены участники, пока не названы.

Общее отношение застройщиков к законодательным нововведениям высказал президент группы ПСН Максим Гасиев: «Жить по ФЗ-214 стало сложнее, но ничего фатального не произошло».

Вокруг столицы

Хотя форум является международным, его участников в большей степени волнуют события московского региона, что неудивительно, ведь огромные объемы жилья строятся именно здесь. Только за восемь месяцев 2016 года Градостроительная земельная комиссия (ГЗК) Москвы одобрила строительство 16 млн кв. м недвижимости, в том числе 7,5 млн кв. м жилья, сообщила зампредседателя Москомстройинвеста Екатерина Храмова. В целом за 2016 год в столице планируется ввод 9 млн кв. м недвижимости, из них жилой — более 3,5 млн кв. м. При этом Екатерина Храмова сообщила, что в 2015 году ГЗК одобрила строительство 37 млн кв. м недвижимости, из них 17 млн кв. м жилья, а это значит, что в последующие годы ввод снизится.

Ждут снижения объемов ввода и в Подмосковье. Как отметил начальник управления инвестиционной деятельности областного министерства строительного комплекса Виктор Васильев, в 2015 году в Подмосковье ввели около 8 млн кв. м жилой недвижимости. Он считает, что по итогам 2016 года объемы будут меньше. Однако это не негативные, а управляемые процессы, заверил Виктор Васильев: «Власти Подмосковья не ставят перед собой задачу сохранить темпы ввода жилья, отдавая предпочтение строительству социальной инфраструктуры и новых рабочих мест». Он подчеркнул, что за восемь месяцев текущего года прирост по вводу нежилой недвижимости составил 60% относительно аналогичного периода 2015 года.

Застройщики одобряют эти тенденции, понимая, что инфраструктура повышает уровень жизни, однако призывают власти не впадать в крайности. «Создание инфраструктуры — это сложный процесс для застройщиков, а формирование деловых кластеров требует значительного времени. Первичным все же должно быть жилье», — прокомментировал ситуацию исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич.

Обсуждая текущую рыночную ситуацию, участники форума отметили, что рынок стабилизировался и стал более прогнозируемым. «Снижаются ставки ЦБ, дешевеют депозиты, стабилизировались курсы валют. Разница в росте цен по мере стадии строительства стала дороже депозитов, и это привело к возврату инвесторов на столичный рынок недвижимости», — подчеркнул президент группы ПСН Максим Гасиев.

Даромир Обуханич отметил, что летний сезон на московском рынке новостроек был неожиданно активным с точки зрения спроса. «Пока сложно сказать, будет ли рынок расти и в четвертом квартале, но падать не будет точно», — заверил он.

Эксперты отмечают не только активизацию спроса, но и изменения в его структуре. Так, по мнению генерального директора компании «РГ-Девелопмент» Татьяны Тихоновой, люди стали покупать квартиры большей площади. Артемий Крылов отметил наметившуюся тенденцию к увеличению доли квартир бизнес-класса в общем объеме предложения.

Еще одна тенденция — массовый вывод на рынок квартир с отделкой для повышения конкурентоспособности новостроек. «Сегодня до 50% квартир готовы продавать с отделкой», — отметил вице-президент по управлению недвижимостью группы ПСН Георгий Найденов.