С 2016 года налог на имущество физических лиц в 28 российских регионах рассчитывается по новым правилам: в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость, а не инвентаризационная (БТИ), как раньше. Согласно Налоговому кодексу РФ, региональные и муниципальные власти могут устанавливать дифференцированную ставку налога на имущество физлиц. Так, в Москве сумма налога составит 0,1% от стоимости жилья, если его кадастровая стоимость ниже 10 млн руб., 0,15% — если кадастровая оценка попадает в интервал от 10 млн до 20 млн руб. Для квартир стоимостью от 20 млн до 50 млн руб. поправочный коэффициент составляет 0,2%.
Дифференцированные ставки действуют и в Санкт-Петербурге: для квартир стоимостью до 7 млн руб. — 0,1%, от 7 млн до 20 млн руб. — 0,15%, для более дорогих — 0,2%. При этом поначалу собственники будут платить не полную сумму налога, а с учетом понижающего коэффициента: 0,2 — в первый год, 0,4 — во второй год, 0,6 и 0,8 — в следующие два года соответственно. От уплаты сбора освобождаются незащищенные слои населения: инвалиды, пенсионеры и т.д.
«Новые правила исчисления имущественного налога в первую очередь повлияют на вторичный рынок элитного жилья», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, владельцы дорогих и больших квартир в центре Москвы будут вынуждены платить действительно большие налоги. Для жителей центральных районов столицы сумма сбора, после того как его придется платить полностью, то есть после 2019 года, будет исчисляться несколькими десятками тысяч рублей.
По словам эксперта НП СРО «Деловой союз оценщиков», генерального директора «Беркшир Адвайзори групп» Ирины Вишневской, наибольшие трудности с выплатой налога могут испытывать владельцы квартир в домах старого жилого фонда в центре Москвы. «Все квартиры оценивались методами массовой оценки, без учета особенностей жилья, влияющих на его рыночную стоимость. Это привело к огромному количеству искажений — например, квартира, которая стоит 10 млн руб., могла быть оценена государством в 25 млн руб.», — поясняет эксперт.
Как напоминает Литинецкая, большая часть жилого фонда, особенно старого, была получена россиянами бесплатно от государства или в наследство, без учета их реальных финансовых возможностей нести эксплуатационные риски. «Есть достаточно большой пласт таких собственников, которые при новой системе налогообложения не смогут оплачивать высокий налог; им, безусловно, придется продавать свои квартиры и переезжать в менее дорогое жилье», — говорит эксперт.
По мнению Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», массового переезда из центра Москвы в более дешевые квартиры не будет. Число таких собственников не настолько велико, чтобы обрушить цены на вторичную элитку. В целом же, напоминает эксперт, налог в рамках Москвы не так уж и велик. Например, сумма стандартной сделки с жильем в столице составляет 8 млн руб. При налоговой ставке 0,1% от стоимости жилья собственнику придется заплатить 8 тыс. руб. налога в год (порядка 660 руб. в месяц). «Эта сумма меньше, чем расходы на коммунальные платежи», — говорит эксперт.
Собственники, которые не захотят продавать свою квартиру и переезжать, будут оспаривать завышенную стоимость, указанную в Росреестре, в суде. «Мы ожидаем, что уже в конце этого года появятся коллективные иски от жильцов многоквартирных домов — в первую очередь от владельцев элитного жилья и старого фонда в центре», — говорит Ирина Вишневская. Что касается существующей практики оспаривания кадастровой стоимости, то в 70–80% случаев суды удовлетворяют иски собственников. Средний процент снижения кадастровой стоимости составляет порядка 40%.
В недалеком будущем кадастровая стоимость квартир может измениться, причем не в интересах граждан. До июня 2016 года кадастровую стоимость жилья определяли независимые оценщики, которые выбирались по конкурсу. Однако в соответствии с новым законом о государственной кадастровой оценке теперь жилье будут оценивать только государственные бюджетные учреждения. «Понятно, что госучреждение будет проводить кадастровую оценку недвижимости с учетом интересов конкретного региона — в первую очередь в интересах пополнения федерального бюджета. А это значит, что стоимость объектов налогообложения должна быть высокой», — поясняет Вишневская. При этом институт независимой рыночной оценки остается. Он будет действовать в рамках судебной экспертизы и разрешения судебных споров о стоимости квартиры.
