Приостановка реализации ряда офисных проектов в кризисный и посткризисный периоды в 2014–2016 годах может обернуться дефицитом качественных площадей в среднесрочной перспективе, говорят аналитики в сфере коммерческой недвижимости.
Из-за санкций и неблагоприятных экономических условий, сложившихся после 2014 года, офисный сегмент пострадал больше всего. В 2015 году аналитики международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield (C&W) назвали наступивший кризис самым тяжелым за всю историю офисного рынка Москвы. Спрос упал до рекордно низких показателей — к концу 2014 года в столице пустовало около 28% офисов класса А, в 2015–2016 годах уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах, по данным аналитиков брокерских компаний, достигал в среднем 20%, специалисты говорили о «затоваривании» рынка. Реагируя на такую ситуацию, инвесторы и девелоперы, как сообщали тогда в международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE, заморозили строительство более 2,5 млн кв. м проектов классов А и В.
Дефицит больших офисов
Однако в 2017 году ситуация изменилась — востребованность офисных площадей начала расти довольно существенными темпами. Эта тенденция продолжилась и в текущем году. В первом квартале 2018 года на рынке офисной недвижимости, по данным CBRE, было арендовано и приобретено под собственное использование 365 тыс. кв. м офисных площадей. Это рекордное значение объема новых сделок, заключенных за первые три месяца года, с первого квартала 2010-го. «Основной тренд офисного рынка Москвы сегодня — увеличивающийся спрос на фоне сокращающегося объема предложения», — комментирует руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева. Аналогичную картину отмечают и другие эксперты. «Восстановление рынка офисной недвижимости, начавшееся в 2017 году, продолжается и сейчас. Мы отмечаем стабильный спрос и снижение уровня вакантных площадей в ключевых деловых районах Москвы», — говорит генеральный директор CBRE в России Владимир Пинаев.
К концу прошлого года доля свободных офисов в центре столицы, по данным JLL, снизилась до пятилетнего минимума — 10,7%. В 2018 году динамика продолжилась, и этот показатель сократился до 10%. Если же взять только офисы класса А, то в центре столицы сейчас свободно всего 8% помещений.
В целом по Москве по итогам первого квартала 2018 года доля пустующих высококлассных офисов, как отмечается в материалах CBRE, сократилась до 12,4% (на 1,3 п.п. ниже, чем в конце 2017 года). «Если разделять по классам, то по сравнению с первым кварталом 2017 года в офисах класса А уровень вакансий сократился на 5 п.п. (до 15,2%), в классе В — на 3,1 п.п. (до 10,9%)», — говорится в аналитическом отчете международной брокерско-консалтинговой компании Knight Frank.
Особенно не хватает арендаторам сегодня крупных лотов. «В кризисный период девелоперы в большинстве случаев, подстраиваясь под рынок, начали закладывать в свои проекты «мелкую нарезку», — говорит Евгения Лучицкая, официальный представитель делового комплекса Neopolis (девелопер A-StoreEstates). В результате сегодня на рынке сформировался дефицит качественных офисов больших площадей. «Большой объем крупных запросов сильно осложняет ситуацию с продуктом на офисном рынке, где уже наблюдается дефицит. Сегодня в здании, где есть вакантные большие офисы, на одно помещение могут претендовать сразу несколько арендаторов», — соглашается Елизавета Голышева.
Причем в первую очередь спрос, по ее словам, идет со стороны крупных российских компаний. «Многие из них сегодня рассматривают возможность переезда и ищут новые площади. Это следствие завершения очередного цикла — истечения сроков договоров и соглашений, подписанных в сложный период 2014–2015 годов», — объясняет топ-менеджер JLL. При этом Евгения Лучицкая замечает, что многие крупные сделки на рынке офисной недвижимости за два последних года прошли при участии госкорпораций.
Подкрепление придет не скоро
Несмотря на растущий спрос, девелоперы не спешат активировать замороженные стройки. «В 2017 году в столице было введено рекордно малое количество офисов — чуть более 400 тыс. кв. м», — говорит Елизавета Голышева. В этом году, по ее словам, девелоперы планируют ввести еще меньше площадей — 250 тыс. кв. м.
На текущий момент с начала года в строй введено только 37 тыс. кв. м офисных площадей. Причем, как говорит директор департамента офисной недвижимости копании Knight Frank Константин Лосюков, это на 76% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Все вышедшие на рынок бизнес-центры («Парк легенд» площадью 7,3 тыс. кв. м, офисы в составе МФК «Лица» — 7,2 тыс. кв. м, «Ла-5» — 16,8 тыс. кв. м, реконструированный «РТС Земляной Вал» — 5,8 тыс. кв. м) позиционировались в классе В+.
Аналитики CBRE говорят, что новое предложение в больших масштабах начнет поступать на рынок только в 2020–2021 годах, тогда как в течение двух ближайших лет ввод будет минимальным. «Некоторые девелоперы анонсировали новые бизнес-центры, но реализация большого количества ранее приостановленных проектов пока не возобновлена», — подтверждает Владимир Пинаев. Сейчас, как говорит Константин Лосюков, в стадии строительства находятся пять бизнес-центров общей площадью 195 тыс. кв. м, при этом все офисы в данных объектах уже имеют конечного покупателя.
Всего, по оценкам CBRE, объем сделок аренды и покупки офисов для собственных нужд в 2018 году вырастет до 1,4 млн кв. м. Для сравнения: в период 2014–2016 годов показатель находился на уровне 1 млн кв. м.
Хозяин возвращается
Запрашиваемые арендные ставки на офисном рынке Москвы, по данным JLL, были стабильны на протяжении последнего года и находились в диапазонах $600–750 за 1 кв. м в год в премиальном сегменте, 24–40 тыс. руб. — в классе А, 12–25 тыс. руб. за 1 кв. м в год — в классе B+. «Но уже к концу этого года мы ожидаем увеличения арендных ставок в отдельных районах, а в 2019-м — роста показателя и в среднем по рынку», — говорит Елизавета Голышева.
В CBRE предполагают, что среднерыночные ставки могут повыситься уже в этом году. «Под влиянием сокращающегося свободного предложения и стабильного спроса ставки начнут постепенно увеличиваться во второй половине 2018 года, так что изменение в сегменте класса А по итогам года может составить 5–10%, в сегменте класса В — 2–3%», — считают аналитики компании. «Несмотря на наличие неопределенности в экономике в связи с расширением санкционных ограничений, мы ожидаем постепенного перехода от «рынка арендатора» к «рынку арендодателя» и последующего роста ставок аренды», — говорит Владимир Пинаев.
Эксперты также говорят о возможной децентрализации офисного спроса, что обусловлено, во-первых, нехваткой предложения в действующих объектах в центре, во-вторых, географией нового строительства: новые объекты будут появляться преимущественно за ТТК (72% площадей, анонсированных на 2018 год). «В частности, интерес многих госкорпораций сегодня обращен к офисам Новой Москвы, где наблюдается тенденция к кластерному развитию территорий», — отмечает Евгения Лучицкая.
