К 2021 году отрасль осуществит переход от схемы долевого строительства к проектному финансированию. На первом этапе, который начался 1 июля 2018 года, все застройщики обязаны по каждому разрешению на строительство открыть специальные счета в уполномоченных банках.
Возможность привлекать средства дольщиков на спецсчета девелоперов сохранится до 1 июля 2019 года. После этой даты — на втором этапе реформы — средства граждан, предназначенные для оплаты купленных квадратных метров, должны будут аккумулироваться исключительно на эскроу-счетах в уполномоченных банках. Пока застройщики могут переходить на эскроу-счета в добровольном порядке.
Законодатель вводит целый комплекс мер по защите покупателей жилья в новостройках. Для застройщика устанавливается порог входа по размеру собственного капитала — не меньше 10% от проектной стоимости строительства объекта. Кредитные организации получат право контролировать стройку на предмет целевого использования средств. «Недобросовестному или непрофессиональному девелоперу больше не удастся растратить финансы. Покупатель сможет вернуть деньги как при нарушении сроков строительства, так и при банкротстве застройщика или его ликвидации», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Фактически впервые, по ее словам, власти разработали превентивный механизм защиты средств покупателей жилья, позволяющий выявить потенциально проблемных застройщиков задолго до их банкротства.
На случай, если банк, где открыт эскроу-счет, обанкротится или будет лишен лицензии, для покупателей квартир предусмотрена защита с помощью страховых механизмов через Агентство по страхованию вкладов (АСВ). При наступлении страхового случая государство обещает возместить гражданам 100% уплаченной суммы. Правда, в размере не более 10 млн руб.
Рыночный расклад
И тут возникает первый вопрос. Если посмотреть на московский рынок, то даже в типовом доме около 40% квартир стоят больше 10 млн руб. «Полностью защищенными оказываются только 60% покупателей даже в доме эконом— и комфорт-класса. Не говоря уже о более дорогих категориях жилья», — обозначает проблему начальник департамента экспертизы и сопровождения инвестиционных проектов компании «РГ-Девелопмент» Дмитрий Назаров. По оценкам генерального директора девелоперской компании Tekta Group Романа Сычева, недополучить часть уплаченных свыше 10 млн руб. в случае банкротства банка средств рискуют более половины покупателей квартир в Москве.
Второй вопрос — как отразится на ценах на жилье изменение системы финансирования и переход на эскроу-счета. Поскольку деньги покупателей застройщик сможет увидеть только после сдачи объекта в эксплуатацию, то проект ему придется реализовывать на свои и кредитные средства. Собственные средства есть лишь у единичных застройщиков, а кредиты дорогие, поэтому расплата за реформу, скорее всего, ляжет на плечи потребителя. «Цены на жилье существенно вырастут, так как застройщик будет вынужден покрывать издержки по обслуживанию большого объема заемных средств. Покупатель будет защищен банком, но заплатит за это достаточно высокую цену», — говорит директор по продажам девелоперской компании RDI Валерий Кузнецов.
Повышения цен могут избежать качественные проекты, которые будут пользоваться высоким спросом и активно привлекать средства на эскроу. «Для таких ЖК банки обещают снижать процентную ставку по предоставлению финансирования», — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Проблема, по его словам, в том, что действительно успешных проектов не очень много. «В Москве продаются квартиры более чем в 350 жилых комплексах. При этом 30% сделок приходится всего на 15 ЖК комфорт-класса. Жилье в других проектах при изменении схемы финансирования подорожает», — констатирует эксперт.
Движение вверх
На сегодняшний день начальный этап реформы — перевод застройщиков на спецсчета в уполномоченные банки — почти завершен. По оценкам девелоперов, в Москве на спецсчета перешли около 90% застройщиков. При этом в целом по стране большинство компаний выбрали Сбербанк. «В настоящий момент в Сбербанке открыто более 5 тыс. счетов. Это как минимум 70% всех счетов, открытых застройщиками в банках. Хотя законом определены более длительные сроки проведения платежей, мы для себя поставили задачу проводить платежи максимально быстро — день в день. Сегодня, несмотря на необходимость контролировать целевое назначение платежей и отсекать запрещенные по закону операции, у нас более 97% платежей проходят внутри одного дня», — рассказал исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко.
Как отмечает Мария Литинецкая, переход на банковское сопровождение уже дал первые результаты в плане очищения рынка — для 32 застройщиков были введены ограничения регистрации договоров долевого участия (ДДУ). «По нашим подсчетам, только девять из этих компаний до последнего момента вели продажи. Причем большая часть из них уже являлись потенциально «проблемными», поскольку переносили сроки сдачи», — рассказала Мария Литинецкая. Объем предложения в проектах, по которым не были открыты спецсчета, по ее словам, составил около 900 квартир и апартаментов. Это порядка 2% всего объема предложения в продаже в старых границах Москвы.
Ряд застройщиков, не дожидаясь 1 июля 2019 года, начали переходить на эскроу-счета. В апреле этого года Сбербанк провел первую в России кредитную сделку с использованием эскроу-счетов. Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта девелоперской компании «Брусника». В сентябре региональные девелоперы — компании «Талан» и «Брусника» — заявили о планах полного перехода на финансирование через эскроу-счета. В октябре о заключении сделки по проектному финансированию строительного проекта (ЖК «Дмитровский парк») на 19,9 млрд руб. сообщили группа компаний ПИК и банк ВТБ.
Но в целом рынок живет по прежним правилам. «Сегодня абсолютное большинство девелоперов продолжают работать по старой схеме с финансированием проектов за счет средств от продаж квадратных метров дольщикам», — говорит Мария Литинецкая. Прошедшим летом многие девелоперы получили максимально возможное количество разрешений на строительство, которые можно будет реализовывать по ДДУ. В Москве, по словам директора по продукту компании «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, только в июле застройщики получили документы на 42 новостройки.
Девелоперов больше всего волнует вопрос, какой будет ставка при проектном финансировании. Ранее генеральный директор «Дом.РФ» Александр Плутник озвучивал цифру 5,5–6% годовых. Однако недавно в прессе появилась информация о том, что ЦБ рассматривает вариант, при котором коммерческие банки смогут сами определять процент. «Существует большая вероятность, что ставка по проектному финансированию будет увеличиваться в случае повышения ключевой ставки. И это станет большой проблемой», — говорит Роман Сычев.
Впрочем, может быть и обратная история. Как заявил РБК+ Денис Ковриженко, процентная ставка по выданному застройщику кредиту снижается по мере накопления средств на эскроу-счетах: «У Сбербанка сейчас возможны варианты, когда при превышении средств на счетах эскроу над объемом финансирования застройщика банком мы можем ставку по кредиту застройщику снижать до уровня 0,01% годовых» (подробнее — в интервью с Денисом Ковриженко).
Сами застройщики очень ратуют за то, чтобы деньги со эскроу-счетов перечислялись им поэтапно — по мере завершения ключевых стадий реализации проекта. «Эта практика соответствует авансовой модели, которая используется во многих развитых странах, когда покупатель через банк сначала вкладывает определенные средства в проект — скажем, 40% стоимости, а оставшийся транш 60% девелопер получает после завершения строительства. Такая модель была бы более выгодна как застройщикам, так и покупателям», — говорит Кирилл Игнахин. По словам директора по продажам RDI Валерия Кузнецова, сегодня соответствующие поправки в закон активно обсуждаются.
Трудности перевода
Еще один важный вопрос касается желания и способности банков работать со строительным рынком. По оценкам генерального директора группы компаний «А101» Сергея Качуры, только у семи-восьми банков из всего списка уполномоченных ЦБ (на сегодня их 58) в текущих экономических условиях есть реальные возможности предоставлять девелоперам проектное финансирование. В числе прочего это обусловлено нормативом Н6, согласно которому общий объем кредитования одного заемщика или группы связанных сторон не может превышать 25% от собственного капитала банка. «Часть банков не считает финансирование строительной отрасли ведущим направлением бизнеса, для других это просто непрофильная активность, а у многих размер собственного капитала недостаточен для обеспечения полного цикла реализации девелоперских проектов», — рассказал он на недавно прошедшем круглом столе РБК «Проектное финансирование: как работать в новых условиях?».
«Сейчас нет никакой гарантии, что банки смогут обеспечить отрасль тем же объемом денег, которым ее до этого обеспечивали дольщики, — речь идет о 5–6 трлн руб. ежегодно. Скромные темпы перехода на механизм эскроу-счетов говорят о нежелании уполномоченных банков активно вкладывать свои средства в строительство жилья. Это понятная позиция, однако нехватка средств может привести к заморозке проектов и уходу с рынка заметной части застройщиков», — говорит директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101» Дмитрий Цветов.
