Вложиться за три моря

Цели покупки зарубежной недвижимости россиянами за последнее десятилетие существенно изменились. «Если раньше основной задачей было приобретение второго дома, то сейчас зарубежную недвижимость в основном приобретают с целью инвестиций, а также для получения резидентства или гражданства через инвестиции», — говорит управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева. По данным портала о зарубежной недвижимости Prian.ru, особо четко этот тренд прослеживается с 2014 года. Причем даже те, кто по-прежнему выбирает иностранные объекты для личного пользования, заранее пытаются выяснить, как будут меняться цены и можно ли будет заработать на своей иностранной собственности. Сейчас такие вопросы перед покупкой задает практически каждый россиянин, хотя еще несколько лет назад ими интересовались лишь треть покупателей.

Инвестиции для консерваторов

Как и прежде, россияне могут присматриваться абсолютно ко всем уголкам мира: введенные против России санкции не ограничили их в выборе. «Санкции и общее отношение к россиянам касаются прежде всего юридических рисков для покупателя, — объясняет директор департамента инвестиций и финансовых рынков агентства S.A. Ricci Петр Виноградов. — Если сделка прозрачна и есть подтверждение происхождения средств, то проблем возникать не должно». Однако, несмотря на обширную географию возможных инвестиций, большинство сделок приходится на те же страны, что и 5–15 лет назад: российские частные инвесторы на редкость консервативны в своих предпочтениях.

Так, по данным Prian.ru, среди европейских стран приоритетным рынком для российских инвесторов была и остается Германия. Даже в кризисные годы средние цены на недвижимость здесь стабильно росли на 3–4% в год, плюс в зависимости от региона от 2–3 до 7–8% в год приносила сдача в аренду. То есть суммарная доходность не опускалась ниже 5% годовых, а при удачном выборе объекта инвестирования достигала 12%.

Сейчас картина еще позитивнее, и неплохо заработать можно даже на одном только ценовом приросте. По сведениям директора департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций агентства Knight Frank Марины Шалаевой, наилучшая ситуация в Берлине, где по итогам 2017 года цены на жилье выросли на 20,5%. «Сразу несколько факторов повлияли на состояние рынка в столице Германии — это и стабильность экономики, и рекордно низкий уровень безработицы, и интерес к стране зарубежных инвесторов, в том числе российских, — рассказывает она. — В первой десятке также оказались Гамбург (рост на 14,1%), Мюнхен (+13,8%) и Франкфурт (+13,4%)».

Для состоятельных россиян уже много лет подряд звание второго дома удерживает Великобритания, и в частности Лондон. И это несмотря на то что с 2014 года цены на недвижимость здесь только падают — такое влияние оказали на рынок изменение гербового сбора, история с Brexit и другие факторы. Но предпосылки для положительной ценовой динамики есть: по данным агентства Savills, цены на самые привлекательные лондонские объекты премиум-класса уже достигли своего минимума и, по прогнозам аналитиков компании, за пять лет, с 2018 по 2023 год, стоимость премиального жилья в центре британской столицы вырастет более чем на 12%. Прогноз базируется на ценовой динамике за последнее десятилетие. Так, недвижимость премиум-класса, купленная за £1 млн в центральном Лондоне в 2007 году, сегодня стоит £1,37 млн. Для других премиальных районов Лондона этот показатель равен £1,28 млн, а для пригородов — £1,15 млн.

Еще одной точкой роста является Лазурный Берег. В 2014 году спрос на недвижимость здесь упал в силу ухудшения экономической ситуации в России и изменения налогового законодательства во Франции. Сегодня, по данным Savills, он снова активизировался.

Паспорт прилагается

Если зарубежная недвижимость приобретается в целях получения гражданства или вида на жительство, страны выбираются особые. Самая популярная из них — Кипр: по данным Knight Frank, в мае 2018 года Россия вошла в топ-3 государств по количеству участников паспортной программы этой страны. «Кипрская программа получения гражданства через инвестиции позволяет получить европейский паспорт в течение всего шести месяцев для всех членов семьи», — рассказывает Ирина Мошева. «Вид на жительство можно получить при покупке недвижимости на сумму от €300 тыс., а гражданство — при инвестировании от €2 млн, в том числе в недвижимость», — добавляет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

С той же целью интересуются недвижимостью на Мальте. «Паспорт можно получить в достаточно короткий срок — 12 месяцев после подачи заявления, — говорит Марина Шалаева. — Для его получения необходимо, в частности, приобрести жилую недвижимость стоимостью от €350 тыс. или арендовать жилье с минимальной ставкой годовой аренды €16 тыс. сроком владения не менее пяти лет». Помимо Кипра и Мальты можно присмотреться, например, к Испании и Греции. В них действует так называемая программа «золотая виза», позволяющая получить вид на жительство для всей семьи.

На свой страх и риск

Для тех, кто суммой, необходимой для инвестиций в традиционные страны, не располагает (в предыдущих примерах входной порог в сделку — от €300 тыс. или £500 тыс.), имеются иные варианты.

«Если посмотреть за пределы Европы, то заманчивые предложения есть сейчас в странах Юго-Восточной Азии, — рассказывает главный редактор Prian.ru Филипп Березин. — Доходность здесь может превышать 10% годовых, есть предложения по покупке апартаментов с гарантированной доходностью, когда застройщик обязуется взять ваш объект в управление и выплачивать гарантированную сумму в течение трех—пяти лет. Эта схема активно развивается в последние три-четыре года, пока у нее нет длительной истории, но такие предложения кажутся очень интересными».

Также из недорогих направлений стоит присмотреться к квартирам в столицах и крупных городах на востоке Европы — Праге, Софии, Будапеште, где в последние три-четыре года недвижимость дорожает, а особым спросом пользуются объекты в новостройках высокого уровня. «Из недорогих курортных направлений стоит выделить Болгарию (здесь по-прежнему продаются студии и однокомнатные квартиры дешевле €20 тыс.) и Албанию», — говорит Филипп Березин.

Спросом у россиян пользуется также недвижимость экономкласса в небольших городах Эстонии, Латвии, Чехии. Но к такой покупке нужно подходить с двойной осторожностью, предупреждает эксперт. «Дешевый объект стал дешевым не просто так. Его легко купить, но часто очень трудно продать», — считает Филипп Березин.

В какую недвижимость традиционно популярных у россиян стран стоит вкладываться