Пандемия добавила в «шорт-лист» требований состоятельных покупателей большую внутреннюю территорию комплекса, инфраструктуру и близость к элитным загородным направлениям. Это объяснимо: после пережитого периода самоизоляции многие озабочены безопасностью себя и своих близких.
Все это приводит к перераспределению спроса и появлению новых локаций, которые постепенно замещают традиционные символы сегмента — ЖК в историческом центре с минимумом инфраструктурных опций. Это международный тренд, Москва не исключение.
Смена дислокации
В мировой практике зачастую развитие элитной недвижимости происходит в рамках реновации промзон и портовых территорий. Анна Данченок, директор, руководитель группы консалтинга в сфере недвижимости PwC в России, приводит сразу несколько примеров таких районов.
South Beach в Сан-Франциско когда-то был промышленной портовой территорией, но сегодня превратился в один из самых популярных районов города как для развлечений, так и для проживания. Жилая недвижимость здесь представлена в различных стилях, включая новые здания кондоминиумов и лофтов, так и редевелопмент исторических зданий.
Остров Тьювхольмен, бывшая промышленная территория в Осло, в последнее десятилетие был расширен и реконструирована. Теперь остров известен современными домами высокого класса и впечатляющей архитектурой. Район привлекает богатых международных и норвежских покупателей, занятых в финансовой и банковской сферах. Ожидается, что набережная Осло в недалеком будущем станет районом с самой дорогой недвижимостью в городе.
Новое строительство может происходить точечно, что способствует развитию района, продолжает эксперт. Район White City в Лондоне превращается в одно из самых популярных мест для жизни и ведения бизнеса в Европе. Ведущие столичные люксовые бренды, предприятия и образовательные учреждения мирового класса располагаются в этом районе. В самом центре находится White City Living — высококлассный жилой проект на 1465 элитных студий, домов с одной-четырьмя спальнями, включая пентхаусы и дуплексы.
Премиальный жилой сегмент постепенно покидает и исторические центры больших городов. «В Лондоне только за последние 20 лет площадь для элитной застройки выросла в четыре раза. На это, безусловно, влияют быстрые темпы развития инфраструктуры и желание клиентов жить в более приватных районах, укрытых от глаз любопытных туристов», — говорит Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Другие характерные примеры — Париж с локациями в 16-м округе, Верхний Ист-Сайд, Вест-Виллидж и Сохо в Нью-Йорке, подтверждает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева: «Часто, как в случае с нью-йоркским Вест-Сайдом, создание парка-эстакады High Line на месте заброшенной железнодорожной ветки, сделало эту часть города привлекательной для нового элитного строительства, что в свою очередь, повысило статус района и взвинтило цены на недвижимость в этой локации».
В Москве премиальные проекты перешагнули Бульварное и Садовое кольца и устремились за пределы ЦАО, констатирует Анатолий Довгань: «Подобная строительная география в первую очередь подкрепляется клиентским спросом».
На сегодняшний день основной объем предложения приходится вовсе не на традиционную «Золотую милю». Сегодня в районе Остоженки — Пречистенки предлагается лишь 4% премиальных лотов, на Сретенке — 3%, а на Патриарших и Чистых прудах — по 1%. В то же время 38% все лотов сосредоточено в далеко не «центровых» по элитным меркам локациях — Дорогомилово, Пресненском районе и Раменках (16, 15 и 7% соответственно), говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Сильное влияние на выбор застройщиками локаций оказывает спрос: не все состоятельные люди хотят жить в центре Москвы. При этом все чаще речь идет об экологии, первенство в которой еще с советских времен удерживают запад и юго-запад Москвы. Также покупатели рассматривают локации, расположенные на направлениях своего загородного дома».
Пандемия коронавируса изменила покупательские требования к самому премиальному проекту. «Мы видим, что люди стали проводить больше времени дома и, как следствие, стали появляться дополнительные критерии, касающиеся, например, больших придомовых территорий», — говорит директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.
Подобный подход смещает спрос в сторону крупных проектов с собственными приватными пространствами, что в историческом центре реализовать крайне сложно. Как следствие, можно ожидать дальнейший рост объема предложения за пределами Садового кольца.
Вместо Остоженки
Столичное Дорогомилово как центр притяжения активности покупателей премиум-жилья на этом фоне стоит особняком. Сразу по нескольким причинам участники рынка предрекают району славу новой «Золотой мили».
При этом у Дорогомиловского района есть своя богатая история. Говорить о нем как о совершенно новом месте концентрации истеблишмента не получается. К западу от исторического центра российской столицы (конкретнее, на Кутузовском проспекте и в прилегающих к нему жилых кварталах) еще в советское время располагался «высший свет» — от выдающихся ученых и деятелей искусств до партийно-политического руководства страны, включая генсеков ЦК КПСС.
Кутузовский проспект — это и сегодня основная трасса, связующая центр столицы и элитные загородные оазисы, в первую очередь дачные поселки Рублево-Успенского шоссе. Кроме того, в пользу Дорогомилово — развитая инфраструктура развлечений, отдыха и занятий спортом — от Парка Победы до качественных детских садов, школ, обилия торговых центров и магазинов.
Район в последнее время является выгодной покупателю локацией также по ценовым соображениям. Анализ предложения столичного премиального сегмента говорит о том, что средневзвешенная цена квадратного метра здесь на 15% ниже, чем на Пресне, и почти на 25% ниже, чем в Раменках.
Высокую покупательскую активность в Дорогомилово подтверждают и темпы продаж. Например, в комплексе апартаментов премиум-класса «Поклонная 9» за неполные десять месяцев было реализовано свыше 110 апартаментов из 496 лотов (480 апартаментов и 16 пентхаусов), подчеркивает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Показатели обоснованны — жители 32-этажного дома (проект планируется ввести в эксплуатацию в 2023 году) будут видеть перед собой «Москва-Сити», Воробьевы горы, Парк Победы. «На верхних этажах спроектированы двухуровневые пентхаусы с террасами и панорамными видами на Москву. Проект в целом отличается большим набором люксовой инфраструктуры: SPA-комплекс, фитнес-центр с панорамным бассейном, рестораны, конференц-залы. Апартаменты сдаются с премиальной отделкой в трех стилях: классика, индустриальный и модерн», — рассказывает управляющий партнер компании ANT Development Гювен Дюндар.
Первые семь этажей «Поклонной 9» займет пятизвездочный отель, сервисы и услуги которого будут доступны всем резидентам. Премиальный комплекс апартаментов — первый самостоятельный московский проект компании ANT Development, входящей в крупный турецкий холдинг Ant Yapi. «Компании было важно создать что-то значимое для столичной архитектуры. Именно это здание объединяет два стиля: сталинский ампир и небоскребы Нью-Йорка. За архитектуру в части отеля отвечало бюро Tabanlioğlu Architects, за жилую часть — бюро Metex», — добавляет Дюндар.
В сентябре стартовали продажи и в другом новом строящемся комплексе девелопера — Victory Park Residences на улице Братьев Фонченко. Проект для ANT Development разработан архитектурным бюро «Сергей Скуратов Architects». «Здесь будут построены восемь элитных клубных домов, объединенных единой приватной территорией и инфраструктурными объектами», — рассказывает Гювен Дюндар. В комплексе с приватной парковой зоной площадью 4 га будет 455 квартир, 27 пентхаусов и более чем 700 машино-мест в подземном паркинге.
Коммерческая инфраструктура комплекса включает фитнес-центр, развлекательный комплекс, детский сад, магазины и океанариум, уточняет застройщик. «Victory Park Residences разрабатывался для тех, кому важен комфорт и гармония. Он понравится покупателям, которые хотят наслаждаться природой и тишиной загородной жизни, не уезжая из центра города», — уверен управляющий партнер ANT Development. По его словам, при проектировании застройщик в первую очередь ориентировался на семьи с детьми: «Мы постарались все продумать для комфортной семейной жизни: площадки для игр, занятия спортом, собственный детский сад с лучшими педагогами, кинотеатр и даже океанариум».
Гювен Дюндар убежден, что столичные проекты ANT Development (в первую очередь «Поклонная 9») интересны в том числе профессиональным инвесторам для продажи после реализации: «У нас одни из самых выгодных предложений по цене для премиальных объектов в Дорогомилово, так и для пассивного дохода, поскольку апартаменты можно выгодно сдавать в аренду». Дорогомиловский район пользуется популярностью в том числе из-за близости с «Москва-Сити», подчеркивает эксперт.
