По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в первом полугодии 2020-го число сделок с элитной недвижимостью сократилось на треть по сравнению с этим же периодом 2019 года, а цены выросли на 7% и составили 864 тыс. руб. за 1 кв. м в среднем по рынку.
В элитном сегменте к концу первого полугодия цена достигла 1,25 млн руб. за 1 кв. м (плюс 8% с начала года), в премиум-классе — 642 тыс. руб. (плюс 6% с начала года).
«Несмотря на рост количества поступающих запросов на приобретение жилья в карантинные месяцы, только часть из них конвертировалась в сделки, — рассказывает Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. — Сначала на это повлияли ограничения в работе МФЦ и Росреестра, невозможность проведения показов, затем неготовность покупателей заключать сделки удаленно».
В сравнении с другими сегментами недвижимости квартиры класса DeLuxe в период пандемии невозможно было продать онлайн. Продукт такого уровня не покупают дистанционно, подтверждает общую тенденцию Дмитрий Новиков, руководитель продаж проекта «Малая Бронная 15» девелоперской компании Realty4Sale. «Однако после затишья, когда все уже вернулось к жизни, активность резко возросла: возобновились показы, встречи с клиентами и продажи лотов. До этого были предположения, что пандемия приведет к снижению цен, но этого не произошло: недвижимость такого уровня не дешевеет», — добавляет эксперт.
Минус онлайн
Рынок действительно заметно оживился в июне-июле и начал активно нагонять упущенное время, подтверждает Жанна Шевченко, директор по маркетингу и продажам компании «Страна Девелопмент». По словам эксперта, в августе наблюдался стабильный рост спроса на квартиры и апартаменты стоимостью от 60 млн руб. В августе прошло 114 сделок в таком бюджете, что на 21% больше, чем в июле этого года, и почти в полтора раза больше, чем в августе 2019-го, ссылается Жанна Шевченко на данные компании Savills. Более того, впервые с начала 2020-го купили больше ста лотов.
Плюс новая аудитория
Изменился и портрет приобретателя премиум-жилья. Возник новый поток покупателей из выигравших из-за пандемии отраслей, таких как ИТ-индустрия, говорит Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development: «Часть покупателей приобретают недвижимость в ипотеку, часть покупают квартиру за счет продажи старой с доплатой, часть — полностью за счет собственных средств».
Булат Шакиров также видит иной источник расширения аудитории жилого премиум-сегмента: «Это те люди, которые планировали купить жилье за рубежом, уже имеют «насмотренный глаз», знают, какие характеристики западного жилья им нравятся». Но из-за ограничений на выезд, которые возникли на неопределенный срок, продолжает эксперт, «эти люди отказываются от идеи покупки за границей и начинают подыскивать аналоги западного жилья в своей стране».
До конца года в Knight Frank ожидают совокупного роста цен на элитное жилье на уровне 5–7%. Прогнозируется и полное восстановление объемов спроса за счет отложенных сделок и выхода на рынок новых проектов.
Кабинеты и коммуникации
Весенний период самоизоляции будет еще долго влиять на рынок, простимулировав различные тенденции, такие как расширение географии элитного жилья и запрос на большие площади, считает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. «Во время пандемии многие клиенты пересмотрели свои взгляды на обустройство жилья. По нашим наблюдениям, большинству покупателей ранее не хватало одной комнаты: кабинета, игровой зоны или пространства с другим назначением», — объясняет эксперт.
«Покупатели, которые были в нашем архиве до пандемии, скорректировали запросы: площадь желаемых квартир выросла примерно на 20%, появились пожелания по индивидуальной планировке», — говорит Ольга Зыблая, директор по продажам компании VLR Property Management. В своих клубных домах мы предлагаем свободную планировку, что стало для покупателей сильной стороной наших объектов, добавляет она. Свободная планировка позволяет самостоятельно организовать зонирование, реализовав тренды 2020 года, — оборудовать закрытую столовую, кухню, где может работать персонал, организовать фитнес-зону.
Покупатели стали чаще задавать вопросы о коммуникациях, системах очистки воздуха и кондиционировании. В тех ЖК, где их можно дополнительно заказать в квартиру, участились такие запросы. «Думаю, что все это будет учтено в дальнейшем застройщиками, тем более что рынок и так смотрел в сторону максимального комфорта в конкретном комплексе и ждал новейших технологий», — считает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PennyLane Realty Юрий Щербаков.
Покупатель сегодня действительно уделяет пристальное внимание не только местоположению комплекса и стоимости квартиры, для него становятся очень важными критериями эргономичность планировки и возможность зонирования помещений, внутренняя инфраструктура дома, инженерная составляющая — к примеру, наличие систем фильтрации воздуха и воды, уточняет Алексей Туркин, генеральный директор холдинга РСТИ в Москве. «Эти запросы сохранят свою актуальность в ближайшее время, потому что клиенты понимают: ситуация, аналогичная пандемии, может повториться», — считает он.
Мария Чернякова, управляющий партнер компании MR Group, напоминает, что клиенты чаще стали рассматривать наличие бассейна и фитнес-центра на территории.
Последствия пандемии, считает Юрий Щербаков, выразятся и в том, что возрастет спрос на сервисные апартаменты и клубные дома: «Чем меньше соседей, чем более приватный вход к себе домой, тем безопаснее».
Сервис, как оказалось, тоже не только делает жизнь удобнее, но и создает дополнительную безопасность. В качестве примера Юрий Щербаков приводит цифровизацию: «До карантина она уже шла в комплексы семимильными шагами, но сегодня управление квартирой со смартфона обрело особую актуальность и смысл».
При этом нельзя сказать, что ЖК с развитой инфраструктурой, пусть и большим количеством квартир, чем в клубных домах, сильно проиграют, продолжает Юрий Щербаков. По его мнению, там многочисленность соседей компенсируют доступные объекты — SPA- и фитнес-центры, детские клубы, рестораны.
Покупатели сейчас сместили практически весь фокус внимания на объекты в самой высокой степени готовности, напоминает Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс»: «В непредсказуемых экономических условиях не всегда можно позволить себе рисковать, покупая недвижимость в строящихся проектах».
Отсчет от Кремля
Самоизоляция выявила еще одну тенденцию — центробежность элитного предложения. Разумеется, традиционный список элитных районов никуда не делся. Но давний заочный спор «Остоженка или нет?» приобретает все больше сторонников «нет», рассуждает Булат Шакиров.
«Во многом появление премиальных комплексов вне традиционных элитных кварталов обусловлено изменяющимися потребностями обеспеченных людей. Им сегодня важна не собственно исторически престижная локация, гораздо значимее оказывается близость к месту работы, центрам развлечений, культуры, спорта и т.п.», — говорит он. Парки, кафе, рестораны, фитнес, бытовые услуги — все вместе это формирует однородную городскую среду, которая позволяет, не покидая пределов квартала, не только решать любые бытовые вопросы, но и вести привычный образ жизни. К тому же крупные офисные комплексы также «выходят» за пределы центра города и перетягивают за собой топ-менеджеров и собственников крупнейших компаний, считает эксперт.
Самым дорогим, престижным, но и наименее заселенным по-прежнему остается район Остоженки. Несмотря на популяризацию других высокобюджетных районов, таких как Патриаршие пруды и Арбат, Остоженка продолжает лидировать по стоимости квадратного метра жилья, говорит председатель совета директоров компании Kalinka Group. Цены, по данным Kalinka Group, варьируются от 900 тыс. руб. до 3,5 млн руб. за 1 кв. м.
Если же оторваться от Остоженки, то, отмечают в Knight Frank, по итогам первого полугодия 2020 года наибольшей популярностью пользовались районы Пресненский и Раменки. Также в тройку лидеров первичного рынка вошел район Дорогомилово.
Совершенно новым трендом для элитного сегмента является всплеск ипотечных сделок. «Только за этот год мы видим троекратное увеличение подобных сделок у инвесторов, которые хотят вложиться в стабильный инструмент и в то же время воспользоваться уникально низкой процентной ставкой по ипотеке», — отмечает Михаил Смирнов, генеральный директор ЗАО «Башня Федерация».
