— Как сегодня выглядят удачные и оправданные инвестиции в московскую недвижимость?
— Инвестировать сегодня целесообразно в проекты, в центре которых — человек. Ни в одном сегменте недвижимости больше не нужны просто квадратные метры. В жилье, офисах, торговых центрах и складах — везде во главу угла нужно ставить человека, его потребности и комфорт. Соответственно, концепция должна быть основана на том, что удобно для ваших клиентов. Как результат, в Москве реализуется все больше проектов комплексного освоения территории. Они сделаны для людей и поэтому успешны с точки зрения продаж и инвестиций.
— Какой практический пример таких инвестиций стоит привести?
— Если говорить о наших проектах, то это, безусловно, Comcity. На 45 га построен и уже полностью сдан в аренду офисный парк площадью 185 тыс. кв. м. В начале прошлого года мы начали строить вторую фазу, она включает еще два офисных здания, гостиницу Novotel и жилой комплекс бизнес-класса под брендом homecity. Проект реализован по концепции «Город в городе» — вы попадаете на территорию, где есть абсолютно все для жизни, работы и отдыха: от офисов класса А с сертификатом LEED Gold до благоустроенного парка площадью более 40 га.
Подобная концепция построена вокруг человека и его потребностей начиная с глобальных вопросов — например, поездок из дома в офис и обратно. На территории Comcity можно жить, работать и отдыхать, экономя силы, время и финансы на ежедневную дорогу.
Такой подход и есть ориентация на потребности обычного горожанина. Это одна из причин, почему мы не строим только офисы или только жилье. Современному человеку, который ценит комфорт и собственное время, не нужно что-то одно — ему нужен комплекс, охватывающий все стороны жизни.
— Какие акценты уместно делать девелоперу, если сейчас — на фоне коронакризиса — он решается работать в офисном или гостиничном сегментах?
— Пандемия действительно оказала определенное влияние на офисную и гостиничную недвижимость, но это не значит, что здесь нельзя реализовать успешный проект. Однако вопрос качества приобретает еще большую актуальность. Именно на нем нужно сделать акцент. В Москве не хватает качественных проектов как в офисном, так и в гостиничном сегментах, рынок по-прежнему не насыщен.
Если говорить о запросах крупных компаний на качественные офисы, то таких предложений практически нет на рынке. Например, первая очередь проекта Comcity — бизнес-парк — оказалась очень востребована. Уже три года здание на 100% заполнено крупными арендаторами, нам регулярно поступают новые запросы на расширение или аренду, так что спрос на этот тип помещений очень высок. В настоящий момент компания ведет активные переговоры по двум новым зданиям, которые будут сданы через год.
Аналогично и с гостиницами. Интерес к столице как деловому и туристическому центру растет. При этом рынок московских гостиниц продолжает испытывать нехватку объектов международного уровня. Исходя из этого, мы продумывали концепцию офисной и гостиничной составляющих нашего проекта.
Не стоит забывать, что коронакризис — явление временное. Если начинать реализацию проекта сейчас, то к моменту его ввода в эксплуатацию рынок стабилизируется. Эксперты в настоящее время активно обсуждают потенциальное восстановление рынка в 2022 году. Это совпадает с планами по завершению строительства второй очереди Comcity — в первом полугодии 2022-го.
— Насколько мультисегментность проекта делает его дороже и влияет на маржинальность всей истории?
— В контексте маржинальности я бы сфокусировался на тезисе «Синергия активов за счет мультисегментности». Именно близость расположения данных объектов позволяет увеличивать привлекательность и общую стоимость и каждого проекта в отдельности. Соседство с офисом улучшает показатели жилья, наличие жилого комплекса благотворно влияет на наших арендаторов, гостиница покрывает потребности офисных арендаторов в размещении иногородних сотрудников и организации конференций. Именно это и есть синергия за счет мультисегментности.
— Некоторые девелоперы жилья бизнес- и элитного классов предпочитают сегодня малоэтажные проекты. В чем их преимущества на фоне общего дефицита мест под масштабную застройку в Москве?
— Наша компания всегда отдавала предпочтение малоэтажному и среднеэтажному строительству. Когда все строили башни, мы работали над децентрализованным бизнес-парком. Тогда в этот формат мало кто верил, но мы учли собственный зарубежный опыт — и не ошиблись. Его главное преимущество — опять-таки во внимании к человеку, к человеческому масштабу. Высокие постройки заставляют чувствовать себя неуютно. А европейский подход, который нам близок, — здания, соразмерные человеку, большое количество зелени и открытых зон. На такой территории приятно находиться. Мы придерживаемся этого подхода как в офисных, так и в жилых проектах. Корпуса homecity всего шесть—девять этажей в высоту.
— Чем homecity отличается от аналогичных комплексов?
— Одно из принципиальных отличий — именно среднеэтажность. Таких проектов в Москве практически нет, если мы говорим про бизнес-класс. А в тех, что есть, далеко не везде предоставляется исчерпывающий набор услуг для жизни, работы и отдыха, включая свой благоустроенный парк, — и все это в трехминутной шаговой доступности.
— Один из тизеров данного проекта звучит как «Мне это близко». Насколько это актуально в сегодняшнем мегаполисе?
— Действительно, мегаполис — не совсем то место, где все близко. Да, поблизости могут быть магазины, но работа — в одном-двух часах езды, парк — в получасе езды и т.д. Данный тизер говорит о том, что все составляющие жизни: дом, работа, развлечения — могут быть прямо здесь, в одной локации. Мы ориентируемся на тех, кто привык наслаждаться жизнью никуда не торопясь. У таких людей есть на это время, потому что все находится рядом. Поэтому и наш подход им очень близок.
