Прошлый год оказался удачным для рынка жилья всех сегментов. Рынок высокобюджетного жилья не стал исключением. По данным аналитического департамента Kalinka Group, по итогам 2020 года на первичном рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы было заключено порядка 25 тыс. сделок на общую площадь жилья 1,65 млн кв. м, что почти вдвое больше соответствующего показателя 2019 года. На рынке элитной недвижимости по итогам 2020 года, включая проекты за пределами ЦАО и на территории ММДЦ «Москва-Сити», было заключено более 2,3 тыс. сделок (267,8 тыс. кв. м), что на 23% больше показателей 2019 года и рекорд на рынке.
Новый год также начался удачно для сегмента. По итогам февраля аналитики компании Savills в России зафиксировали рост спроса на элитную недвижимость в полтора раза (проанализирован спрос на квартиры и апартаменты стоимостью от $1 млн). Было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе 2021-го и на 46% выше показателя февраля 2019 года.
В бизнес-классе, по данным Level Group, в январе—феврале текущего года реализовано 3265 лотов, что на 29% больше аналогичного периода прошлого года.
Предложение сокращается
По подсчетам аналитиков ГК «Кортрос», сегодня объем предложения жилья бизнес-, премиум— и элитного классов на первичном рынке представлен на уровне 28,8 тыс. лотов суммарной площадью почти 1,5 млн кв. м — 267 корпусов. При этом 88% предложения приходится на бизнес-класс. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года предложение сократилось: в бизнес-классе — на 8%, в премиум-сегменте — на 31%, в элитном — на 9%, в среднем по всем категориям повышенной классности — на 11%.
«Стремительное сокращение остатков, особенно во второй половине 2020 года, не смог удержать даже высокий удельный рост цен на квартиры. Так, средняя стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса выросла более чем на 50 тыс. руб. (на четверть)», — отмечает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Эксперт напоминает, что в девелопменте есть показатель «коэффициент поглощения», который описывает баланс спроса и предложения: «Если год назад его значение составляло 2,21, что свидетельствовало об условно равновесном состоянии, то по результатам февраля 2021-го — 1,71 (а для классического бизнес-класса и вовсе 1,48). Налицо все признаки дефицита предложения на фоне высокого спроса».
Динамику роста числа сделок в элитном сегменте в феврале управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин объясняет сформировавшимся отложенным спросом января, когда потенциальные покупатели находились в ожидании глобальных новостей: речь шла о результатах выборов президента США и его политике по российскому вопросу, а также о развитии ситуации с санкциями относительно крупных инфраструктурных российских проектов. Среди локальных факторов эксперт называет потенциал традиционного роста цен в марте: «Поскольку мы наблюдали хоть и сдержанную, но политическую и экономическую стабилизацию, покупатели элитного жилья приняли решение перевести намерения о покупке в январе в сделки в феврале».
С начала 2020 года, по данным ГК «Кортрос», первичный рынок жилья повышенной классности пополнился почти 38,7 тыс. лотов суммарной площадью около 2,5 млн. кв. м, расположенных в 154 корпусах, причем более 16% из них — проекты, выведенные на реализацию в феврале 2021 года. Однако, отмечают в компании, даже вывод на реализацию почти 2,5 млн кв. м не смог удовлетворить уровень спроса, который приблизился к отметке 3 млн кв. м.
За январь—февраль рынок бизнес-класса пополнился такими проектами, как Monodom Lake с апартаментами от Sun Development, Will Towers от застройщика «Минские холмы», второй очередью проекта «Береговой» от «Главстрой Девелопмент», ЖК «Остров» и второй очередью ЖК «Событие» от застройщика «Донстрой» и другими, напоминают аналитики Kalinka Group.
К лету рост предложения на рынке бизнес-класса будет составлять около 15% по сравнению с февралем. «В высокобюджетном сегменте темп будет не такой высокий, но к концу года ожидается выход значительного объема предложения, что приведет показатели к уровню начала 2020 года», — рассчитывает директор по аналитике и ценообразованию АО «Интеко» Полина Балашова.
В новом свете
Основная доля проектов с планируемым стартом в 2021 году будет приходиться на район ТТК и юго-запад Москвы, считает руководитель отдела аналитики Kalinka Group Александр Шибаев. По данным компании Sminex, весной—летом 2021 года планируется выход на рынок 35–40 проектов. Большая часть новых проектов традиционно приходится на бизнес-класс — порядка 30 жилых комплексов.
На рынке элитной недвижимости, отмечают в Kalinka Group, за первые месяцы 2021 года на продажи вышли пять новых проектов, среди них Sky View от АО «Киноцентр» в Пресненском районе, ЖК «Бадаевский» от Capital Group в Дорогомилово и др.
В Savills говорят о 19 «элитных» площадках в центре города, которые с большой вероятностью окажутся в продаже в течение этого года. «Так, рынок может пополниться более чем 1,2 тыс. лотов, это 172 тыс. кв. м жилья», — отмечает Дмитрий Халин. Наибольшее число премиальных проектов и, соответственно, будущего предложения будет сконцентрировано в районах Якиманка, Остоженка и Китай-город (ожидается от трех до пяти новых проектов в каждом из районов).
Спрос на высоте
Развитие ситуации на высокобюджетном рынке в ближайшие месяцы будет зависеть от нескольких факторов — ситуации с распространением коронавируса, стабильностью мировой экономики и курса рубля. При этом эксперты сходятся во мнении, что спрос останется высоким.
Директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова считает, что текущий год по уровню активности потребителей будет спокойнее, чем прошлый, хотя значительного падения спроса и корректировки рынка не ожидается. Эксперт связывает свой прогноз с тем, что значительная часть клиентов реализовали свою потребность в покупке квартиры в прошлом году, руководствуясь рекордно низкими ипотечными ставками и интересными предложениями в новых проектах.
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова видит источник спроса в высокой инвестиционной привлекательности недвижимости, обусловленной низкой доходностью банковских депозитов и введением налога на вклады физических лиц: «Насколько дефицит восполнится к лету текущего года, сказать сложно. По нашим прогнозам, преодолеть нехватку предложения на московском первичном высокобюджетном рынке удастся в конце этого года».
Существенное влияние на высокобюджетный сегмент столичного жилого рынка продолжает оказывать коронакризис. «Пандемия развернула инвесторов с внешних рынков внутрь страны. И даже если уже летом все ограничения будут сняты, скепсис по отношению к крупным вложениям в иностранные активы быстро не пройдет и большинство высокобюджетных сделок продолжат происходить в Москве весь 2021 год как минимум», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Впрочем, считает Вениамин Голубицкий, сегодняшний рынок — прямой наследник ажиотажа 2020-го. «Вне зависимости от того, откроют границы или нет, ажиотажный спрос прошлого года изрядно вымыл базу. Вероятно, в первом квартале 2021-го и вплоть до мая активность останется на достаточно высоком уровне, в том числе за счет части покупателей, которые пытаются запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. При этом ситуация в целом будет зависеть от макроэкономики», — считает он.
Если говорить о ценообразовании, то в этом году тренд на рост стоимости квадратного метра будет общим для всего рынка. «В Москве остается все меньше площадок под застройку, особенно это касается ЦАО. Следовательно, каждый новый проект обходится девелоперу дороже предыдущего. Очевидно, заинтересованным в покупке элитной недвижимости не стоит затягивать с выбором проекта», — рекомендует директор по девелопменту компании Insolver Никита Евдокимов.
