Рыночный расклад ,  
0 
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.

Ипотека вместо пандемии

Фото: Евгений Павленко/КоммерсантЪ
Фото: Евгений Павленко/КоммерсантЪ
Спрос на загородную недвижимость возвращается к доковидным отметкам. В ближайшее время в Подмосковье его поддержат дефицит ликвидного предложения, развитие ипотеки и новая целевая аудитория.

Объем сделок за первое полугодие 2021 года на первичном загородном элитном рынке столичного региона оказался выше, чем годом ранее, на 23%, хотя в последние три года наблюдалась тенденция к снижению количества сделок, таковы данные Knight Frank. В свою очередь, количество реализованных лотов на вторичном рынке за первое полугодие 2021-го оказалось на 102% выше показателя за аналогичный период 2020 года. При этом основной рост во всех сегментах начался с прошлого июля. «На рынке реализуется отложенный спрос, связанный с действием мер по борьбе с пандемией», — объясняет директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.

Сейчас, по сравнению с пиковыми прошлогодними значениями, интерес к покупке домов и коттеджей снизился. «В начале 2021 года спрос был выше прошлогоднего допандемийного периода. С апреля число просмотров объявлений о покупке дома или дачи в Московской области стало уступать показателям соответствующих месяцев 2020 года. Сейчас спрос сопоставим с прошлогодним, но надо учесть, что в тот период ажиотаж уже пошел на спад», — говорит аналитик «ЦИАН. Загородная недвижимость» Виктория Кирюхина.

По словам Ольги Магилиной, заместителя генерального директора компании «Kaskad Недвижимость», сезонная динамика стала повторять обычную динамику доковидных лет. Хотя и ниже привычных значений спрос не опускается, он стабилизировался на уровне 2019 года, уточняет эксперт.

Новые люди

Одной из ярко выраженных тенденций нынешнего рынка стал приток новых покупателей, которые не имели ранее опыта проживания за городом, констатирует директор департамента загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко. «Увеличилась доля клиентов, для которых дом — это в принципе их первое жилье. И таких новичков — примерно половина от всего числа потенциальных покупателей», — подтверждает Виктория Кирюхина.

Выбирать загородный образ жизни покупателей мотивируют возможные новые ограничения и опасения прихода очередной волны коронакризиса. Кроме того, по словам Олега Михайлика, формат частичной удаленной работы, вероятно, сохранится: «А когда не нужно каждый день посещать офис, недвижимость вне города выглядит еще более привлекательной».

Одновременно продолжает снижаться популярность сезонных дач. Даже находясь в поиске второго жилья, покупатель рассматривает дом именно для круглогодичного проживания, подчеркивает Ольга Магилина.

«Еще одна особенность спроса именно 2021 года — интерес со стороны инвесторов, — рассказывает Виктория Кирюхина. — Порядка 10% потенциальных покупателей — это инвесторы, причем 60% из них планируют сдавать дома, а не перепродавать их».

На всем готовом

Основной запрос покупателя загородной недвижимости образца 2021 года — «купить и сразу въехать». По данным ЦИАН, в Московской области трое из четырех клиентов в сегменте бизнес— и премиум-классов ищут готовый дом (75,9%).

Эксперты Savills также отмечают популярность полностью готовых к проживанию объектов: с отделкой под ключ, мебелью и техникой, расположенные в проектах, где есть все необходимое для повседневной жизни. Если же речь идет о покупке участка, то важно, чтобы все соседние дома уже были возведены.

С точки зрения удаленности от Москвы за год предпочтения покупателей несколько приблизились к границам столицы. Доля просмотров до 10 км от МКАД увеличилась в 2021-м с 17 до 18,6%, до 20 км от МКАД — с 24 до 29% (данные ЦИАН).

В ожидании предложения

Текущий объем предложения коттеджей в ценовой категории от 20 млн до 300 млн руб. — порядка 2,3 тыс. лотов, что на 18% выше, чем в сентябре 2020 года, говорит Виктория Кирюхина. При этом новые проекты от девелоперов в массовом порядке пока не начали поступать, хотя рынок их ждет. По подсчетам аналитиков Knight Frank, на первичном рынке объем предложения коттеджей за первое полугодие 2021 года сократился на 35%, таунхаусов — на 28%. Для сравнения: за тот же период предложение вторичного сегмента выросло на 7 и 12% соответственно.

Эксперты отмечают возрастающий интерес девелоперов к загородному рынку, сформировавшийся на фоне активного спроса. И уже сейчас, по словам Нины Резниченко, «на горизонте» новые клубные проекты на Новорижском, Рублево-Успенском и Сколковском шоссе. Однако они появятся на рынке не раньше, чем через два-три года, поселки пока в стадии разработки.

Ипотека вместо ажиотажа

По данным ЦИАН, в августе текущего года средняя стоимость загородного дома бизнес— и премиального сегментов составила 59,4 млн руб., что примерно на 8 млн руб. (или 17%) дороже, чем год назад. При подсчете учитывались дома на землях ИЖС, построенные после 1990 года, со всеми подведенными коммуникациями, не выше трех этажей, с бюджетом покупки от 20 млн до 300 млн руб. Если же сравнивать с допандемийным январем 2020 года, то к началу осени 2021-го «средний» коттедж подорожал на 24%.

В ближайшее время рассчитывать на снижение цен не приходится. Помимо дефицита ликвидного предложения цены поддержит ипотека. «Кредитование загородной недвижимости стало доступнее, что позволяет увеличить охват потенциальных клиентов», — поясняет Виктория Кирюхина.

Как отмечает директор розничных продуктов банка «Дом.РФ» Евгений Шитиков, спрос на кредитование ИЖС в третьем квартале по отношению ко второму вырос более чем на 30%. «Индивидуальное жилищное строительство — это большой и социально важный сегмент жилищного рынка, мы ожидаем, что его доля будет только увеличиваться», — добавляет он. Показательны данные и других кредитных организаций. Если в 2020 году Сбербанком на приобретение жилых домов в Москве и области было выдано 178 кредитов от 12 млн руб. и выше на общую сумму 3,4 млрд руб., то за первые восемь месяцев 2021 года — уже 264 кредита на общую сумму 6,2 млрд руб.

Если завтра «волна»

Месяцы наступающего «низкого сезона» должны стать периодом относительной ценовой стабильности. «Существенных изменений в рыночных индикаторах в ближайшие полгода мы не ждем», — говорит Олег Михайлик. Впрочем, очередная волна пандемии способна вновь всколыхнуть рынок: новые ограничения или локдаун могут вызвать всплеск повышенной активности, в том числе в сегменте аренды, добавляет он: «В силу минимальных объемов предложения на первичном загородном рынке удовлетворяться спрос будет преимущественно на вторичном рынке».
Скачать Содержание
Закрыть