По итогам 2021 года годовой рост цен на продовольствие составит не менее 5,3%, прогнозирует Минэкономразвития РФ. На ценовую динамику влияют различные факторы, один из которых — логистика. И это не сугубо российская проблема. Директор отдела складской и индустриальной недвижимости компании JLL Игорь Кротенков отмечает: в текущем году стоимость логистических услуг, включая перевозки, персонал, эксплуатацию объектов складской инфраструктуры, сильно увеличилась на глобальных рынках, в том числе в России.
К увеличению цен на продукты питания во многом привело глобальное нарушение логистических цепочек по всему миру, спровоцированное пандемией коронавируса, говорит генеральный директор промышленно-производственного кластера «Максимиха» Андрей Филатов. Производители и поставщики, лишаясь стабильных каналов, сегодня вынуждены нести значительные издержки как на транспортировку продукции, так и на содержание запасов, которые могут покрыть перебои поставок, добавляет он.
Как результат, производитель перекладывает затраты на покупателя, чтобы сохранить свою маржу. «Это один из факторов, который влияет на конечную стоимость продуктов питания. Эффект заметен уже сейчас, и процесс удорожания будет продолжаться», — продолжает Игорь Кротенков. По словам Андрея Филатова, сбои в цепочках поставок приводят к локальному дефициту товаров, и рост цен вызывают уже не столько увеличившиеся издержки, сколько возникающий дисбаланс спроса и предложения на рынке.
Складские решения
На рынке коммерческой недвижимости России фиксируется дефицит качественных складских помещений. И это несмотря на то, что за девять месяцев 2021 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 764 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 28% выше уровня за аналогичный период 2020 года. Доля вакантных площадей в этом периоде составила 0,6% против 2,5% в первом—третьем кварталах 2020 года. Общий объем спроса в столичном регионе достиг 1,86 млн кв. м, превысив показатель первого—третьего кварталов 2020-го на 76%.
Доля мультитемпературных складов на рынке Московского региона составляет порядка 7%. Ретейлеры все чаще сталкиваются с их дефицитом. Виной всему значительная разница в уровне капиталовложений в строительство и оснащение сухих и мультитемпературных складов.
Нехватке высокотехнологичных складских помещений способствовало и развитие онлайн-торговли продуктами питания, которое спровоцировал коронакризис. «С учетом дефицита складов, в первую очередь температурных, на рынке есть большой спрос на современные мощности для хранения товаров фуд-сектора», — говорит председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Гайк Папоян. Маркетплейсы изначально являются ИТ-компаниями: для них важно, чтобы склад был именно высокотехнологичным, с применением всех современных решений, добавляет эксперт.
По словам Игоря Кротенкова, есть большой спрос на специализированные склады со стороны крупных продуктовых ретейлеров, таких как X5 Group, «Магнит», «Лента», Spar, «Вкусвилл» и остальных. На их долю сейчас приходится больше 90% заявок на площади для хранения продуктов питания.
Решением, позволяющим сгладить как колебания цен (за счет увеличения запасов необходимых товаров), так и помогающим компенсировать дефицит на складском рынке, может стать создание новых продовольственных кластеров. Пионером стала московская агломерация. В октябре 2020 года в Подмосковье была создана особая экономическая зона (ОЭЗ) «Максимиха», а в августе 2021 года там началось строительство первого в регионе промышленно-продовольственного кластера (ППК) — одного из ее якорных проектов.
По словам министра инвестиций, промышленности и науки Московской области Екатерины Зиновьевой, концепция комплекса предполагает размещение на одной территории пищевых производств и распределительных центров, обеспеченных логистическими мощностями и всей необходимой инфраструктурой, что даст возможность производителям и поставщикам свежих и замороженных продуктов питания уменьшить издержки в цепочках доставки и распределения товаров. В свою очередь, это позволит снизить и стоимость продуктов для конечных потребителей — жителей Москвы и Подмосковья, считает министр.
Кластер создается параллельно с другим якорным проектом «Максимихи» — мультимодальным центром (ММЦ) «Усады». «Оба проекта создадут синергию: мультимодальный центр предоставит резидентам качественный транспортный и логистический сервис, а продовольственный кластер выступит драйвером развития предприятий пищевой промышленности, которые, в свою очередь, обеспечат загрузку транспортных мощностей», — говорит генеральный директор ООО «ВТБ Недвижимость» (осуществляет комплексное развитие ОЭЗ «Максимиха») Олег Барков.
По словам Андрея Филатова, концепция ППК «Максимиха» предполагает создание логистической инфраструктуры для производителей и поставщиков в основных категориях свежих продуктов питания (фрукты и овощи, молочные продукты, мясо, рыба), организацию парка распределительных центров, формирование импорто-экспортного хаба для ключевых каналов поставок продуктов питания, а также развитие сервисного предложения, включая аутсорсинг складской и транспортной логистики.
В результате строительства первой очереди ППК «Максимиха» будет введено в эксплуатацию суммарно более 120 тыс. кв. м коммерческих площадей. На них разместятся мелкооптовый, производственно-складской и низкотемпературный комплексы, таможня и павильон сезонной торговли.
Концентрация продовольственных складов на одной площадке выгодна и производителям сельхозпродукции (они в одном месте могут хранить, обрабатывать свою продукцию и реализовывать ее большому числу потребителей), и розничным сетям, которые получают широкий выбор предложения в рамках одного кластера, подчеркивает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
В ППК «Максимиха» задачу видят еще шире. «Помимо создания локального запаса кластеры решают задачу локального взаимодействия поставщиков и оптовых покупателей, сокращая сроки выполнения заказов и диверсифицируют каналы продаж каждого резидента», — говорит Андрей Филатов. По его словам, в более глобальном масштабе кластеры должны взаимодействовать друг с другом, а также с центрами по консолидации продукции в регионах ее производства для обеспечения информационного взаимодействия и совместного планирования перемещения продукции на дальние расстояния и обеспечения обратной загрузки транспортных потоков.
Магнит для резидентов
Привлекательность любой площадки определяется ее универсальностью. В «Максимихе», продолжает Андрей Филатов, старались предусмотреть решения для разных категорий бизнеса, учитывая в том числе интересы малых и средних производителей, четко соотнося стоимость предлагаемых услуг с масштабом их бизнеса. Доступны будут посуточная аренда части инфраструктуры, аутсорсинг складских операций в объеме, нужном в конкретный сезон, услуги по фасовке и заморозке продукции.
Отклик бизнеса звучит оптимистично. Размещение склада и производства в регионе потребления позволит гибко реагировать на конъюнктуру рынка, уверен гендиректор агрохолдинга «СаначиноАгро» Николай Сотник: «В ППК «Максимиха» мы планируем разместить производственные линии по доработке своего и приобретенного товара из других регионов с дальнейшей поставкой в распределительные центры сетей, располагающихся в Московском регионе. Это позволит сократить логистические расходы и ускорить подготовку заказов».
При этом ожидания продуктовых ретейлеров и производителей подчас разнонаправлены. Задача девелопера площадки — учесть максимум. «Мы провели значительное количество переговоров еще на этапе создания концепции и проектирования, стараясь не просто учесть пожелания участников рынка, но и предложить им решения, позволяющие их бизнесу развиваться в тех направлениях, которые не всегда видны в ходе их деятельности», — констатирует Андрей Филатов. По его словам, сейчас количество проведенных переговоров исчисляются сотнями: «Это ключевые, средние и малые производители свежих овощей и фруктов как в России, так и за рубежом: в Узбекистане, Казахстане, Иране и многих других странах, рыбодобывающие и рыбоперерабатывающие компании Приморья, все ключевые розничные сети ЦФО».
Обратная связь, по его словам, видна в цифрах: более чем по 90% создаваемых помещений и более 70% организуемых услуг первого этапа проекта уже подписаны предварительные соглашения. Но, поскольку предусмотрено строительство второго этапа, и возможности ППК позволяют дальнейшее развитие, переговоры с потенциальными резидентами продолжаются, резюмирует Андрей Филатов.
Если проект покажет свою эффективность, то у формата промышленно-продовольственного кластера большие перспективы, считают эксперты. По словам Игоря Кротенкова, формат ППК, который сейчас реализуется в «Максимихе», действительно первый опыт в России, и он покажет, есть ли смысл распространять его на другие регионы и ОЭЗ.
По данным Knight Frank, несколько подобных проектов находятся в регионах России на разных стадиях проработки. Государство, в свою очередь, заинтересовано в развитии таких кластеров, поскольку это позволяет достигнуть положительного макроэкономического эффекта (расширение производства и создание рабочих мест, стабилизация цен на продовольствие и др.), а также решает вопросы продовольственной безопасности регионов. Для бизнеса подобные объекты позволяют сократить издержки и увеличить объем реализованных товаров.
ОЭЗ Московской области
В Подмосковье сейчас функционирует пять ОЭЗ: «Дубна», «Ступино Квадрат», «Кашира», «Исток» и «Максимиха». У каждой своя специализация: ОЭЗ технико-внедренческого типа — «Дубна» и «Исток», промышленно-производственные — «Ступино Квадрат» и «Кашира».
«Максимиха» создана постановлением правительства РФ № 1745 от 27 октября 2020 года и является самой крупной ОЭЗ региона: ее территория составляет порядка 2 тыс. гектаров. Зона расположена на пересечении Большого кольца Московской железной дороги, ЦКАД и федеральной трассы М-4 «Дон» — магистралей, которые обеспечивают связь Центра, Северо-Запада и Юга России с Дальним Востоком и другими регионами и странами — участниками глобального международного товарооборота.
