— Какой период сейчас переживает рынок недвижимости?
— Рынок недвижимости за последние несколько лет сильно изменился. Объем предложения увеличивается, спрос и цены стагнируют, издержки растут, ужесточаются законодательные и нормативные требования. От ситуации, когда девелопер мог позволить себе увеличить стоимость метра «без объяснения причин», рынок пришел к борьбе за каждый рубль. Девелоперы конкурируют качеством проектов, их наполненностью полезными для жителей функциями, эксклюзивными архитектурными и инфраструктурными решениями. Необходимость повышать качество проектов в условиях снижения цен отражается на экономической эффективности бизнеса.
— Что помогает девелоперской компании удержаться на плаву?
— Ключевым приоритетом девелопмента становится эффективность управления процессами. При длинном цикле реализации девелоперского проекта любые стратегические и тактические ошибки отражаются на итоговом результате. Поэтому сегодня эффективность компании зависит не столько от базовых моделей, сколько от приспособленности бизнес-процессов к ситуативному реагированию.
Приоритетами становятся объективная оценка внешних факторов, умение предвидеть ситуацию, сохранять критичный взгляд на ранее принятые решения. Важный блок задач связан с умением менеджмента предвидеть потенциальные риски и не бояться кардинальных решений, даже если они выглядят непопулярными. Занять сегодня выжидательную позицию в надежде на то, что завтра станет лучше, — это упустить время, позволить «болезни» стать хронической.
— Можете привести пример таких кардинальных решений?
— Для нашей компании, например, таким решением стало внесение изменений в проект ЖК «Рассказово» в Новой Москве. Это проект комплексного освоения территории, который был выведен на рынок в 2014 году, еще до кризиса. При изменившейся рыночной конъюнктуре офисно-гостиничная составляющая, которая в общем объеме застройки составляла 30%, стала, по сути, слабым звеном проекта. Такое количество офисов и гостиниц в данной локации (даже в статусе апартаментов) нерентабельно. В условиях, когда издержки выросли на 35%, решение о пересмотре застройки стало жизненной необходимостью.
Приоритетной задачей для компании было выполнить обязательства по качеству и темпам строительства жилых домов. Вариант экономии на качестве используемых материалов — популярное сегодня решение — мы расценили как недопустимый для класса «комфорт плюс». Сбалансировать модель позволили отказ от офисной недвижимости и увеличение объема жилой. Это сложный и ресурсоемкий путь, но он позволил выполнить все обязательства перед собственниками уже построенных домов, а также повысить инвестиционную привлекательность района, который мы строим. Мертвые здания никому не нужны.
— Объем жилой застройки увеличился. Как он вписан в ландшафт уже построенных домов?
— Поиск проектных решений, которые позволят свести к минимуму возможные последствия изменений для жителей уже построенных домов, был для нас главным приоритетом. Мы руководствовались таким принципом: в обязательном порядке сохранить все характеристики, обещанные собственникам квартир в рамках договора долевого участия, а неизбежные изменения со знаком минус компенсировать изменениями со знаком плюс.
Так, все новые дома будут с подземным паркингом. Это не только вопрос удобства, но и решение, которое позволит минимизировать автомобильный трафик на территории жилого комплекса. Серьезно увеличен объем социальной инфраструктуры, причем в расчете на одного жителя коэффициенты улучшены в несколько раз. По обеспеченности местами в детских садах и школе показатель вырос на 35%, поликлиниками — на 45%. Всего из 84 критериев, которые лежат в основе выбора нашей целевой аудитории, по результатам преобразований изменились восемь, из них шесть — это изменения со знаком плюс.
В итоге нам удалось органично вписать все изменения в изначальную концепцию приватного жилого комплекса, с охраняемой территорией, красивой архитектурой, комфортной и востребованной квартирографией и другими преимуществами.
— Изменение проекта отразилось на продажах?
— Мы не видим изменений ни в структуре спроса, ни в количественных показателях, что также расцениваем как важный результат реализованных изменений.
