В Москве, по данным портала «Единый реестр застройщиков», строится более 60% всех апартаментов страны. Главными причинами их появления стали, с одной стороны, дефицит площадок под жилое строительство, с другой — низкий спрос на офисные помещения, не восстановившийся после кризиса. Девелоперы начали перепланировать офисные здания в небольшие блоки, оборудованные всем необходимым для проживания.
«Рынок апартаментов имеет все предпосылки для того, чтобы развиваться дальше. Этот формат воспринимается покупателем как полноценная жилая недвижимость. Более того, покупатель жилья в высокобюджетном сегменте — бизнес-класс и выше — уже перестал видеть разницу между апартаментами и квартирами», — считает Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса Only (компания Central Properties).
За 2017 год, по данным «Метриум Групп», количество представленных на московском рынке апартаментов выросло на 23%, с 9 тыс. до 11 тыс. Вместе с тем структура предложения по классам остается неизменной. К бизнес-классу относится порядка 55% объектов, к массовому сегменту — 25%, а к элитному и премиум-классу — 11 и 9% соответственно.
«Примечательно, что за первый квартал 2018 года вышло почти 40% от общего количества новых проектов 2017 года. Это свидетельствует о том, что в 2018 году девелоперы в данном сегменте усилили активность», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Согласно данным компании Est-a-Tet, по итогам первого квартала 2018 года на рынке было представлено 111 проектов, а за аналогичный период 2017-го — 106.
Растет и число сделок с апартаментами. «В 2017 году в Старой Москве было продано 4 тыс. апартаментов, это на 20% больше, чем в 2016-м. При этом люди стали приобретать более просторные лоты: средняя площадь покупаемых апартаментов в 2017 году выросла на 6% по сравнению с 2016-м, до 51 кв. м», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Средняя стоимость квадратного метра апартаментов обычно заметно меньше, чем у квартир. «Эта разница варьируется в диапазоне 10–30% в зависимости от конкретного проекта и его конкурентного окружения. С началом активного распространения апартаментов на первичном рынке разрыв в стоимости с квартирами не менялся», — считает Мария Литинецкая.
«В рамках одного проекта с предложением как квартир, так и апартаментов разница в цене может составить около 20–25%», — комментирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. Например, как рассказали в «БЕСТ-Новострое», в одном из уже построенных корпусов ЖК «Фили Град» двухкомнатные апартаменты стоят от 12,3 млн руб., а двухкомнатные квартиры в этом же корпусе — от 15,7 млн руб.
По данным Est-a-Tet, средняя цена апартаментов в Москве составляет 365,8 тыс. руб. за квадратный метр. «Наиболее бюджетное предложение сейчас — студия площадью 26,2 кв. м за 2,05 млн руб. в комплексе Nord (район Северный, СВАО). Самые дорогие апартаменты предлагаются в комплексе «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору», расположенном в Хорошево-Мневниках. Резиденция площадью 1370 кв. м обойдется покупателю в 1,03 млрд руб.», — рассказывает Мария Литинецкая.
По данным консалтинговой компании «Топ Идея», средняя цена 1 кв. м в комфорт-классе составляет 150 тыс. руб. и более, в бизнес-классе — около 235 тыс. руб., в элитном классе — порядка 700 тыс. руб.
Без права прописки
Хотя популярность апартаментов растет, с правовой точки зрения они до сих пор являются самым неурегулированным сегментом рынка. С одной стороны, апартаменты чаще всего приобретаются в целях проживания. С другой стороны, юридически это нежилые помещения. Поэтому при их строительстве не всегда соблюдаются технические и санитарные нормы, обязательные для жилых зданий (в частности, нормы по инсоляции). Кроме того, апартаменты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, в них не разрешается регистрация граждан.
«Отсутствие возможности зарегистрироваться в апартаментах — один из их главных недостатков. Однако он неодинаково воспринимается разными группами потенциальных покупателей, — считает Мария Литинецкая. — В сегменте бизнес-, премиум— и тем более элитного класса возможность регистрации не столь важный критерий при выборе жилья. А вот для клиентской аудитории массового сегмента регистрация, как правило, насущная необходимость».
«Продажи апартаментов всегда тормозились из-за отсутствия возможности получить столичную прописку со штампом в паспорте. Но даже не потому, что без регистрации якобы невозможно прикрепиться к больнице или отдать ребенка в сад или школу, — это зависит лишь от наличия мест. Постоянная регистрация важна по той причине, что дает ряд московских льгот», — говорит Олег Ступеньков, руководитель «Топ Идеи».
Значимые для покупателя отличия двух видов жилья и в том, что коммунальные платежи в апартаментах на 15–20% выше, чем в квартирах, а ставка налога на недвижимость для апартаментов составляет 0,5% от кадастровой стоимости, в то время как для квартир — 0,1%. При этом собственники жилых помещений имеют налоговый вычет — для них налог рассчитывается исходя не из всей площади квартиры, а за вычетом 20 кв. м. В то же время кадастровая стоимость апартаментов, как правило, намного ниже, чем квартир. Так или иначе, как подсчитали в «Метриум Групп», с учетом налога общая сумма ежемесячных эксплуатационных расходов для апартаментов площадью 50 кв. м будет на 60% больше, чем для квартиры аналогичной площади.
И все же, по мнению экспертов, высокие налоги и эксплуатационные расходы владельцев апартаментов компенсируются низкой стоимостью покупки. «Если квартира при покупке обошлась в 9 млн руб., а апартаменты — примерно в 7,2 млн руб., то выигрыш от покупки компенсирует повышенные расходы на коммуналку примерно на 77 лет вперед», — приводит расчеты Мария Литинецкая.
Действие закона о долевом строительстве ФЗ-214 на апартаменты не распространяется, но большая часть московских застройщиков ведет их продажи в соответствии с этим законом. По мнению Евгения Большакова, «статус апартаментов для добросовестного застройщика — это лишь юридическая основа, благодаря которой он строит полноценное жилье в тех районах Москвы, где формально такое строительство было бы невозможно».
Превратить в жилье
По мнению участников рынка, вопрос урегулирования рынка апартаментов стоит довольно остро. «Когда таких проектов на рынке была пара десятков, можно было закрывать на них глаза. Когда миллионы квадратных метров введены с таким статусом и принадлежат людям, с этим пора уже разбираться на законодательном уровне», — говорит Евгений Большаков.
Вопрос попал в поле зрения властей. Год назад председатель правительства РФ Дмитрий Медведев, отвечая в Госдуме на вопрос главы комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, выступил против запрета на строительство апартаментов: «Проблема действительно существует. Это не означает, что нужно «завернуть» и запретить так называемые апартаменты. Но тем не менее совершенно очевидно, что всю эту работу нужно упорядочить в рамках совершенствования жилищного законодательства. Мы должны понять, каким образом будут регулироваться такого рода стройки, будет ли в этом случае процедура перехода из нежилого фонда в жилой с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие».
В октябре прошлого года Министерство строительства России разработало законопроект, обеспечивающий правовое регулирование строительства многофункциональных зданий и апартаментов. Соответствующим документом вводится понятие апартаментов, многофункциональных зданий, предусматриваются особенности установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги, управления многофункциональным зданием. Предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты.
Наконец, в этом году Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах. «Если прописка в апартаментах будет разрешена и собственники апартаментов получат все московские льготы, то ликвидность апарт-комплексов существенно вырастет», — считает Олег Ступеньков.
Однако, по мнению Евгения Большакова, разрешение прописки — это лишь полумера. «Если закон об апартаментах будет принят, он просто де-юре закрепит то, что уже давно существует де-факто. Вопрос в том, насколько этот закон защитит собственников апартаментов. Возможность переводить апартаменты в жилой статус и регистрироваться в них — это промежуточное решение. Движением к окончательной победе здравого смысла, на наш взгляд, станет решение сравнять кадастровую стоимость и налоговые ставки для квартир и апартаментов», — считает эксперт.
