Динамика с остановками
По данным Росстата, в 2017 году в России было введено почти 78,6 млн кв. м жилой недвижимости, что на 2,1% меньше, чем годом ранее. Снижение коснулось почти всех округов (исключение составили лишь Северо-Кавказский, Южный и Северо-Западный, где динамика была положительной). При этом средние цены на строящееся жилье, по данным того же ведомства, напротив, выросли примерно на 6,5%.
Резких изменений объема спроса на новостройки не произошло. По сведениям Росреестра, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ; это главный механизм приобретения квадратных метров в строящихся многоквартирных домах) в 2017 году незначительно уменьшилось — на 0,33%.
При этом изменилась структура спроса. По данным ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» прошлый год стал первым с начала кризиса, когда средняя площадь квартир в новостройках перестала снижаться: покупателей перестали интересовать слишком маленькие квартиры. В результате, как следует из исследования портала «Мир квартир», в 70% городов с положительной динамикой цен на новостройки рост цен в абсолютном выражении превышал динамику цен за квадратный метр.
На реальный спрос сильное влияние оказывает доступность ипотеки. По информации Дом.РФ (новое название АИЖК) за прошлый год средневзвешенная ставка на первичном рынке снизилась примерно на три процентных пункта и составила к концу периода около 9,8% годовых. Все эти факторы позволяют экспертам прогнозировать плавный рост цен на новостройки на протяжении 2018 года. Это общая ситуация по России, но есть регионы, где рынок развивается по-своему.
Крым: в ожидании моста
Один из рекордсменов по стране по динамике ввода новостроек — Крым. Здесь за год прирост составил около 32,5%. Выросло и количество сделок на первичном рынке. Так, по сведениям Госкомрегистра Республики Крым, уже за первые девять месяцев 2017 года количество зарегистрированных ДДУ превысило суммарные показатели за 2016 года и продолжило рост.
Цены на крымские квартиры, скакнувшие вверх после присоединения полуострова к России Крыма изменения валютного курса, в прошлом году почти приостановили свою динамику. Так, по данным портала «Мир квартир», за прошлый год новостройки Симферополя подорожали всего на 2,3–2,4%. А в Севастополе выросли лишь абсолютные цены (на 3,1%), тогда как цены за квадратный метр, напротив, понизились (на 2,5%).
Причина в том, что Крым, в отличии от предолимпийского Сочи, с которым его принято сравнивать, развивается совсем по другим законам. «Сочи всегда воспринимался как хорошее место для покупки недвижимости и отдыха в России. В предолимпийский период люди были уверены, что Сочи кардинально изменится и станет регионом с богатой инфраструктурой. Поэтому покупали не задумываясь, в том числе и в инвестиционных целях, чтобы заработать на аренде. Появился спрос, выросло и предложение — нормальная экономическая ситуация для региона, — рассказывает Наталья Зубова, директор по маркетингу построенного в Крыму жилого комплекса «Резиденции Дипломат». — Но в конечном итоге перестарались и с ценами, и с количеством построенного жилья, поэтому ситуация на сегодняшний день в стадии стагнации».
Особенностями же Крыма является то, что это санкционный регион, продолжает эксперт, после референдума наблюдалось повышение спроса на крымскую недвижимость, но спустя год он замер. «2018 год станет для Крыма во многом решающим. Самое важное и долгожданное событие — завершение строительства моста через Керченский пролив, — говорит Наталья Зубова. — Особенно это важно для стройиндустрии, так как сегодня большую часть необходимых на строительства материалов приходится доставлять морем. Поэтому транспортные издержки повышают среднюю стоимость стройматериалов на полуострове на 25–30%. С появлением моста регион станет инвестиционно привлекательным не только для жизни, но и для бизнеса. И спрос на недвижимость начнет расти».
Новосибирск: спад как стратегия
Другой регион, развивающийся по своим законам, —Новосибирск и Новосибирская область. По данным Росстата, в прошлом году среди всех крупных локаций с традиционно активным рынком новостроек здесь произошло наибольшее падение ввода многоквартирного жилья в эксплуатацию. Его было сдано примерно на 25% меньше, чем годом ранее. По сравнению с рекордным 2015 годом ввод жилья упал на 40%.
Независимый аналитик рынка недвижимости Александр Астахов, специализирующийся на информации по Сибирскому федеральному округу, называет происходящее не падением, а нахождением равновесия с реальным спросом. «Отсутствие платежеспособного спроса, большой объем ввода в предыдущие годы сформировали текущую ситуацию. Спрос был удовлетворен, при этом реальные доходы снижались», — объясняет ситуацию врио губернатора Новосибирской области Андрей Травников.
Впрочем, уже в следующем году эксперты рынка недвижимости прогнозируют возникновение дефицита качественных предложений в новостройках Новосибирска. Об этом свидетельствует начавшийся в 2017 году рост количества сделок с жильем. «Прирост количества сделок в регионе в абсолютном исчислении составил 1,3 тыс. лотов, или 9,5% от объемов, достигнутых в 2016-м, — рассказывает Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards и портала Urbanus.ru. — Причем прежде всего — за счет квартир. А вот популярность апартаментов продолжает снижаться: за год их было продано всего 220 единиц — на 24 меньше, чем в предшествовавшем году. В результате их доля в общей структуре продаж опустилась до мизерных 1,5%. Ипотечное кредитование данного типа недвижимости так и осталось экзотикой: кредиты были выданы только для десяти объектов. Вместе с тем заметно оживилось кредитование квартир: ипотечные программы были задействованы в 38% всех сделок на первичном рынке Новосибирска».
«В течение ближайших двух кварталов можно ожидать периодического изменения динамики цен — от замедления до временных снижений, но это не окажет существенного влияния на положительный ценовой тренд», — говорит руководитель отдела новостроек местного агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.
Белгородская область: в своем доме
В общий объем ввода жилых новостроек входят не только многоквартирные жилые дома, но и частные. На их долю в общей структуре ввода в среднем по стране приходится около 40% (по итогам 2017 года — 32,7 млн кв. м). По этому показателю на общем фоне выделяется Белгородская область, где интерес к многоквартирным новостройкам минимален: из введенного здесь в прошлом году в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья более 1 млн кв. м пришлось на индивидуальные дома. То есть доля частного домостроения составила около 78% общего объема введенного жилья.
Причина в том, что в Белгородской области с 2003 года успешно работает программа малоэтажного строительства, которая предусматривает выдачу участков под строительство частных домов по льготным ценам — в 10–15 раз ниже рыночных. Получить участок может любой житель области, проживший там более трех лет. К участку подводится полный набор коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация и дорога). Стоимость инфраструктурного сбора составляет около 180 тыс. руб. (при суммарной себестоимости подведения коммуникаций 400–500 тыс. руб.), причем оплатить его можно в рассрочку.
Часть коммуникаций (вода, канализация) подводится за счет Белгородской ипотечной корпорации, ведущей собственные инвестиционные проекты. Дороги строятся за счет областного и местных бюджетов. Газ и электричество подводят местные монополисты, получая новых потребителей своих услуг.
На строительство можно получить целевой заем в размере до 1 млн руб. сроком до 15 лет. Заем на строительство в сельской местности выдается под 5% годовых, в городах и поселках — под 10% годовых. Есть и другой вариант — накопить средства для строительства дома можно в сберегательном потребительском кооперативе или одном из накопительно-жилищных кооперативов.
Получая землю по льготной цене, покупатель берет на себя обязательство начать строительство дома в течение года и завершить в течение пяти лет. Продать дом можно не раньше, чем через три года после завершения строительства.
Топ-5 городов с наилучшими и наихудшими показателями
по динамике цен на новостройки в первом квартале 2018 года
