Основная тенденция на первичном рынке жилья в Московском регионе, которую отмечают почти все участники рынка, это растущее количество сделок по покупке квартир в массовом сегменте. «Спрос продолжает устанавливать новые рекорды — за первые восемь месяцев 2018-го зарегистрировано более 31,6 тыс. договоров долевого участия, что на 44,7% больше аналогичного периода прошлого года», — отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Роман Родионцев.
При этом предложение, несмотря на выход большого количества новых проектов, сокращается. «За полугодие число квартир в продаже снизилось на 25%, за год — на треть. При том что в последнее время на рынок вышло достаточно много новых проектов строящихся жилых комплексов», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (входит в партнерскую сеть CBRE) Мария Литинецкая.
На отдельных субрынках столичного региона эти тенденции также проявляются в статистических показателях. Роман Родионцев констатирует снижение объема предложения новостроек в границах Старой Москвы. «Сегодняшний показатель — 2,9 млн кв. м — почти на полмиллиона «квадратов» меньше уровня декабря 2017 года (минус 14,5%). На протяжении всего 2018 года мы наблюдаем сокращение объема предложения, и это несмотря на существенное увеличение количества новых проектов и корпусов, поступивших в продажу летом», — подтверждает он. Генеральный директор группы компаний «Атлант» Роман Лябихов, в свою очередь, отмечает серьезное повышение в последние месяцы покупательской активности на рынке новостроек Подмосковья и Новой Москвы.
На Подмосковье, как говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, приходится наибольшая доля покупок от общего объема сделок по региону. «В области было заключено 44% договоров долевого участия в общей структуре сделок. При этом на столичные новостройки приходится 37% подписанных договоров этого типа, а в Новой Москве доля ДДУ составляет 19%», — сообщила она.
Причины и следствия
Повышение спроса на новостройки объясняется существенно снизившимися ставками по ипотеке. «Стоимость жилищных кредитов в последние три года сократилась в среднем с 13–14 до 9–10% годовых. В результате на рынке появилось множество покупателей, которые раньше не могли позволить себе заемные средства для решения жилищного вопроса», — говорит генеральный директор девелоперской компании Tekta Group Роман Сычев.
Помимо доступности ипотеки росту спроса способствовало понижение «порога входа» на рынок: если в 2014 году минимальные цены на первичном рынке Москвы составляли 4,1–4,3 млн руб., то сейчас аналогичный объект можно приобрести за 3,1–3,8 млн руб. Отчасти, как поясняет Ирина Доброхотова, это стало возможно в связи с увеличением в общем объеме предложения компактных квартир и студий.
Также, по словам Романа Лябихова, стимулирует покупательскую активность большой выбор вариантов на старте продаж. «Очень многие девелоперы старались запустить новые проекты до 1 июля 2018 года — момента вступления в силу новых поправок в закон 214-ФЗ», — объясняет он. Поправки предусматривают постепенный переход к новой парадигме финансирования жилищного строительства — с ликвидацией института долевого строительства и внедрением механизма проектного финансирования. При этом одним из ключевых участников процесса станут банки, где застройщики будут открывать счета escrow, на которых будут аккумулироваться деньги покупателей. «Ожидание соответствующих законодательных изменений, кстати, тоже подстегивает активность покупателей, поскольку со стороны прессы и экспертного сообщества идет посыл, что нововведения в будущем приведут к повышению цен», — говорит Роман Лябихов.
Ирина Доброхотова дополняет список подогревающих спрос факторов: «По итогам августа в Московском регионе было зафиксировано заметное увеличение количества сделок — на 9% по отношению к предыдущему месяцу. Очевидно, это объясняется ослаблением национальной валюты, а также слухами о повышении ипотечных ставок, которые, впрочем, оказались не слухами, а верным прогнозом». В частности, проценты по ипотеке летом уже повысили Райффайзенбанк, Промсвязьбанк, Московский кредитный банк, Абсолют-банк и др.
Цены при этом пока в целом остаются стабильными. «На текущий момент средний показатель в Московском регионе составляет 232,3 тыс. руб. за квадратный метр без учета элитного сегмента, что всего на 0,4% выше прошлогоднего уровня», — говорит Роман Родионцев. Стоимость при высоком спросе не растет потому, что он пока недостаточно велик, чтобы поглотить тот объем пустующего жилья, который сформировался в прежние годы. «В целом предложение превышает спрос более чем в два раза — конкурентное напряжение сохраняется и продолжает сдерживать рост цен», — объясняет Мария Литинецкая.
По мнению Романа Лябихова, на ближайшее время «всплески на рынке закончились, установилась стабильная «рабочая» активность». Это относится и к покупательскому спросу, и к предложению. «Широко обсуждаемые законодательные изменения уже вступили в силу. В целом большинство застройщиков смогли подготовиться и готовы работать по новым правилам. Если не произойдет каких-либо неожиданных резких перемен в экономике, осень на первичном рынке жилья, скорее всего, пройдет под знаком стабильности: спроса, предложения, цен», — говорит он.
Впрочем, в более отдаленной перспективе Мария Литинецкая прогнозирует нарушение спокойствия, которое будет сопровождаться удорожанием нового жилья. «Себестоимость строительства увеличивается, рост валютного курса усиливает инфляцию в строительном комплексе. При этом рынок монополизируется — уже сейчас на долю десяти девелоперских компаний приходится около 60% всего строящегося в столице жилья. Изменения в законодательстве о жилищном строительстве только усилят эту тенденцию», — говорит глава «Метриум».
Рынок в цифрах
По данным компании «Бест-Новострой», сегодня на первичном рынке Московского региона в продаже представлено 104 тыс. квартир, общая площадь экспозиции составляет 6,4 млн кв. м, из которых 3,2 млн кв. м приходится на Старую Москву. Более 0,5 млн кв. м экспонируется в Новой Москве (8,9 тыс. квартир), в Московской области в продаже находятся более 51 тыс. квартир общей площадью свыше 2,7 млн кв. м. Средний бюджет покупки квартиры в новостройке Москвы составляет 19,8 млн руб., в Новой Москве — 6,2 млн руб., а в Подмосковье — 4,4 млн руб. Высокая стоимость новой квартиры в черте МКАД объясняется наличием значительного числа новых проектов в сегментах элитного жилья и бизнес-класса, влияющих на среднюю цену квадратного метра.
