Рынок в цифрах
Сейчас апартаменты занимают 34% (8 тыс. лотов) от общей емкости первичного рынка жилой недвижимости Москвы. Всего в конце марта 2015 года велась реализация 80 апарт-комплексов. По данным консалтинговой компании «Метриум Групп», в первом квартале текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2014-го число проектов в продаже увеличилось на 40,4%, количество апартаментов — на 23,1%.
Средняя цена на апартаменты на конец первого квартала составила 412,7 тыс. руб./кв. м (с учетом элитного). Это на 7,1 и 31,7% выше, чем в предыдущем квартале и годом ранее, соответственно, отмечается в отчете инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. Цена на апартаменты по-прежнему ниже, чем на квартиры в эконом— и премиум-классе, — на 29,9 и 8,7% соответственно. В элитном сегменте высокая цена апартаментов в основном связана с инфраструктурой проектов, особенностями отделки и местоположением — они оказались дороже квартир почти на 50%. Большая часть предложения, по данным «Метриум Групп», приходилась на бизнес-класс (56,5%). Доли элитного и массового сегментов почти сравнялись (22,5 и 21% соответственно).
Более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами главным образом и сыграла на их популярность у покупателей. По качественным характеристикам апартаменты часто не уступают обычным квартирам, поэтому приобретаются-либо для постоянного проживания, -либо для последующей сдачи в аренду. Кроме того, апартаменты нередко реализуются на территории промзон, в том числе расположенных относительно недалеко от центра.
«В результате покупатель может приобрести апартаменты комфорт— или бизнес-класса по вполне доступным ценам недалеко от центра. Квартиру в новостройке с этим же бюджетом можно приобрести лишь в спальном районе Москвы», — рассказывает Александра Кржевова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер».
За эти плюсы обладатели апартаментов готовы терпеть и минусы формата. В первую очередь это отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Во-вторых, повышенный налог на недвижимость (2% от стоимости коммерческой недвижимости, к которой приравнены апартаменты, против 0,5% от стоимости квартир) и более высокие коммунальные платежи.
История формата
В Москве первые апартаменты появились еще в начале 2000-х. Это были в основном единичные дорогие лофты — результат редевелопмента старых особняков. Реально говорить об апартаментах как явлении на столичном рынке стали в 2006 году, после ввода первых высоток в «Москва-Сити».
До 2008 года они были представлены только в элитном и премиальном сегментах. «Апартаменты начали появляться в центре города, где было очень много исторических зданий, которые застройщик получал для реконструкции без возможности перевести их в категорию жилья», — рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Появление новых комплексов апартаментов — результат бурного докризисного развития рынка коммерческой недвижимости. «В кризис на рынок вышло большое количество офисных зданий и многофункциональных комплексов. В кризис спрос отсутствовал, застройщики стали перепрофилировать офисные проекты под апартаменты. Именно тогда и начался бум строительства апартаментов, который продолжается и сегодня», — вспоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
В 2013 году вышли первые проекты массового сегмента. Таким образом, «доля проектов апартаментов эконом— и комфорт-класса начала расти. Сегодня количество лотов массового сегмента апартаментов достигает практически четверти от всего предложения», говорит Литинецкая. «Для застройщиков, имеющих неподходящие для жилой застройки площадки, строительство апартаментов остается фактически единственной лазейкой, позволяющей строить не чисто коммерческие или торговые объекты, которые в нынешней непростой экономической ситуации сложно реализовать», — объясняет сегодняшнюю политику строительных компаний Владимир Богданюк.
Статусный вопрос
Несмотря на-то что в 2010-х годах апартаменты перешагнули за МКАД — массовые проекты появились в Сочи, Петербурге, Екатеринбурге и единичные в Подмосковье и крупных городах-миллионниках, — их статус до сих пор остается неопределенным, что приносит много проблем прежде всего столичным властям: в Москве на долю апартаментов приходится более 2 млн кв. м.
Основная претензия властей заключается в том, что девелоперы подменяют понятия. Вместо офисных коробок появляются жилые комплексы, не обеспеченные необходимой социальной инфраструктурой, но при этом преподносятся покупателям как полноценное жилье. Также для чиновников важно, чтобы апартаменты продавались в рамках 214-ФЗ «О долевом строительстве…» и покупатели в будущем не стали обманутыми дольщиками.
В 2014 году правительство Москвы запретило строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Ранее в столице строить апартаменты можно было в офисных, деловых, гостиничных зданиях, а также в составе многофункциональных комплексов. А с учетом того что в столице появились апартаменты экономкласса, приобретаемые для постоянного проживания, правительство Москвы занялось «проработкой вопроса о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой». Об этом ранее заявлял заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Задача властей — легализовать формат и создать правила игры на рынке апартаментов. В прошлом году на рынке впервые заговорили о «легализации» апартаментов. Министерство строительства и ЖКХ РФ и власти Москвы совместно с девелоперами обсуждают эту проблему в закрытом режиме. Пока стороны не озвучивают варианты ее решения. Но как заявили РБК+ в пресс-службе Минстроя, уже в ближайшее время появится законопроект, которой урегулирует новый сегмент жилья. В декабре 2014 года глава Минстроя Михаил Мень заявил, что вопрос со статусом апартаментов будет решен до конца 2015 года.
Гаянэ Кизарьянц,
директор департамента
жилищной политики
Минстроя России:
— Проблема заключается в том, что сегодня апартаменты фактически используются гражданами для постоянного проживания, однако находятся в нежилых зданиях. Поэтому такие объекты оказываются необеспеченными необходимой социальной инфраструктурой, они не соответствуют санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым домам, а региональный бюджет не получает платежи за изменение функционального назначения земельного участка.
Минстрой России разрабатывает законодательные изменения, которые будут способствовать созданию правовых основ проектирования, строительства и эксплуатации нежилых зданий, помещения в которых используются для постоянного или временного проживания граждан, в целях снижения социально-экономических и градостроительных рисков.
Между тем первый пример амнистии апартаментов уже есть: власти Москвы пересмотрели проект градостроительного плана участка, согласно которому вместо апарт-комплекса «Лица» (девелопер Capital Group) будет построен многоквартирный жилой дом. «Такие шаги можно назвать началом легализации апартаментов. Для многих приобретенная недвижимость — это единственное жилье, неопределенность статуса ставила под сомнение возможность получения гарантированных прав на бесплатное образование и медицинские услуги. Легализации сегмента является единственно правильным и корректным выходом из сложившейся ситуации», — считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. По его мнению, спрос на квартиры в комплексе вырастут, так как квартиры — более понятный и ликвидный продукт для покупателей.
Ожидается, что в ближайшей перспективе в квартиры будут переведены апартаменты еще в нескольких проектах крупных застройщиков. «В том числе проект компании MR Group, реализующей в Москве несколько апарт-комплексов комфорт-класса», — сообщила Мария Литинецкая.
Перспективы рынка
Амнистия — технически сложная процедура, поскольку апартаменты просто не соответствуют нормативам жилых объектов. Никаких четко сформулированных критериев и схем нет. «Для развития рынка это труднопрогнозируемая инициатива, поскольку апартаменты сейчас заполняют нишу доступного и комфортного жилья в Москве, а нивелирование их ценовой разницы перед квартирами с переходом в новый статус фактически вытеснит это доступное жилье за пределы МКАД», — объясняет Владимир Богданюк.
Запущенный правительством процесс по легализации апартаментов в перспективе приведет к сглаживанию ценообразования между квартирами и апартаментами, прогнозирует Алексей Белоусов. Однако говорить об этом рано, для этого нужны изменения законодательства на федеральном уровне.
Учитывая общую экономическую ситуацию, амнистия способна резко поднять спрос на апартаменты — разница в цене до сих пор есть, а основной недостаток в виде отсутствия регистрации, по сути, пропадает. «Наверняка цены на апартаменты взлетят и сравняются с квартирами. Налоговые ставки, скорее всего, приравняют к квартирам. Таким образом, при переводе апартаментов в статус жилой недвижимости они станут более привлекательными», — считает Мария Литинецкая.
А вот спрос на курортную недвижимость не сильно поменяется в случае изменения статуса апартаментов, считают в компании «Базовый элемент», реализующей этот формат в курортном районе «Имеретинский» в Сочи. «70% наших потенциальных клиентов рассматривают апартаменты в качестве места для сезонного пребывания. Курортные апартаменты становятся зачастую вторым или третьим объектом недвижимости в семье, и возможность прописки не сильно влияет на спрос», — считает Андрей Елинсон, заместитель генерального директора группы «Базовый элемент».
Оставшиеся апартаменты в статусе нежилых помещений будут сокращаться в объеме предложения, а сам формат постепенно «вымирать» за ненадобностью, ведь можно будет задействовать ранее не пригодные для жилого строительства площадки, строить там новые «жилые апартаменты» и продавать их по цене, сопоставимой с квартирами, резюмирует Владимир Богданюк.
Если амнистия так и останется в виде единичных акций, -то структура предложения на рынке столицы значительно не изменится. По крайней мере, пока власти не отрегулируют на законодательном уровне строительство, эксплуатацию и реализацию апартаментов, считают эксперты.
Европейские корни
Апартамент (фр. appartement — квартира, итал. appartamento — комната) — комната или отдельное помещение в доме. В России апартаменты — это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие необходимые условия для проживания. В соответствии с российским законодательством апартаменты — это гостиничный номер высшей категории, -то есть временное жилье. В Москве апартаменты можно строить в составе проектов капитального строительства как «объекты размещения гостиниц, апарт-отелей, хостелов, мотелей», а не как отдельную категорию. Бизнес, в свою очередь, разделяет апартаменты на три типа, два из которых (гостиничные и сервисные) могут находиться в рыночном обороте. На российском рынке представлены три основных типа апартаментов: гостиничные, сервисные и жилые.
Самые доступные и дорогие
В первом квартале 2015 года, по данным «Метриум Групп»,
самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
- «Старт-Формат» (мкрн «Царицыно-2», 2,54 млн руб. за 24,2 кв. м);
- Soyuz Apartments (3,09 млн руб. за 17,2 кв. м);
- Клубный дом на Пришвина (3,19 млн руб. за 28,7 кв. м);
- Дом на ВДНХ (3,24 млн руб. за 29 кв. м);
- Starting House (3,91 млн руб. за 23 кв. м).
Самые дорогие лоты:
- «NегоцiантЪ» ($32,08 млн за 583,3 кв. м);
- Golden Mile private residence ($28,05 млн за 561 кв. м);
- ОКО ($20 млн за 1000 кв. м);
- «Город столиц» ($13,95 млн за 465 кв. м);
- «У Патриарших» (546 млн руб. за 321 кв. м).
Плюсы и минусы апартаментов
[+]
- Цена на апартаменты в среднем ниже, чем на аналогичные по характеристикам квартиры, на 15–20%.
- Цена делает апартаменты более инвестиционно привлекательными.
- Часто у них престижное расположение в центре.
- Возможность регистрировать в апартаментах юридические лица.
[–]
- Невозможно получить постоянную регистрацию, только временную. Как следствие, возникают ограничения в получении социальных услуг и льгот.
- Выше ставка налога на имущество.
- Коммунальные платежи выше, чем в квартирах.
- Покупатель не защищен в соответствии с законом № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…».
- Ограниченное количество ипотечных программ, менее выгодные условия кредитования.
- Нормы инсоляции и СанПиНов могут быть хуже, чем в жилых комплексах.
- Есть риски, что соседом станет компания с большим трафиком клиентов.
