Идея, лежащая в основе комплексного освоения территорий, — создать полностью автономный квартал с собственной инфраструктурой: социальной (детские сады, школы, поликлиники), коммерческой (магазины, банки, кафе, химчистки, тренажерные залы и прочие заведения сферы услуг) и развлекательной (боулинг, детский парк и т.д.). Объекты инфраструктуры планируются исходя из общего числа жителей. Для этого нужен единый мастер-план с функциональным зонированием, транспортная инфраструктура в привязке к дорожной схеме города и план развития инженерной инфраструктуры для всего комплекса зданий, говорит Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. «В комплексное освоение территории может входить и перекладка районных коммуникаций, строительство транспортно-пересадочных узлов», — напоминает заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Антон Конобеевский.
Система государственно-частного партнерства (ГЧП) позволяет девелоперу рассчитывать не только на административную поддержку со стороны государства, но и разделить с ним затраты и риски при возведении инфраструктуры. Как говорит Екатерина Евтушенко, руководитель проектов практики «девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр», если в типовом строительстве жилого комплекса на дорожную и инженерную составляющие приходится до 10–12% всех затрат, -то в проектах комплексного освоения территорий их доля может составить до 30%, особенно для застройки за пределами города.
Спрос на жилье в комплексной застройке на 20% выше, чем на отдельно строящиеся дома без дополнительной инфраструктуры
«Задача девелопера при осуществлении проектов комплексного освоения территорий — минимизировать затраты на решение таких инфраструктурных проблем, как дороги и сети, на начальных этапах проекта, ведь в любом случае эти затраты весомы. Экономика объектов, строящихся в составе проекта первыми, может значительно страдать именно из-за значительных затрат на инфраструктуру», — отмечает Вера Сецкая. По подсчетам экспертов, инвестиции в проекты комплексного освоения территорий могут превышать вложения в объекты точечной застройки в десять раз. Неудивительно, что такие проекты из-за своей капиталоемкости очень редко по силам одному девелоперу. Поэтому при их реализации используется схема «генеральный девелопер — девелоперы отдельных объектов», говорит Вера Сецкая. Генеральный девелопер вкладывает средства в общую инфраструктуру территории и возвращает свои затраты, продавая под проекты другим застройщикам. Еще один вариант — соинвестирование, при котором работают рисковый капитал, вложенный до строительства объекта, и менее рисковый, который вкладывают уже соинвесторы на более продвинутых стадиях проекта. В этом случае входной билет для инвесторов второго уровня достаточно дорог, так как инвестор первого уровня получает высокую компенсацию за риск. Но и риски для инвестора второго уровня ниже. «Такая схема позволяет привлекать в проекты разного рода капитал — от рискового венчурного до консервативного институционального», — говорит глава GVA Sawyer. Дополнительные затраты на развитие проектов комплексного освоения территорий окупаются, хотя и не сразу. По словам Екатерины Евтушенко, к середине срока реализации, когда наглядно виден формат комплекса, а часть инфраструктурных объектов уже функционирует, спрос со стороны покупателей вырастает на 10–20%. В целом спрос на жилье в комплексной застройке на 20% выше, чем на отдельно строящиеся дома без дополнительной инфраструктуры, говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». «Расходы на создание социальной инфраструктуры проекта застройщик компенсирует за счет реализации больших объемов жилья, — поясняет эксперт. — Например, детский сад дает возможность возвести дома на 2000 квартир, а если еще к этому прибавить и школу, -то это еще 4000 квартир».
Чтобы окупить внутреннюю инфраструктуру в виде детских садов, школ и других объектов социального назначения, девелопер должен вписать в проект планировки максимальное количество коммерческих объектов, которые позволят окупить затраты, напоминает Вера Сецкая.
Сроки реализации таких проектов составляют не менее 10–15 лет в зависимости от соотношения различных функционалов недвижимости, говорит Екатерина Евтушенко. Для проектов точечной застройки этот срок составляет не более пяти лет. Однако в отношении проектов комплексного освоения территорий понятие «срок окупаемости» не совсем корректно, считает Вера Сецкая. Этот показатель применим скорее к отдельным объектам. В случае с проектом речь идет о IRR (Internal Rate of Return, внутренняя норма доходности). «Совокупный IRR проектов комплексного освоения территорий с учетом кредитного финансирования может достигать 25–30%, что считается высоким показателем», — говорит эксперт.
Кризис за последние четыре месяца снизил покупательский спрос на 30% и отразился на темпах реализации существующих проектов, подчеркивает генеральный директор девелоперской компании «Ферро-строй» Григорий Ваулин. Их развитие замедлилось из-за сложностей финансирования, связанных с доступом к кредитному капиталу. Однако, несмотря на временный спад, участники рынка уверены: кризис — явление временное, в-то время как за комплексным освоением территорий будущее. «Только в Новой Москве на них приходится около 60% всего рынка новостроек. С учетом того что в дальнейшем все новые территории будут застраиваться именно таким образом, их популярность станет только расти», — говорит Александр Зубец.
