Самый первый многофункциональный комплекс (МФК) появился в Москве еще в 1980 году — им специалисты считают Центр международной торговли. В 2007–2008 годах столичный рынок недвижимости охватила новая волна строительства МФК, говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании Jones Lang LaSalle. В столице стало меньше свободных площадок, и их стоимость выросла, что привело к повышению плотности строительства и появлению многофункциональных проектов, совмещающих разные типы недвижимости. Кроме того, вырос аппетит девелоперов. «Им стало интересно пробовать себя в новых сегментах, но не в полном формате, а включая их в МФК. Например, не строить отдельную гостиницу, а добавить ее в офисный проект», — отмечает эксперт. Кроме того, сказалось «взросление» самого рынка недвижимости — по мере развития он требует все более сложных проектов, которые способны обеспечить своих резидентов всем необходимым.
Строительный сэндвич
Многофункциональные комплексы, как правило, включают в себя не менее трех категорий недвижимости: офисную, торговую и жилую (чаще всего в формате апартаментов). «Иногда включается гостиничная составляющая. Реже выставочная, спортивная, культурно-досуговая», — говорит Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS. Сама структура комплекса зависит от двух основных факторов: желаний и возможностей девелопера, а также параметров местоположения объекта, позволяющих учитывать потребности потенциальной целевой аудитории и конкуренции. Выбор составляющих МФК во многом определяется самим участком и видом его разрешенного использования, напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Если девелопер не готов нести расходы по переводу земельного участка под жилую недвижимость, вероятно, в качестве жилой составляющей он построит апартаменты, — отмечает она. — Ограничения накладывают и требования по высотности здания, а также нормы инсоляции». Якубов подчеркивает: разные функции в составе МФК должны дополнять друг друга, повышая стоимость как отдельных частей, так и проекта в целом. Например, совмещение офисов и гостиниц должно повышать стоимость обеих составляющих по сравнению с «чистыми» офисным или гостиничным проектами. «Очевидно, что гостиница в составе офисного центра имеет определенный спрос со стороны компаний, базирующихся в бизнес-центре, а площади стрит-ретейла на первых этажах — будь то магазины, кафе или банки — будут регулярно посещаться сотрудниками бизнес-центра или гостями отеля», — поясняет эксперт.
«Важна диверсификация не только по сегментам, но и по формату реализации: так, кроме арендного бизнеса, который сегодня находится под давлением экономической ситуации, должны быть и площади на продажу», — напоминает Якубов. По его словам, несколько ингредиентов МФК дают возможность девелоперу получать доход даже тогда, когда на один из сегментов падает спрос. Как, например, сейчас, когда снижается спрос на офисы, а популярность апартаментов растет.
Кризисные обстоятельства
Сейчас вне зависимости от сегмента коммерческой недвижимости арендодателям пришлось столкнуться с пересмотром арендных условий и пойти на уступки арендаторам. «Конкурировать сегодня становится все сложнее. Рынок продавца превращается в рынок покупателя», — отмечает директор по продажам «ВТБ Арена парк» Екатерина Гурьева. По словам Якубова, снижение спроса и рост вакантных площадей наблюдается во всех сегментах коммерческой недвижимости без исключения. По данным Jones Lang LaSalle, в Москве в первом квартале текущего года было куплено и арендовано 215,5 тыс. кв. м офисных площадей, что на 17% меньше, чем за аналогичный период 2014-го. По итогам года компания ждет падения спроса на 20–25%, до 0,8–0,9 млн кв. м. Доля вакантных площадей на столичном рынке составила рекордные с 2010 года 17% — в «Москва-Сити» свободно около 42% офисов класса А. В целом по столице доля вакантных площадей выросла с 2,5% в конце 2013-го до 6,5% в первом квартале 2015 года — дали себя знать рекордные объемы ввода новых площадей (свыше 600 тыс. кв. м в 2014 году) и снижения активности ретейлеров-арендаторов. Освободились места даже в топовых торговых центрах — по итогам квартала незанятые площади в них составили 1,5%. Наконец, на гостиничном рынке столицы отражается как экономическая, так и политическая ситуация. Турпоток из Европы и США падает, корпоративная активность снижается. В результате загрузка столичных отелей снизилась до 60% по итогам 2014 года (в 2013-м было 66%), напоминает Михаил Якубов. В первом квартале 2015 года загрузка гостиниц опустилась ниже 53%. Спрос в проектах МФК сегодня обеспечивают прежде всего апартаменты, популярные в последнее время среди покупателей-физлиц. По подсчетам Марии Литинецкой, они на 15–20% дешевле квартир аналогичной площади. «К тому же этот формат по-прежнему является самым понятным для потребителя», — подчеркивает эксперт. Покупателей жилья в МФК привлекают его инфраструктура и опытная управляющая компания. Среди минусов Ольга Ясько называет высокие эксплуатационные платежи и соседство с крупными коммерческими объектами. «При неправильном планировании возможно пересечение потоков посетителей разных компонентов комплекса», — поясняет эксперт.
Вместе с клиентами на апартаменты переориентируются и застройщики. Как и в 2008 году, на фоне снижения спроса на коммерческую недвижимость девелоперам приходится осуществлять реконцепцию проектов. Застройщики снова вводят или расширяют жилую составляющую как наименее подверженный кризису сегмент, устойчивость которого в немалой степени обеспечивает господдержка, включающая субсидирование льготной ставки. «Девелоперы приходят к нам с «бумажными» проектами или площадками, где планировались офисные и торговые площади, для пересмотра концепции, и речь идет об «уходе» в жилье или апартаменты», — констатирует Михаил Якубов. По своей привлекательности для девелоперов следом за жилым фондом и апартаментами идет торговля в виде небольшого support-ретейла, а офисы и гостиницы сейчас делят четвертое место. По мнению экспертов, будущее МФК напрямую связано с доступностью кредитных ресурсов. «Крупные МФК не будут развиваться без кредитных средств в связи с большими объемами оборотов и необходимостью крупных финансовых вложений на ранних сроках развития проекта», — говорит Екатерина Гурьева.
Вверх или вширь
В Москве, по данным «Метриум Групп», построено около 20 комплексов с функцией проживания. К «вертикальным» МФК — комплексам, где все зоны располагаются в одном здании, — относятся те, что реализуются в рамках ММДЦ «Москва-Сити» («Око», «Город столиц», «Башня «Восток», «Меркурий Сити», «IQ-квартал», «Евразия»), а также «Штаб-квартира на Мосфильмовской», «Новый Арбат, 32» и др. «Горизонтальными» МФК, где есть отдельные административные, общественные, офисные здания и отдельные корпуса с жилой недвижимостью или апартаментами, можно назвать «ВТБ Арена парк», «Савеловский сити», «Водный», «Парк Мира», «Сады Пекина», Atlantic Apartments и др.
МФК есть в Санкт-Петербурге и крупных российских городах, среди которых Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград и т.д. В Сочи на рынок готовится к выходу первый проект — МФК MR Group «Актер Гэлакси».
