Первые примеры
«До недавнего времени при упоминании многофункционального комплекса со спортивной составляющей в первую очередь приходил на ум офисный или офисно-торговый комплекс с фитнес-клубом», — говорит Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE. Однако постепенно спортивные объекты стали частью МФК, в которых основной упор делается на апартаменты или жилье. «Сегодня девелоперы уделяют все больше внимания наличию спортивной составляющей в проекте», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Особый случай представляют масштабные комплексы, в центре которых оказывается спортивный объект, ценный сам по себе, например стадион. В качестве примера можно привести хоккейно-футбольные комплексы Globen City и Arenastaden в Швеции, ставшие настоящими «городами» с торговыми, офисными и жилыми зданиями и транспортной инфраструктурой. «Если речь идет о новом районе, где ядром является стадион мирового уровня, -то такие проекты только недавно начали развиваться в России», — замечает Полина Жилкина. Первым подобным московским проектом генеральный директор «Просперити Проджект Менеджмент», председатель правления совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков называет жилой комплекс «Миниполис» в Строгино с ледовым дворцом «Янтарь». «Совершенно иной мегамасштаб получают проекты, развиваемые в качестве наследия крупных спортивных событий вокруг многофункциональных сооружений. В этом случае арена или стадион становятся катализатором развития целого спортивного кластера и полноценного городского квартала», — говорит Поляков. В Москве такими городскими кварталами должны стать территории вокруг новых стадионов футбольных клубов «Спартак» (проект «Открытие Арена») и «Динамо» (проект «ВТБ Арена парк»). «ВТБ Арена парк» позиционируется как городской ансамбль. Этот архитектурный термин позволяет точнее передать многоплановость архитектурных объектов, совмещенных в рамках одного девелоперского проекта. Именно девелоперская концепция, построенная на идеологии развития профессионального спорта, позволила отстроить «ВТБ Арена парк» от рынка конкурентов», — говорит Анастасия Подакина, директор по маркетингу и PR «ВТБ Арена парк».
Есть примеры и на территории Московской области. Так, в рамках кластера «Олимпийская деревня Новогорск» уже построено рекордное количество спортивных объектов, включая Академию спорта Ирины Винер-Усмановой, школу единоборств «Самбо-70» и Академию бокса Александра Лебзяка — главного тренера сборной России по этому виду спорта.
Принципы работы
По словам Алексея Полякова, при строительстве спортивной инфраструктуры у инвестора может быть два подхода: pull (притяжение) и push (продвижение). В первом случае девелопер «притягивает» спортивную инфраструктуру в жилой район или комплексную застройку. «Такой подход делает жилье более привлекательным, но чаще просто позволяет соблюдать требования властей», — говорит Алексей Поляков. Во втором случае девелопер сначала строит спортивный объект, а затем начинает продвигать его собственные характеристики и дополнительные плюсы реализуемого жилья. Строительство собственных стадионов относится как раз к push-типу, и такие проекты особенно обременительны с финансовой точки зрения.
«Многофункциональные комплексы с жилой и спортивной составляющей, реализуемые за счет частных инвестиций без участия или с минимальным участием государства, — это достаточно новый тренд на рынке недвижимости», — отмечает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». По его словам, в структуре вложений в проект доля расходов на строительство спортивных объектов составляет от 20 до 40%. Однако, по словам партнера, руководителя отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Евгения Попова, нали чие спортивной инфраструктуры однозначно повышает спрос среди покупателей жилья как минимум на 10–20%. Чтобы поскорее окупить инвестиции, девелоперы вынуждены делать спортивную инфраструктуру все более функциональной. В первую очередь это касается собственных стадионов, которые становятся не просто местом проведения состязаний, но также концертной ареной и центром притяжения для всей семьи. «Спортивное ядро становится все более многофункциональным, трансформирующимся, что позволяет ему принимать не только собственно матчи, но и различные мероприятия, концерты и заполнять стадион в те дни, когда не проходят состязания», — говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL. По его словам, второй важный фактор — «делимость» стадионов, -то есть возможность принимать самые различные события, от небольших до масштабных. При большинстве стадионов работают качественные детские спортивные школы, что является для семей аргументом в пользу покупки жилья в таком проекте. Кроме того, все многофункциональные проекты вокруг стадионов — это новая, современная застройка с развитой инфраструктурой. «Правильно организованная инфраструктура однозначно увеличивает темпы продаж. В некоторых случаях ее наличие может повысить цены на жилье на 15–20%. Главное, чтобы потоки посетителей спортивной и развлекательной зон многофункциональных комплексов не мешали жильцам», — говорит заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова.
