По итогам 2014 года Росстат опять назвал главным рекордсменом в стране по строительству жилья Московскую область. Всего в стране за год было построено 81 млн кв. м жилья, из которых 9,9 млн кв. м (8,2 млн — многоквартирные дома и 1,7 млн— ИЖС) пришлось на Подмосковье. Получается, что здесь возводится каждый десятый в России квадратный метр. Для сравнения: в соседнем регионе — Москве строители за год возвели всего 3,3 млн кв. м недвижимости. В настоящее время в области идет строительство 2200 домов общей площадью 21 млн кв. м. При этом больше всего жилья возводится в наиболее привлекательных районах Подмосковья — Красногорском, Ленинском и Одинцовском (см. график).
Спрос растет
По словам руководителя аналитического центра «ОПИН» Дениса Бобкова, в настоящий момент в области ведется активная работа по созданию технопарков и инновационных центров: «На наших глазах столичный регион становится все более полицентричным, многие жители все чаще рассматривают возможность работы не только в пределах МКАД, но и в Московской области». В итоге, по мнению коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, сегодня в Подмосковье уже есть сбалансированные микрорайоны, которые сразу обеспечены всей необходимой социально-экономической инфраструктурой, например ЖК «Опалиха О2», «Город набережных» и др.
«Многие молодые москвичи, не имея средств на покупку жилья в столице, начинают рассматривать варианты в городах-спутниках. Там имеется огромный выбор современных новостроек с удобными планировками по весьма демократичным, по сравнению с московскими, ценам», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТНовострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, если на окраине столицы однокомнатная квартира площадью 32 кв. м в старом панельном доме продается примерно за 6 млн руб., то в Ближнем Подмосковье приблизительно за те же деньги можно приобрести жилье бизнес-класса.
«Для людей со средним достатком купить качественное жилье в столице достаточно трудно, а в Подмосковье для этого более благоприятные условия как по возможности выбора, так и по цене», — согласен с такой оценкой генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов. В свою очередь, точечные проекты в Москве в силу небольшой территории могут не располагать таким богатым набором инфраструктурных объектов, как подмосковные, уточняет Антон Скорик.
«Мы наблюдаем тенденцию перетекания значительной доли покупателей среднего класса из столицы в Московскую область. В наших комплексах около 50–60% покупателей составляют москвичи. Причем половина из них — коренные жители или те, кто прожил в столице более 20 лет», — говорит заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. Он считает, что в первую очередь это связано с ценовым фактором. Если в Москве квадратный метр стоит в среднем 180 тыс. руб., то в ближнем Подмосковье — 78 тыс. руб. «Более того, новостройки бизнес-класса в ближайших городах-спутниках сегодня являются реальной и более выгодной альтернативой даже сопоставимым по качеству объектам того же класса в Москве», — подчеркивает Ирина Доброхотова. По ее словам, средняя цена квадратного метра новостроек бизнес-класса в САО и СЗАО Москвы составляет около 240 тыс. руб., а в Химках, ближайшем к этим округам городе Московской области, — всего 113 тыс. руб. При этом Химки являются более благоприятным вариантом еще и с точки зрения экологии и плотности населения, чем Москва. В отличие от столицы в области более качественная и экологически чистая окружающая среда, говорит Леонард Блинов. К примеру, ЖК «Опалиха О3», который расположен в Красногорском районе, со всех сторон окружен широким лесным массивом из елей и сосен. «Туда можно ходить по грибы. Кроме того, здесь несколько водоемов, где будущие жители могут рыбачить или просто загорать», — уточняет эксперт.
Интересы дольщиков
Сотрудничество с частными инвесторами позволяет подмосковным властям решить и проблему обманутых дольщиков. По официальным данным, с октября 2012 года к середине 2015 года в Московской области их число сократилось втрое: с 18 тыс. до 6 тыс. человек. Сумма привлеченных средств для достройки таких объектов составила порядка 30 млрд руб. Самый яркий пример — ЖК «Южная звезда», где около 600 покупателей ждали квартир с 2006 года. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, строительство было прекращено из-за отсутствия финансирования еще в 2011 году, в результате власти привлекли к реализации проекта нового инвестора — ФСК «Лидер», который сумел разрешить ситуацию с проблемным долгостроем. Впрочем, в регионе еще осталось 37 подобных объектов, по которым были нарушены права практически 6,5 тыс. граждан.
«Все истории обманутых дольщиков будто бы написаны под копирку: новый жилой комплекс, прекрасные условия, выгодные цены. А дальше срыв сроков, застройщик либо исчезает с деньгами, либо банкротится, оставляя покупателей с несбывшейся мечтой о заветной квартире», — рассказывает заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. По его словам, на федеральном уровне были утверждены единые для всей страны критерии признания граждан пострадавшими соинвесторами, а на уровень правительств регионов были переданы полномочия по ведению реестра. На сайте Министерства строительного комплекса Московской области в рубрике «Долевое строительство» размещена подробная информация о порядке приема заявлений и перечень всех необходимых документов.
«Ведение реестра позволяет оперативно отслеживать ситуацию на рынке жилья Московской области. Мы, что называется, держим руку на пульсе и при необходимости принимаем меры», — говорит Герман Елянюшкин. По его словам, в настоящее время власти Подмосковья многое делают, чтобы помочь обманутым дольщикам обрести жилье. В частности, разработаны «дорожные карты» по проблемным объектам — перспективные планы, по ним идет поиск новых застройщиков.
В текущем году планируется сократить количество обманутых дольщиков практически наполовину — более чем на 2,5 тыс. человек. «Полностью разрешить ситуацию мы планируем на территории четырех муниципальных образований: в Дмитровском, Клинском и Люберецком районах, а также в городском округе Климовск. К счастью, покупатели жилья в новостройках стали более осмотрительными, они уже не доверяют безоговорочно красочной рекламе с низкими ценами и скидками», — объясняет Герман Елянюшкин. При этом в будущем, по его словам, следует внести изменения в федеральное законодательство, чтобы полностью перейти на продажу только готового жилья. В настоящий момент механизм продаж жилья на первичном рынке регулируется принятым в 2004 году федеральным законом о долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Этот документ обязывает регистрировать все договоры долевого участия в Росреестре во избежание двойных продаж, однако не застраховывает от создания финансовых пирамид, чем и пользуются ненадежные застройщики.
«В целом в нынешний кризисный год власти Подмосковья многое сделали для поддержания рынка и снятия административных барьеров для застройщиков. Правительство Московской области еще в начале этого года подписало Хартию о взаимодействии и сотрудничестве со строительными компаниями, ведущими работу на территории региона, где указаны обязательства вести честную конкуренцию, соблюдать сроки, исключить случаи ценового демпинга на рынке жилья Подмосковья. Основные положения документа направлены на диалог власти и девелоперов для решения системных вопросов в сфере градостроительной деятельности. Так, например, чтобы поддержать спрос, губернатор Московской области Андрей Воробьев в конце 2014 года обратился к президенту России с просьбой о субсидировании ипотечных ставок. Для отрасли важно, чтобы сохранялся и поддерживался платежеспособный спрос населения. Если бы со стороны властей и банков не были приняты совместные меры по поддержке строительства и ипотечного кредитования, то отрасль могла оказаться отброшенной на годы назад. Другой антикризисной мерой стал пересмотр сроков по вводу объектов социальной инфраструктуры — школ, детских дошкольных учреждений, больниц. Застройщикам делают послабления, чтобы основные силы они направили на достройку объектов. Наша основная задача сейчас — не допустить появления новых обманутых дольщиков», — говорит Герман Елянюшкин.
«Ни природа, ни экономика пустоты не терпят»
заместитель председателя правительства Московской области
— Могу сказать, что приоритетной задачей для правительства Московской области является создание рабочих мест. Необходимо, чтобы общее количество предложений на рынке труда Подмосковья составляло не менее 50% от числа жителей региона. Люди, проснувшись утром, не должны вставать в сумасшедшие пробки, чтобы доехать до работы. Мы закладываем урбанистический треугольник «Жить, работать и отдыхать в одном месте». При этом не берем в расчет узких специалистов, место работы которых строго лимитировано, но врачи, учителя, рабочие и все «синие воротнички» могут работать недалеко от дома. Более того, транспортная система Московской области будет развиваться в соответствии с этим планом. В частности, центростремительное движение, когда жители постоянно перемещаются в центр или через центр, планируется реорганизовать. В настоящий момент для этого в Московской области ведется строительство ЦКАД, создается система легкорельсового транспорта, расширяется сеть региональных дорог.
Чтобы следовать всем этим критериям, мы прописали региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП), где четко определено, сколько жилья, офисных центров и производственных помещений должно создаваться в области. Следующим шагом станет система генеральных планов.
Мы проводим работу с нашими инвесторами и объясняем им, что офисные центры и производство рано или поздно придут на смену жилищному строительству, потому что такого количества покупателей квартир, как прежде, в Подмосковье нет и уже не будет. Для региональной экономики вреден как дефицит жилья, так и его избыток, потому что каждый проект ложится нагрузкой на плечи частного инвестора, и в случае, если жилье не удастся продать, в Московской области могут появиться «города-призраки».
