Живем в новой, работаем в старой
Проект «Новая Москва» реализуется с 2012 года. Как объясняет заместитель директора отдела стратегического консалтинга «Colliers International Россия» Марина Гордеева, основной задачей небывалого эксперимента было создание полицентричной структуры города, причем у этого процесса было две цели: снижение маятниковой миграции и улучшение транспортной ситуации. Достичь их предполагалось за счет создания новых рабочих мест. «Основной задачей для застройщиков, сформулированной правительством Москвы, было комплексное освоение новых территорий. Это значит не просто возводить жилье в чистом поле, а формировать полноценную комфортную жилую среду с местами приложения труда, социальными объектами, парковыми зонами и объектами коммерческой недвижимости. При этом требования к строительству этих объектов не ниже московских. Как результат — переселение многих жителей из старых районов столицы в Новую Москву. За три прошедших года население этой территории выросло более чем на треть», — рассказывает заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Резвова.
Как вспоминает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, концепция развития Новой Москвы предполагала создание 12 точек роста. «Рядом с каждым крупным населенным пунктом планировалось образовать кластер с определенной направленностью: например, в Троицке — научный, медицинский; в Коммунарке — общественно-деловой и развлекательный», — говорит Ирина Доброхотова. При таком планировании территория Новой Москвы должна была стать полицентричной, что позволило бы избежать перегруженности дорог.
Было заявлено о строительстве к 2035 году в Новой Москве более 54 млн кв. м нежилой недвижимости, предназначенной для работы 1,1 млн человек. Из этих площадей 19,1 млн кв. м будет отведено под производство, а 35,4 млн кв. м — под сферу услуг. Однако из задуманного удалось воплотить немногое. «В настоящее время проекту развития Новой Москвы всего три года, и за это время создано около 70–80 тыс. рабочих мест, в основном в торговле, сфере услуг, образовании и строительстве», — говорит Марина Гордеева. Однако эти рабочие места не покрывают потребностей жителей, поэтому нельзя сказать, что эксперимент проходит сбалансированно.
Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в первую очередь начали развиваться территории вблизи уже существующих населенных пунктов и крупных транспортных магистралей. «Ключевой точкой роста является Коммунарка, там будет построен масштабный административно-деловой центр, а также социальная инфраструктура, коммунальные объекты и транспортно-пересадочные узлы», — добавляет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. По ее словам, под общественно-деловую застройку планируется отвести 46,5 га.
Вторая по значимости точка роста — Румянцево, где уже запланировано около 170 тыс. рабочих мест. Кроме административно-деловых объектов, значительные площади займут торговые, складские, коммунальные объекты, а также реальное производство. Как раз в этой точке роста уже открыт первый офисный парк — «Комсити», состоящий из 107,5 тыс. кв. м офисных площадей и 7,5 тыс. кв. м торговых. Здесь работает и бизнес-парк «Румянцево». А грандиозный проект развития локации Внуково пока остался на бумаге: здесь планировалось построить многофункциональный комплекс «Аэрополис».
«Использование новых территорий для релокации офисов и представительств крупнейших компаний — это очень актуальное направление для развития Новой Москвы», — говорит управляющий партнер, председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина» Владимир Щекин. Однако, по его словам, чтобы этот кластер развивался, необходимо выстроить диалог между бизнесом и властью, сделать проект более инвестиционно привлекательным: упростить процедуру подключения к инженерным сетям, строить транспортную инфраструктуру за счет города, возможно, предусмотреть льготное налогообложение для проектов с большим объемом социальной инфраструктуры. «Пока не получилось создать на территории Новой Москвы правительственный административный центр, который должен стать своего рода центром притяжения для бизнеса, инвестиций, проживания и создания дополнительных рабочих мест», — говорит Владимир Щекин.
В итоге, по словам генерального директора «Мортон-Инвест» Антона Скорика, сейчас большая часть жителей Новой Москвы, как и других районов, расположенных за МКАД, ездят на работу в столицу. «Ситуация обеспечения территорий за МКАД рабочими местами актуальна не только для новой московской территории. Сегодня в основном местами приложения труда в Новой Москве являются сфера услуг и торговый бизнес. Офисные помещения в общем объеме коммерческих площадей занимают пока небольшую часть, однако в перспективе здесь будут появляться крупные бизнес-кластеры, которые смогут обеспечить жителям Новой Москвы достаточное количество рабочих мест рядом с домом», — говорит Антон Скорик.
Например, по его словам, таким кластером в будущем станет проект «Экспо Лэнд», в состав которого войдут технопарки, офисные, торговые и выставочные площади. По самым скромным подсчетам, он обеспечит десятки тысяч рабочих мест и станет местом сосредоточения деловой жизни и точкой роста на карте Новой Москвы. Еще один крупный проект — строительство кампуса в Новой Москве на 473 тыс. кв. м. Недавно Московский государственный машиностроительный университет заявил о поиске инвестора для этого проекта.
Непривлекательные офисы за МКАД
Помешать осуществлению этих планов могут сложные экономические условия. «Изначально предполагалось, что более половины проектов будет строиться за счет инвесторов. В настоящее время мы видим значительно меньшее количество инвесторов, готовых рассматривать, например, строительство деловых комплексов за пределами МКАД», — говорит Марина Гордеева. По ее мнению, решением может стать размещение серьезных «якорей»: головных офисов крупных банков или административных структур, которые смогут способствовать развитию вокруг себя деловых районов.
Важно и то, что пик интереса инвесторов к территории Новой Москвы сейчас пройден. «Сейчас есть понимание, что рынок в значительной степени насыщен. Если говорить об офисной недвижимости, то уже построенные бизнес-парки, такие как «Румянцево», «Комсити», К2, полностью насытили спрос и даже значительно превысили его. В настоящий момент строительство офисов в Новой Москве не имеет никакого экономического основания. Такая ситуация, по нашему мнению, сохранится в ближайшие годы», — считает директор по инвестициям IPT Group Алексей Стрелецкий.
А вот потенциал для торговой недвижимости, по мнению экспертов, имеется, поскольку в Новой Москве стремительно вводятся в строй новые дома. Однако здесь уже строятся такие крупные торговые центры, как «Рио» на Киевском шоссе, «Бутово Молл», а часть строящихся проектов заморожена. «Даже текущие строящиеся проекты, по нашим оценкам, обеспечат новых потребителей достаточным количеством качественных торговых и развлекательных площадей. С точки зрения спроса сохраняется интерес к спортивным и культурным объектам инфраструктуры, но они малоинтересны для инвестиций по причине низкой доходности и, как правило, развиваются совместно с торговыми центрами», — уточняет Алексей Стрелецкий.
Детсадов и школ не хватает
«На сегодня в Новой Москве остро стоит вопрос обеспечения жителей социальной и транспортной инфраструктурой», — добавляет Мария Литинецкая. По ее словам, юго-западное направление изначально было выбрано для присоединения как одно из наименее урбанизированных и нуждающихся в развитии. «Несмотря на то что власти прилагают большие усилия к развитию Новой Москвы, темпы строительства инфраструктуры пока невысокие», — считает она.
Как отмечает гендиректор компании «Новые Ватутинки» Александр Зубец, в большинстве случаев девелопер проекта старается отложить строительство социальной инфраструктуры на последнюю очередь. «Прежде всего ему интересно возвести дома, от реализации квартир в которых он и получает прибыль, тогда как детский сад или школа — это дополнительная финансовая нагрузка, не приносящая доходов», — говорит он. В итоге, по его словам, в Новой Москве складывается ситуация, когда жители первых очередей проекта элементарно не могут устроить ребенка в школу или детский сад, поскольку объекты пока не построили.
Но есть и обратные примеры. Как рассказал Антон Скорик, в микрорайоне Солнцево-Парк, реализацию которого ГК «Мортон» начала сразу после кризиса 2008 года (на тот момент эти территории еще не входили в состав Москвы), было заложено максимальное количество социальных и других инфраструктурных объектов. И благодаря этому сегодня в Солнцево-Парке нет очередей в детские социальные учреждения микрорайона, говорит Антон Скорик.
Не очень активно развивается в Новой Москве строительство паркингов. По словам Марии Литинецкой, за семь месяцев 2015 года в Новой Москве физлицами было заключено менее 200 договоров долевого участия на приобретение машино-мест в паркингах. Количество купленных за этот же период квартир превысило 5,2 тыс. Таким образом, машино-место в собственность приобрел лишь каждый 26-й покупатель жилья. «Столь низкий показатель говорит о том, что будущие жители Новой Москвы не готовы платить несколько сотен тысяч за место для своей машины», — говорит Мария Литинецкая.
Транспортные планы
Еще одна проблема развития Новой Москвы — транспортная. Планы по развитию транспортной сети у московских властей грандиозные.
Основным локомотивом развития территории должна стать прокладка метро. «Метро принесет значительное облегчение, но речь идет о довольно долгосрочных планах. В 2015 году откроются станции «Румянцево» и «Саларьево», но сейчас в окружении этих станций застройки мало. «Саларьево» будет конечной станцией Сокольнической линии», — говорит Софья Лебедева. Еще одна ветка, которая будет протянута в Новую Москву, — продолжение Калининско-Солнцевской линии. На Третьем пересадочном контуре будет станция «Мичуринский проспект», далее пойдут станции «Озерная», «Терешково», «Солнцево», «Боровское шоссе», «Новопеределкино», «Рассказовка». Возможно продление линии дальше, к аэропорту Внуково, с еще двумя станциями — «Пыхтино» и «Внуково», строительство которых начнется после 2020 года.
Строительством новых станций метрополитена планы не ограничиваются. Так, уже ведутся работы по расширению Калужского шоссе — его реконструкция должна завершиться в следующем году. Кроме того, власти решили развивать аналог легкого метро. «Скоростной трамвай будет ходить от ул. Новаторов (здесь будет станция метро Третьего пересадочного контура) через Коммунарку и Южное Бутово в поселок Воскресенское. Начать строительство трамвайной линии планируется в 2017 году», — говорит Ирина Доброхотова.
Как отмечает Александр Зубец, самое существенное положительное влияние на рынок недвижимости Новой Москвы могут оказать появление генплана с четким зонированием территорий и окончательное утверждение будущих дорожных связок, которые должны «сшить» присоединенные территории. По прогнозам московских властей, генплан Новой Москвы должен быть готов к середине 2016 года.
В то же время, если маятниковая миграция сохранится в существующих масштабах, эти меры не помогут решить вопрос перегруженности транспортных магистралей.
