Москва: с 6-го на 27-е место по ставкам аренды
Складской рынок в настоящее время однозначно можно назвать рынком потребителя. «2015-й стал годом арендатора — ставки корректировались вниз, начался процесс перехода из долларовых контрактов в рублевые. При этом сами арендаторы начали более взвешенно подходить к объему требуемых площадей. Кроме того, рынок наконец осознал, что такое курсовые риски, начав отказываться от аренды в пользу покупки», — рассказывает исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев.
Ставки аренды и цены продажи, по данным компании Colliers International, достигли минимального значения за десять лет ($62 за квадратный метр в год сегодня против $600 десятью годами ранее). Девальвация рубля и переход на расчеты в национальной валюте привели к тому, что Москва среди европейских столиц с начала 2014 года опустилась с шестого на 27-е место по стоимости аренды.
«Рынок поменялся. Предложения теперь составляют относительно короткие контракты в рублях. Стоимость аренды в крупнейших городах почти сравнялась. Снижение ставок было зафиксировано в первом квартале 2015 года, когда в условиях высокой степени неопределенности и увеличения объемов вакантных площадей собственники пересматривали коммерческие условия. Во втором—четвертом кварталах ставки не претерпели существенных изменений. Сегодня запрашиваемые ставки в московском регионе для складских помещений класса А находятся в диапазоне 3,5–5 тыс. руб. за квадратный метр в год», — комментирует директор по складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.
Снижение цен помимо прочего сказалось на увеличении доли покупок в структуре поглощений и росте среднего размера сделки в натуральном выражении: за год этот показатель вырос с 13 тыс. до 18 тыс. кв. м. Доступными склады в этом году были не только в ценовом плане, но и с точки зрения ассортимента. 2014 год был отмечен рекордом по вводу складов в эксплуатацию — в московском регионе было построено свыше 1,6 млн кв. м таких помещений. В итоге, даже несмотря на то что в текущем году поглощено больше площадей, нежели построено, уровень вакантности в столичном регионе достиг максимальных отметок. По данным Knight Frank и Colliers International, сейчас здесь пустует почти 1 млн кв. м, или около 10% помещений.
Как отмечают в Cushman & Wakefield, в отличие от 2009 года, когда вакансия образовалась из-за падения спроса, сейчас причина заключается в избыточном строительстве. «Девелоперы не смогли среагировать на резкое изменение экономической ситуации в предыдущем году, а арендаторы вынесли уроки из кризиса 2009 года и стали заранее просчитывать свои планы по развитию. Темпы нового строительства в 2015–2016 годах резко сократятся, цены в будущем могут вырасти, и такого широкого выбора готовых к въезду площадей не будет», — говорит старший аналитик отдела исследований компании Александр Кунцевич.
Формат built-to-suit демонстрирует рост
Предполагается, что в этом году в московском регионе будет сдано 800–850 тыс. кв. м складских площадей, а в 2016 году данный показатель составит 400–500 тыс. кв. м. «Девелоперы стали осторожнее: новых проектов в этом году практически не заявлено, рост демонстрирует только сегмент built-to-suit [строительство под конкретного клиента]. В основном девелоперы завершали начатые ранее стройки, пытаясь адаптироваться к новому уровню цен, рублевым расценкам и труднодоступным рублевым кредитам», — отмечает Олег Мамаев.
Важные изменения произошли в портрете потребителя. Если в 2014-м основными потребителями складов были логистические операторы, которые арендовали площади под конкретного ретейлера, то сейчас их заменили сами крупные торговые компании, воспользовавшиеся возможностью занять качественные помещения на выгодных условиях. Сокращение темпов ввода и широкий выбор недорогих объектов подтолкнули их к развитию логистических сетей. По данным Colliers International, на торговых операторов пришлось 72% российских сделок и 85% в московском регионе. Наиболее бурную активность демонстрируют продуктовые сети, заключившие около половины всех сделок в стране, — фуд-ретейлеры стремительно развиваются, нацелены на экспансию в регионы и используют кризисные возможности для оптимизации своей логистической инфраструктуры.
«Складской рынок в отличие от офисов или торговых центров является базовым и основополагающим — ни один торговый бизнес не может функционировать без складов. Крупные компании — главные клиенты современных складских комплексов — в кризис при общей стагнации начинают активно наращивать свою долю на рынке. Соответственно, растет и объем поглощения площадей», — объясняет причины высокого спроса Олег Мамаев.
Важным фактором для привлечения потребителей стала готовность владельцев складов идти на компромиссы и проявлять гибкость в финансовых аспектах. Так, они оперативно согласились перейти на рублевые расчеты, что до сих пор отказываются делать многие собственники офисов и торговых площадей. «Сделки начали совершаться именно благодаря стабильным, а главное, достаточно низким ставкам аренды, номинированным в рублях, а также возможности заключать краткосрочные контракты. Собственники складских помещений применили весь набор антикризисных мер, разработанных и апробированных еще в 2009 году, что позволило дать арендаторам наиболее благоприятные коммерческие условия, а рынку — двигаться дальше», — считает Вячеслав Холопов.
В результате, как сообщили в Knight Frank, в текущем году в России будет арендовано и куплено почти 1,7 млн кв. м современных складских помещений, что является одним из лучших результатов за все время существования рынка. Московский же регион вообще обновит максимум — здесь будет реализовано более 1,3 млн кв. м (+10% к относительно рекордному 2013 году и в полтора раза выше прошлогоднего показателя). Схожие данные по столичному региону у Cushman & Wakefield — 1,1 млн кв. м (+30% по сравнению с 2014-м и +65% к кризисному 2009 году).
Повторение рекорда не ожидается
В 2016 году рынок, по прогнозам экспертов, будет развиваться в соответствии с нынешними тенденциями. Будущий год также должен стать хорошим для арендаторов: хотя ставкам и ценам дальше снижаться уже некуда, ретейлеры еще смогут выбирать наиболее интересные объекты в хороших локациях на привлекательных условиях. В связи со значительным снижением арендных ставок и увеличением стоимости строительства востребованным останется формат built-to-suit, основное строительство будет вестись под клиента по уже заключенным контрактам. Активность ретейлеров может продлиться ближайшие два-три года, на протяжении которых они продолжат формировать основную долю спроса.
«Мы ожидаем, что к середине 2016 года доля вакантных площадей может снизиться до 4–5%, при этом она будет очень фрагментирована. Уже сейчас сложно найти действительно большие складские объемы в одном помещении, которые подходили бы крупным компаниям. Также прогнозируются стабилизация цен и дальнейшее увеличение доли продаж», — сказал Олег Мамаев.
И все же на повторение столь высокого уровня поглощения специалисты не рассчитывают. По мнению Вячеслава Холопова, объем сделок снизится на 30–35% по сравнению с 2015 годом. «Количество девелоперов, активно развивающих свои проекты, существенно снизится, клиентам будет предлагаться формат строительства под ключ. Ставки аренды не претерпят существенных изменений, объемы ввода в эксплуатацию новых зданий снизятся, средний размер сделки также уменьшится, но рынок при этом продолжит свое развитие. Если финансирование станет более доступным, можно также будет ожидать увеличения объемов сделок по продаже зданий конечным потребителям. Продуктовые сети обратят больше внимания на региональные города, и основными клиентами по аренде помещений, скорее всего, будут российские компании», — прогнозирует эксперт.