Перепрофилирование: от предчувствия к действию
По мере усугубления кризиса все большее число девелоперов заявляют о перепрофилировании своих офисных проектов в комплексы с апартаментами. Кто-то просто увеличивает апартаментную и гостиничную части, кто-то меняет функциональное назначение всего проекта, но факт остается фактом: наметившаяся еще после кризиса 2008 года тенденция в последние полтора года приобрела массовый характер, особенно на московском рынке.
«На сегодняшнем рынке мы действительно наблюдаем перемещение капитала из офисного и торгового секторов в жилой. Интерес арендаторов к коммерческой недвижимости снизился, в ретейле у операторов упала выручка, снижаются ставки аренды. Строить сейчас коммерческую недвижимость просто нецелесообразно», — объясняет позицию девелоперов Максим Гасиев, президент группы ПСН. Среди причин, подтолкнувших девелоперов к перепрофилированию объектов, эксперты называют неустойчивость валютного курса, недостаток финансирования, невозможность рефинансировать кредиты, а также удорожание строительства.
О скором насыщении офисного рынка заговорили еще два года назад, кризис лишь усугубил ситуацию. Сейчас вакансия в сегменте качественной офисной недвижимости достигает 20%, арендный спрос стабильно вялый, а сделки по продаже офисов стали, по словам коммерческого директора компании Glincom Ивана Татаринова, «эпизодическими, скорее счастливым исключением из правил». Поэтому положение девелоперов, пошедших по пути перепрофилирования офисно-торговых объектов в комплексы с апартаментами, выглядит значительно устойчивее.
Не нужно было обладать провидческим даром, чтобы спрогнозировать подобное развитие событий, ведь у девелоперов уже есть опыт: любой кризис в первую очередь бьет по коммерческой недвижимости. «Многие собственники стремятся продать свои объекты, однако на сегодняшний день их цена намного ниже реальной стоимости и даже той, что была несколько лет назад», — отмечает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Решением для таких владельцев сейчас может стать переход на рынок апартаментов.
Сложности перевода — деньги и время
По словам Михаила Якубова, руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, объекты коммерческой недвижимости, в первую очередь офисные, перепрофилируются сегодня в апартаменты, а не в жилье. Это обусловлено двумя причинами: во-первых, к апартаментам предъявляются гораздо менее строгие по сравнению с жильем санитарно-технические требования, в том числе по инсоляции, планировкам и т.д.; во-вторых, жилые проекты требуют большого количества машино-мест, а также социальной инфраструктуры, которую нельзя разместить в рамках имеющегося здания, — требуется строительство дополнительных объектов.
Как отмечает Александр Самодуров, многие девелоперы идут по самому простому пути, переоборудуя существующие площади под апартаменты. Проекты реконструкции с увеличением площадей реализовать намного сложнее: по ним необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). «Это более долгий, но при этом и более доходный путь», — говорит Самодуров.
Переоборудование здания обычно занимает от года до двух, расходы составляют 30–50 тыс. руб. на квадратный метр, в итоге доходность таких проектов для собственника может достигать 20% годовых. «Если сейчас офис можно продать по 150 тыс. руб. за квадратный метр, то через два года, вложив 30 тыс. руб. на метр в переоборудование, собственник может получить с квадратного метра 260 тыс. руб.», — объясняет Александр Самодуров.
Кто уже выбрал апартаменты
По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, с начала года реконцепции подверглись столичные предприятия ОАО «Водострой» (60 тыс. кв. м), ЗАО «Рапид» (30 тыс. кв. м) и ОАО «Мебельная фабрика № 1» (21 тыс. кв. м). Реконцепция еще одного проекта была проведена уже на стадии строительства: Градостроительно-земельная комиссия пересмотрела проект «Савеловский Сити» в пользу жилой застройки (девелопер — MR Group).
На рынок выходят новые апартаментные комплексы, которые ранее планировались как офисные объекты. Среди таких можно выделить новый жилой комплекс бизнес-класса «Пресня Сити» (вместо МФК «Хрустальные башни»), а также «Парк Плаза» и МФК «Атлантика». Изменилось функциональное назначение и в двух проектах в ММДЦ «Москва-Сити»: часть площадей в башне «Империя II» (девелопер Solvers Estate) будет отдана под апартаменты, хотя изначально проект включал только офисы и торговые помещения. Компания «Мосинжпроект» также переделала свой проект: вместо бизнес-центра на 150 тыс. кв. м появится МФК с гостиницей, офисами и апартаментами площадью 275 тыс. кв. м.
По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов уже реализовано в проекте «Берзарина, 12» и планируется в бизнес-центре «Научный, 17». На Головинском шоссе комплекс, изначально запланированный как МФК с офисами и апартаментами, также сейчас переведен девелопером в апартаменты с торговой частью. По словам Андрея Хитрова, директора по развитию компании Welhome, компании Coalco и MR Group отказались от офисной части в совместном проекте «Царская площадь» на территории Стадиона юных пионеров, общая площадь МФК с апартаментами и квартирами составит 288,5 тыс. кв. м. Андрей Хитров приводит еще один пример уже из области торговой недвижимости. По его словам, компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий».
Возможности и риски
Бесспорное преимущество перепрофилирования под апартаменты — получение потенциально востребованных объектов, срок экспонирования которых в разы ниже срока реализации офисного комплекса. Второй момент — возможность оптимизации схемы финансирования проекта и привлечение денежных средств населения на этапе строительства, что позволяет снизить долговую нагрузку на девелопера. «С точки зрения финансового анализа чистая текущая стоимость проекта апартамента может в полтора-два раза превышать этот показатель для офисного проекта», — говорит Александр Шибаев.
Кроме того, по словам Максима Гасиева, можно снизить и себестоимость строительства. В коммерческой недвижимости она продолжает расти, так как высока доля импортных позиций, а вот при реализации жилых проектов и комплексов апартаментов бизнес-класса их число значительно ниже, а в экономклассе, кстати, «валютные» расходы можно в принципе свести к нулю. Михаил Якубов напоминает, что с точки зрения доходности для девелопера основным преимуществом станет и более быстрый выход из проекта, тогда как коммерческая недвижимость зачастую предполагает сначала сдачу объекта в аренду, а лишь затем возможность его продажи.
Впрочем, вступающим в игру на «чужом поле» девелоперам стоит учитывать риски работы в этом сегменте. Это и высокая конкуренция, в том числе за счет «вновь обращенных» девелоперов, и другая аудитория — физические лица вместо привычных к задержкам в строительстве юрлиц. «В жилье любые нестыковки могут стать критичными для проекта. Они тут же станут достоянием общественности, будут обсуждаться на форумах и в соцсетях. В жилье значение имиджевой составляющей многократно возрастает», — предупреждает Максим Гасиев.
С переводом проекта в другой формат можно и безнадежно опоздать. По словам президента ассоциации АКОН Сергея Крекова, принимать решение о перепрофилировании офисов в апартаменты надо до монтажа инженерных систем: «Архитектура здания может остаться прежней, но в каждый блок апартаментов или квартиры необходимо завести воду, канализацию, вытяжки — это очень серьезные изменения в инженерных системах здания и конструктивах, которые возможны только на определенной стадии строительства». Еще один важный момент, который не всегда учитывают «переметнувшиеся» девелоперы, — необходимость правильного зонирования и разделение потоков: создание раздельных входных групп для офисной зоны и зоны апартаментов: разные лифты, холлы и парковки.
Необходимо учитывать и юридические риски. Закон об апартаментах в Москве пока не принят, и в случае ужесточения правил какие-то проекты могут оказаться невостребованными у покупательской аудитории или даже «зависнуть». Тогда как в офисной или торговой недвижимости особых изменений в части законодательства пока не ожидается.