На рынке офисной и торговой недвижимости 2015 год прошел без неожиданностей и потрясений. Как считает региональный директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL Евгений Семенов, основных трендов было три: переход рынка на рубли практически во всех сегментах; его консолидация (приобретения на рынке совершали в основном уже присутствующие на нем игроки); сложности в получении проектного финансирования и фактическое его отсутствие со стороны западных банков.
По наблюдениям аналитиков R7 Group, значимой для рынка тенденцией стал переход на рублевые ставки аренды. «Переход на рубли может быть как явным, так и скрытым — через фиксированный курс пары доллар/рубль. В объектах класса В и С можно говорить о тотальном переходе на рублевые договоры аренды; в премиальных объектах сохраняются долларовые договоры», — говорит генеральный директор R7 Group Юрий Догадченко. Учитывая средний срок экспозиции помещений — а он приближается к году, — собственники помещений стали очень гибкими в вопросах аренды и готовы идти на существенные дисконты потенциальным арендаторам.
Сложности с получением проектного финансирования привели к снижению ввода новых площадей. Управляющий партнер компании S.A. Ricci Алексей Богданов отмечает, что ввод новых офисных площадей в текущем году снизился до уровня 2012–2013 годов, сократившись вдвое по сравнению с показателем 2014-го. Согласно данным S.A. Ricci, прирост нового предложения во втором полугодии 2015-го оказался на 48% ниже значения первой половины года. Сроки ввода в эксплуатацию по многим проектам перенесены на 2016 год. Девелоперы в течение года отказывались от офисной составляющей в проектах или сокращали ее, при этом анонсирования новых проектов практически не было.
По словам старшего директора отдела исследований компании Cushman & Wakefield Юлии Богомол, на фоне сокращения ввода новых квадратных метров спрос на новые помещения снизился до минимальных значений. В результате стал расти объем свободных площадей. Уровень вакансий вырос к декабрю до 20% — это уже около 3,2 млн кв. м свободных помещений. Ставки аренды на этом фоне бьют исторические минимумы, снижаясь каждый квартал.
По данным аналитиков компании Knight Frank, запрашиваемые ставки аренды по сравнению с четвертым кварталом 2014 года в офисах класса А снизились на 21% в долларовом эквиваленте и на 16% в рублевом, в офисах класса В снижение составило 10 и 14% соответственно. По предварительным оценкам, средневзвешенные ставки аренды в четвертом квартале 2015 года составят 25 904 руб. за квадратный метр в год в офисах класса А и 15 106 руб. — в офисах класса B. На следующий год возможна коррекция долларовых ставок аренды в сторону уменьшения, в то время как рублевые ставки аренды могут демонстрировать рост.
В то же время, отмечает Юлия Богомол, общий объем новых сделок аренды и продажи по итогам года превысит 1 млн кв. м, а значит, крупные стабильные компании рынок не покидают.
Торговля перешла на процент от оборота
Торговая недвижимость, по определению управляющего партнера компании Knight Frank Сергея Гипша, в нынешний кризис «самый пострадавший сегмент». Согласно предварительным подсчетам Knight Frank, в течение 2015 года в Москве открылись 13 торговых центров общей площадью 1,23 млн кв. м (GLA — 592 тыс. кв. м). Большой объем ввода новых торговых площадей сопровождался снижением спроса на них. В результате уровень вакантных площадей до конца года, по мнению экспертов Knight Frank, увеличится до 11,3%.
Востребованность торгового центра во многом зависит от концепции торгового центра. По словам регионального директора департамента торговой недвижимости компании «Colliers International Россия» Анны Никандровой, успешные крупные торговые центры Москвы, открывшиеся в конце 2014-го — начале 2015 года полупустыми, заполняются благодаря удачной локации и качественной концепции.
Соглашения по коммерческим условиям, достигнутые собственниками и арендаторами торговых центров в первом—третьем кварталах 2015 года, по большей части остаются в силе, а по истечении срока стороны стараются их продлевать. Для устойчивых ретейлеров это в первую очередь фиксация курса рубля в существующих проектах на квартал или на полгода, а в новых проектах — от двух-трех лет до полного срока договора. «Таким образом, снижение ставок происходит в долларовом выражении, в рублевом они практически не изменились с середины года», — говорит Анна Никандрова.
Как подсчитали в Knight Frank, ставки аренды, номинированные в валюте, в среднем по рынку снизились по сравнению с концом 2014 года на 20–35%. Интересно и то, что сейчас обсуждается рублевая ставка, которая включает в себя не только базовую ставку аренды, но также НДС и операционные расходы. Это характерно преимущественно для операторов профиля «продуктовые сети» и DIY. Аналитики Knight Frank отмечают также, что в течение всего года арендаторы и девелоперы торговых центров продолжали поиск сбалансированных и выгодных всем участникам сделки условий сотрудничества.
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании NAI Becar Анна Данченок отмечает также, что трендом уходящего года в торговой недвижимости стал переход арендаторов с фиксированной арендной ставки на процент с оборота. Размер средней арендной ставки в торговых галереях, по данным компании, за год снизился на 10% и для якорных арендаторов находится в диапазоне 6–37 тыс. руб. за квадратный метр в год, для торговых галерей —120–225 тыс. руб., а оплата аренды в виде процента с оборота составляет 2–5 и 10–15% соответственно. При согласовании условий аренды часто используются также практика постепенного повышения ставки и плавающая ставка в зависимости от уровня вакантных помещений.
Одна рука дает — другая отнимает
Нынешняя ситуация на рынке недвижимости заставила правительство Москвы пойти на некоторые уступки и изменить свое решение по повышению ставки налога на имущество организаций, исчисляемого от кадастровой стоимости. Сегодня эта ставка составляет 1,2%. Власти планировали увеличить ее 0,3 процентного пункта (п.п.), однако с 1 января 2016 года она будет повышена лишь на 0,1 п.п. С одной стороны, это, несомненно, позитивный шаг, считают участники рынка. Но если смотреть глубже, то даже не полумера.
Ситуация с налогом, исчисляемым от кадастровой стоимости недвижимости, очень тяжелая, считает директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield Сергей Белов. «Зачастую кадастровая стоимость завышена, иногда в несколько раз, что ложится очень тяжелым бременем на бизнес. В целом повышение ставки как на 0,3 п.п., так и на 0,1 п.п. может стать критичным для собственников сильно закредитованных объектов с высоким уровнем вакансий площадей — возможно фатальное падение доходности», — предупреждает директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко.
Основная проблема, по мнению экспертов, кроется не в темпах увеличения налогового бремени, а в способе расчета налога. «Изначально было ясно, что введение схемы расчета исходя из кадастровой, а не балансовой стоимости объектов способно привести к негативным для рынка последствиям: в Москве кадастровая стоимость многих объектов выше рыночной. Кадастровая оценка — сегодня предмет крупных судебных споров, а переоценка недвижимости — реальный источник заработков для оценщиков. То есть сама система оценки нуждается в доработке. Нужен более гибкий механизм расчета кадастровой стоимости объектов», — считает Юрий Тараненко.
Но, как отмечает Сергей Белов, сейчас оценку можно хотя бы оспорить в досудебном порядке в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при региональных управлениях Росреестра, заказав независимую оценку объекта. Однако, после того как комиссии завалили заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости, регулятор решил изменить правила игры. В настоящее время предлагается ввести госмонополию на определение кадастровой стоимости, при которой кадастровая оценка будет проводиться специализированными бюджетными учреждениями (полностью подконтрольными администрациям субъектов РФ), к сотрудникам которых не предъявляется никаких требований. «Фактически предпринимается попытка вернуться к нормативному ценообразованию с последующим упразднением института оспаривания, — предупреждает Сергей Белов. — Оценочное сообщество должно понимать, что следующим шагом станет передача бюджетным учреждениям полномочий по оценке государственной и муниципальной собственности, а также имущества государственных и окологосударственных корпораций. На этом оценочная деятельность в России закончится».
Чтобы помочь бизнесу, нужны дополнительные шаги, считают эксперты. «В качестве действенных мер, позволяющих уменьшить налоговую нагрузку на бизнес, можно было бы, на наш взгляд, рекомендовать увеличить льготную категорию налогоплательщиков с предоставлением им пониженной ставки налога или освобождением от уплаты налога», — считает член совета директоров IPT Group Сергей Осташевич. По мнению директора отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеси Дзюбы, оказать помощь бизнесу может освобождение от уплаты либо понижение ставки налога на недвижимость до момента достижения определенного уровня заполненности объекта, когда у собственника появится денежный поток. Генеральный директор ГК «Ферро-Строй» (девелопер бизнес-центра «Паллау-РБ») Григорий Ваулин полагает, что необходимо введение временного моратория на рост кадастровой стоимости и ставок налога, льготы по ставке для предприятий производственной и наукоемкой сферы экономики.
