Ветер перемен
Торговые помещения на первых этажах зданий — это особый рынок аренды, который живет не так, как торговые или офисные центры. Руководитель отдела торговых помещений Knight Frank Виктория Камлюк характеризует его как более подвижный, но менее профессиональный. Владельцы помещений по большей части физические лица, не проживающие в России. Так что перемены они часто замечают в последнюю очередь.
В 2014 году помещения стали освобождать отделения банков, лишившихся лицензии, закрывались рестораны, крупные операторы оптимизировали сети и ликвидировали одежные и обувные магазины. Многие ретейлеры освобождали помещения, потому что не смогли договориться с владельцами о снижении арендной ставки. В договорах арендная плата была зафиксирована в валюте, и после резкого изменения курса доллара прежние договоренности перестали устраивать арендаторов.
В то время как в торговых центрах ставки снижались, владельцы предлагали более гибкие условия, в стрит-ретейле пустели витрины. Только к осени 2015 года владельцы помещений перестали отрицать необходимость перехода на рублевые ставки. Виктория Камлюк отмечает, что еще четыре-пять месяцев назад можно было наблюдать изобилие пустых витрин. Однако постепенно ситуация стабилизировалась. Многие владельцы помещений, имевшие перед банками обязательства в валюте, поняли, что договоры с арендаторами тем не менее придется заключать в рублях.
Идя навстречу арендаторам, владельцы помещений начали переходить на оплату в рублях с временной фиксацией курса или заключать договоры аренды в рублях. Однако на уступки идут в основном владельцы «средних», демократичных помещений.
По данным компании «Магазин магазинов», есть прецеденты, когда собственники помещений соглашаются брать арендную плату в виде процента от товарооборота. В этом есть выгода для арендатора: размер арендной платы напрямую зависит от качества работы магазина. Такие условия интересны крупным сетям общественного питания. Арендодатель тоже не в проигрыше, поскольку получает возможность минимизировать риск девальвации валюты: с ростом цен и увеличением товарооборота арендатора доход собственника помещения пропорционально увеличивается. Кроме того, есть примеры, когда арендодатель рассматривает возможность компенсировать ремонт помещения в счет арендной платы.
Если сравнивать ставки 2014 года со ставками аренды 2015 года в рублевом эквиваленте, то они не изменились. Однако если перевести их в доллары, то разница окажется существенной. «За год — с середины 2014-го до третьего квартала 2015 года — арендные ставки в долларовом эквиваленте снизились почти вдвое», — говорит заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.
Однако снижение ставок не касается ликвидных помещений. Напротив, арендные ставки в них показывают тенденцию к росту. «Собственники ликвидных помещений до сих пор не идут на снижение ставок — эти помещения уже заняты арендаторами или на них очередь, если помещение вакантно», — говорит партнер и руководитель направления street retail в компании «Магазин магазинов» Марина Маркова.
Стрит-ретейл не имеет дела с типовыми, подготовленными помещениями, оснащенными всеми необходимыми коммуникациями. Найти место для кафе или магазина на улице с хорошим трафиком, всеми коммуникациями, удобным торговым залом и к тому же отвечающее всем требованиям контролирующих организаций очень сложно. «Некоторые западные компании, у которых есть четкие требования к площадке, ищут подходящее помещение годами», — поясняет Виктория Камлюк.
Как только арендаторы добились некоторых уступок, рынок стрит-ретейла оживился. По данным «Магазина магазинов», в третьем квартале 2015 года уровень вакантных помещений на основных торговых улицах Москвы в пределах Садового кольца снизился до 10%. До этого момента количество вакантных помещений на рынке стабильно росло — с 4% в 2013 году до 11% в первой половине 2015 года. Вакантных помещений по-прежнему много, но основная часть ликвидных помещений не пустует и такие предложения редко выходят на рынок.
Самые популярные направления стрит-ретейла — общепит и продажа товаров сегмента FMCG. В условиях снижения покупательной способности населения недорогие кафе и закусочные с интересной концепцией, а также продажа товаров импульсного спроса — напитков, сигарет, снеков, товаров бытовой химии и недорогой косметики — выходит на первый план.
«По сравнению с 2014 годом в большей степени по объему занимаемых помещений выросла доля кафе и ресторанов, (с 32% до 35,6%), а также сегмента FMCG (товары повседневного спроса) — с 7,7% до 9,4%. Чуть меньший рост по сравнению с прошлым годом показали сегменты аптек и салонов оптики, медцентров, салонов связи, торговли детскими товарами. Наиболее стремительно снижаются доли сегментов банков, аксессуаров, услуг — в среднем на 1,5–2% к прошлому году по объему занимаемых помещений», — рассказывает консультант отдела исследований рынка компании CBRE Елена Ключарова.
Шагаю по Москве
Последние меры московских властей по переустройству городской среды, прежде всего запрет на парковки в главных торговых коридорах, стали для стрит-ретейла не помощью, а дополнительной проблемой. Многие торговые коридоры годами формировались в расчете на совершенно определенного потребителя. К таким относятся, например, Тверская улица, отдельные участки Ленинского проспекта и Кутузовский проспект. Вся «уличная» инфраструктура, которая здесь расположена, ориентирована на человека за рулем. «Появление платных парковок стимулирует стрит-ретейл. Отмена парковок его убивает», — убеждена Виктория Камлюк.
Помещения пустуют на улицах, которые недавно пользовались повышенным спросом среди арендаторов. По итогам ноября больше всего вакантных мест в пределах Садового кольца — на Тверской и Мясницкой улицах, на Покровке. За пределами Садового кольца пустует множество помещений на Ленинском проспекте и проспекте Мира.
Отдельная история — увеличение количества пешеходных улиц и расширение тротуаров. В ряде случаев такие перемены пошли стрит-ретейлу на пользу. Например, арендная ставка за помещение площадью 200 кв. м на Большой Дмитровке, ставшей не так давно пешеходной, за последние полгода выросла с 1,5 млн руб. до 1,7 млн руб. в месяц. Елена Ключарова отмечает, что еще в 2013–2014 годах расширение тротуаров на Пятницкой, Маросейке и Покровке, а также реконструкция Арбата привели к росту ставок при аренде торговых помещений в этих локациях на 10–15%. В отдельных случаях подорожание составило 20%.
Однако на недавно реконструированных улицах в пределах Садового кольца, где устойчивый трафик еще не сформирован, произошло снижение ставок аренды на 12–15%. Таких улиц более полутора десятков, а суммарный объем свободных площадей, по данным «Магазина магазинов», — 3–3,5 тыс. кв. м.
Марина Маркова полагает, что наиболее перспективными направлениями являются улицы Большая Ордынка и Большая Никитская, а также район Патриарших прудов. Но даже очень перспективным направлениям арендаторы предпочитают ликвидные помещения, которые уже сегодня находятся в местах с отличным трафиком. Падение покупательского спроса, а также неясные перспективы бизнеса заставляют ретейлеров искать наиболее короткий путь к окупаемости.
Самые многочисленные арендаторы — владельцы недорогих кафе и закусочных формата стрит-фуд — почти всегда ищут место, где есть возможность установить летнюю веранду или хотя бы место для отдыха перед входом. Конкурируя за такие помещения, арендаторы влияют на рост арендной платы. По прогнозам Knight Frank, фудстрит-ретейл будет расти в объеме. Нынешний тренд — не рестораны под крышей в торговых центрах, которые в данный момент теряют посетителей и выручку, а небольшие и недорогие отдельно стоящие кафе и рестораны. Из-за отсутствия парковок им предстоит рассчитывать в основном на пешеходов. Как вернуть трафик на Тверскую улицу, Кутузовский и Ленинский проспекты без парковок и станут ли новые пешеходных зоны хорошей локацией для стрит-ретейла, эксперты дать ответ пока не берутся.